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隨著房地產(chǎn)市場回暖,，要求新一輪調(diào)控的聲音居高不下,。房地產(chǎn)市場需要的不是新的調(diào)控政策，而是已有調(diào)控政策的落實,。
我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策不可謂不嚴,，有史以來最嚴厲的調(diào)控政策以及后續(xù)政策涉及地根、銀根,、閑置地處理以及預售款三方監(jiān)管等,，如果落實到位，房地產(chǎn)市場資金鏈緊崩,，開發(fā)商不得不加緊銷售回籠資金,，坐地起價、待價而沽不復存在,�,？梢哉f，除了房產(chǎn)稅等少數(shù)措施之外,，其他政策已經(jīng)應出盡出,。
到現(xiàn)在為止,，針對房地產(chǎn)市場主要措施如下,。
對房地產(chǎn)單獨加息。二套房貸、三貸房貸加息三成以上,，幅度不可謂不大。針對個人按揭與開發(fā)貸款實行控制,，手段不可謂不強硬,。雖然銀行各有小算盤，但在銀監(jiān)會的五指山下,，就算有心增加貸款也只能小打小鬧,。
房貸增速有所回落。根據(jù)央行上�,？偛抗嫉臄�(shù)據(jù),，上海的每月個人房貸新增量從今年4月到7月依次為83.1億、56.9億,、30.8億和2.7億,。另據(jù)央行7月底發(fā)布的《2010年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》上半年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，二季度的增速明顯放緩,，房地產(chǎn)開發(fā)新增貸款僅1216億元,，較一季度大幅削減62%。不同的銀行貸款量不同,，相對于工行,、農(nóng)行、民生等銀行,，建設銀行的房地產(chǎn)貸款步伐急速下降,。預計今年年底將有四成開發(fā)貸款到期，對于銀行,、開發(fā)商,、地方政府都是嚴峻考驗。
為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)資金需要,，這兩年房地產(chǎn)信托大行其道,，收益在10%到20%之間。銀監(jiān)會立馬揮舞大棒,，首先檢查銀信合作,，要求表外資產(chǎn)表內(nèi)化，堵塞了銀行的貸款后門,。最新舉措是發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》,，規(guī)定信托公司凈資本不得低于人民幣2億元，不得低于各項風險資本之和的100%，也不得低于凈資產(chǎn)的40%,。截至今年6月,，國內(nèi)商業(yè)銀行表外銀信產(chǎn)品存量已高達2.8萬億元，其中絕大部分是房地產(chǎn)貸款,。信托公司不得不像銀行一樣,，四處融資補充凈資本。如果一來,，對于房地產(chǎn)的信托融資渠道將有明顯的抑制,，影響的規(guī)模起碼在數(shù)百億。
這些政策當然有用,，關(guān)鍵問題是執(zhí)行到位,。值得關(guān)注的是，所有的房地產(chǎn)政策只要由地方政府主勺,，大都打了水漂,。
以土地增值稅為例，從1994年頒布《土地增值稅暫行條例》,、2006年發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》到2010年5月發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》,，可謂步步緊逼，1994年的條例只是大綱,，土地市場氣候未成,，需要培育，2006年之后就是全球金融危機無法執(zhí)行,，2010年則是關(guān)鍵一年,，清算土地增值稅對于毛利率40﹪以上項目的利潤影響應該在20﹪以上。估計2005年到2009年土地增值稅流失數(shù)應該在2.52萬億,，這對于開發(fā)商的資金鏈是沉重的打擊。
有傳聞顯示《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》即將出臺,，杭州等地已經(jīng)發(fā)布了征求意見稿,，定金與預售金對于房地產(chǎn)商的資金鏈舉足輕重。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù),，今年1到7月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元。其中,，定金及預售款9356億元,，個人按揭貸款5131億元，兩者合計14667億元,，占房企整體資本金比例達到37.3%,，約合整體資金的四成。一旦對預售金嚴厲監(jiān)管,，就是套向資金鏈的一條絞索,。預售金監(jiān)管以往年份是只聞樓梯響,，不見人下來。
嚴格執(zhí)行上述政策,，房地產(chǎn)的開發(fā)銷售周期將大大加快,，如果加上累進的資本利得稅，房地產(chǎn)投資就會成為投資者眼中的雞肋,。當然,，出于經(jīng)濟軟著陸的需要，以及中國城市化進程,，房地產(chǎn)黃金時代雖然過去,，白銀時代依然存在。
關(guān)鍵在于執(zhí)行,，光說不練,，文牘有多高，信用就有多缺,。
有個典型的例證是對于閑置土地不痛不癢的查處,。8月19日，國土資源部公布今年各地上報閑置土地2815宗,，面積16.95萬畝,。今年9月問責，10月基本完成查處任務,。
言之鑿鑿的國土部至今沒有公布沒有公布違規(guī)開發(fā)商的名單,，更沒看到通報哪些開發(fā)商被取消了經(jīng)營資格，國土部網(wǎng)站公布的是典型安全,，對西安立豐御海置業(yè)等7宗案件的處理情況,，以及6宗督辦的違法違規(guī)案件。按這樣的速度,，現(xiàn)有的閑置土地是否要處理200年才能處理完畢,？
新政重要，更重要的是落實,；新政出臺,，必須兼顧中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的全局，如此才能言行一致,，言出必果,。（原載《每日經(jīng)濟新聞》）
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