|
除了紐約,，美國各大城市人口都不多，一般只有幾十萬人,。除了商用樓,，美國的居民樓一般都不高，人們大多居住平房或別墅,。更讓人難以置信的是,，美國的“絕對(duì)房價(jià)”（每套別墅）與“相對(duì)房價(jià)”（房價(jià)收入比）并不高。事實(shí)上,，美國人并不“炒房”,，原因何在？有一些中國學(xué)者片面理解,，他們錯(cuò)誤地認(rèn)為：因?yàn)槊绹_征房產(chǎn)稅,，所以美國人不炒房。這一解釋顯然是膚淺的,，甚至是誤導(dǎo)與誤解,，應(yīng)正本清源。
原因之一：美國地廣人稀,，房地產(chǎn)供給相對(duì)充分,。
美國國土面積與中國大體相當(dāng)，但美國人口不足中國的1/4,，而且中國國土的相當(dāng)大部分地處大西北,，要么是高寒地帶，要么是嚴(yán)重干旱缺水地區(qū),，不適合居住 ,。相反,，美國北鄰人口稀少的自由移民國——加拿大，西臨太平洋,，東瀕大西洋,，絕大部分國土面積適合定居�,？傮w而言,，美國地廣人稀，房地產(chǎn)供給相對(duì)充分,。因此,，土地的稀缺性以及房產(chǎn)的供求關(guān)系，直接決定了地價(jià)與房價(jià)水平的高低,。
原因之二：后工業(yè)化時(shí)代,，美國城市化進(jìn)程已結(jié)束。
就目前中國而言,，我們正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期,，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因,。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇,，人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒有盡頭,，地價(jià)與房價(jià)就會(huì)不斷上漲。
早在20世紀(jì)70年代初,，以美國為首的西方發(fā)達(dá)國家開始步入“后工業(yè)化”時(shí)代,。隨著工業(yè)化進(jìn)程結(jié)束，人口城市化進(jìn)程同步完成,。自此,，來自工業(yè)化用地與城市化用地的需求基本消失，地價(jià)與房價(jià)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn),、均衡新時(shí)代,。
原因之三：美國投資渠道多樣化，分散投資與理性投資更時(shí)尚,。
在中國,，不僅投資渠道單一，而且投資市場(chǎng)狹小,，投資者別無選擇,，除了炒股，就是炒房,。當(dāng)然,，投機(jī)客還可以炒藥,、炒茶、炒菜,、炒礦,。總之,，若投資不足,，則必然投機(jī)有余；一旦“炒無可炒”,，就會(huì)變成“無所不炒”,。
與此相反，美國的投資市場(chǎng)不僅規(guī)模龐大,，而且運(yùn)作規(guī)范成熟,。它不僅擁有世界最大的現(xiàn)貨市場(chǎng)（股票、債券和基金）,，而且擁有世界最大的衍生市場(chǎng)（期貨,、期權(quán)和遠(yuǎn)期）。無論是從投資渠道來看,，抑或是從市場(chǎng)容量來看,，它都能滿足來自全世界投資者的各種投資與投機(jī)需求。
以股票市場(chǎng)為例,，截至2010年7月底,，美國主板（NYSE）國內(nèi)股票總市值高達(dá)11.67萬億美元，是上證所的近5倍,。與此同時(shí),，美國NASDAQ國內(nèi)股票總市值高達(dá)3.29萬億美元，是深交所的3.46倍,。美國主板與創(chuàng)業(yè)板掛牌的上市公司共有5133家,，而滬深A(yù)、B股上市公司總計(jì)2000家左右,。此外,，美國還有龐大的場(chǎng)外市場(chǎng)（OTC），截至2010年9月3日,，OTCBB掛牌股票3025只,，OTC粉單市場(chǎng)掛牌股票共計(jì)9655只。
也就是說,，美國三大股市（主板,、創(chuàng)業(yè)板、OTC）共有近18000只股票掛牌交易，它是中國兩大股市上市公司數(shù)量總和（2000只）的9倍,。美國公司債券市場(chǎng)與基金市場(chǎng)同樣是世界最大的投資市場(chǎng) ,。2009年底，中國證券投資基金資產(chǎn)凈值僅為0.39萬億美元,，而美國共同基金資產(chǎn)凈值高達(dá)10萬億美元,，它是中國基金規(guī)模的25倍。
原因之四：美國社會(huì)保障制度完善,，為養(yǎng)老而投資更從容,。
在某種意義上講，中國人均GDP尚不足美國的1/7,，我國社會(huì)保障制度仍不完善,，城鄉(xiāng)差別大，尤其是社會(huì)保障程度普遍不高,。于是,，中國人“買房養(yǎng)老”成為自我保障的一種重要形式。尤其是中國股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大,，因此人們更偏好“買房儲(chǔ)值”,。當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利,。
但是,，在美國，不僅社會(huì)保障福利高,，而且城鄉(xiāng)完全一體化,，人均GDP是中國的7倍多，這讓美國人養(yǎng)老無憂,，也使得美國人的投資行為更加長遠(yuǎn)而理性。
原因之五：美國開征房產(chǎn)類資本所得稅,，炒房所得大部分繳稅,。
在中國，股市與房市均未開征資本所得稅,，這也是人們炒股,、炒房行為瘋狂的重要原因之一。
在美國,，證券類（包括股票,、債券、基金）資本所得稅與房產(chǎn)類資本所得稅同時(shí)開征,，并且它們不僅按照“個(gè)人所得”設(shè)置不同的累進(jìn)稅率,，而且還按“持有期”長短設(shè)置了高低不同的稅率。一方面，個(gè)人所得稅稅率越高的人,，其資本所得稅稅率也越高,；另一方面，如果持有期越短,，則稅率越高,，反之則稅率越低。顯然,，這種稅制設(shè)置具有很強(qiáng)的“均貧富”的功能,，但它的主要目的仍是為了防止短炒與過度投機(jī)，鼓勵(lì)人們長期投資,。
|