對(duì)于今天中國(guó)的房?jī)r(jià),，大概除了任志強(qiáng),，幾乎都認(rèn)為太高了。但是,，如果要問中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫,，答案恐怕就沒有那么一邊倒了,。盡管神州各地的房?jī)r(jià)短短幾年內(nèi)普遍漲了好幾倍，絕對(duì)價(jià)位居高不下,，但媒體上關(guān)于泡沫的爭(zhēng)論仍未完全平息,。
無泡沫論者大多從城市化潛力、剛需強(qiáng)勁,、富人購買力強(qiáng)等日常所見現(xiàn)象出發(fā),，得出雖然房?jī)r(jià)收入比高、租售比低但市場(chǎng)無泡沫的結(jié)論,。這些直觀的證據(jù),，讓他們的結(jié)論看上去很有說服力。特別是今年4月中旬推出新國(guó)十條,，斷絕了第三套房貸之后,，房?jī)r(jià)仍然十分堅(jiān)挺，越來越多的全款購房現(xiàn)象被報(bào)道,，這使剛需說,、富人說顯得更有道理。但是,，細(xì)究這一派的論證邏輯,，我們發(fā)現(xiàn)事情并非如此。先從富人購買力說起,。
窮和富是一個(gè)相對(duì)概念,，貧富差距大意味著大量財(cái)富集中在占總?cè)藬?shù)很小比例的那些人手中。在大多數(shù)普通老百姓甚至白領(lǐng)的中上層都覺得難以承受房?jī)r(jià)之高時(shí),，那些為數(shù)很小的一部分真正富人可以輕松全額地買入多套住房,，似乎可以說明，房?jī)r(jià)高得很有道理，高得一點(diǎn)泡沫也沒有,，因?yàn)榇_實(shí)有人有這個(gè)購買力,。既然有真實(shí)購買力，那么也就談不上泡沫,。窮人覺得貴,，只能怪自己實(shí)力不夠。
但俗話說再富再貴也不過是一日三餐,、晚上睡一張床,。富人錢多，但肚皮不一定比普通人大,，消費(fèi)起糧食來,，多不到哪兒去。同樣,，富人可以住比窮人大得多的房子,，也可以輕松買得起幾套、幾十套房,，但富人并沒有孫悟空那種吹一下毫毛就變出一群猴子的本領(lǐng),，其消費(fèi)所需不會(huì)超過一兩套。就算是某個(gè)人錢多得慌,，在全國(guó)每個(gè)城市都置備一套別墅以作度假屋,，一定是出于正常消費(fèi)之外的動(dòng)機(jī)，因?yàn)橐玫酵认硎苡谐杀靖偷姆绞�,，除非這個(gè)人是笨蛋,。顯然，單憑一小撮富人的真實(shí)消費(fèi)需求,，顯然不足以影響市場(chǎng)格局,。
另一個(gè)流行的觀點(diǎn)是，中國(guó)人的收入可能被低估了,，如果加上大量的灰色收入,，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可能沒有數(shù)字顯示得那么高。經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算出來的灰色收入高達(dá)數(shù)以萬億計(jì),，我們姑且認(rèn)為數(shù)據(jù)切合事實(shí),，但可以肯定的是，這些收入大多集中在上述比例很小的那些富人手里,，如果人人有份,，那大家的真實(shí)收入就遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)的要高了，普通人房?jī)r(jià)收入比就是被高估了（對(duì)于富人房?jī)r(jià)收入比沒有意義）,，換言之,，大家就不會(huì)承受不了現(xiàn)行房?jī)r(jià),。“房?jī)r(jià)大多數(shù)人難以承受”等價(jià)于“房?jī)r(jià)收入比過高”,，“房?jī)r(jià)收入比過高”等價(jià)于泡沫,。如果沿著這個(gè)邏輯鏈條,，那么,，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，富人,、灰色收入難以成為否定泡沫的理由,。
那么，全額付款的真有錢人和向銀行借款的偽有錢人為何大量購入超過自身真實(shí)消費(fèi)的住房呢,？大多數(shù)人還記得1988年市場(chǎng)大搶購的情況吧,。當(dāng)時(shí)人們不計(jì)代價(jià)，瘋狂買入食鹽,、火柴,、肥皂之類的日用品。其實(shí)1988年日出日落照常,，人們吃喝拉撒也一如既往,，與此前的1987年和此后的1989年相比，對(duì)火柴肥皂的真實(shí)消費(fèi)量沒有什么特別的變化,，火柴肥皂的生產(chǎn)亦如是,。大搶購原因簡(jiǎn)單而清楚，不過,，那時(shí)候市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)雖然不如現(xiàn)在發(fā)達(dá),，但當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和老百姓似乎頭腦還好用，沒有人蠢到將其歸結(jié)于供需基本面的變化,。
另一個(gè)例子是1990年代后半期的通縮,。當(dāng)時(shí)流行的觀點(diǎn)是，通縮是因?yàn)橄M(fèi)不旺,，消費(fèi)不旺的理由是貧富差距過大,，因?yàn)楦F人們雖然喜歡房子車子，但有心無力,，富人們房車皆有,，絲毫無再增加購買的欲望。當(dāng)年房?jī)r(jià)跌人們怪富人,，今天房?jī)r(jià)漲怪的也是富人,。短短幾年，貧富差距的作用力完全導(dǎo)向了相反的方向,。嗚呼哀哉,！
更近的例子是鐵礦石,。假設(shè)鐵礦石價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定，那么鋼廠可以按理論公式來保持最佳存貨（比如20天）,，一旦上漲預(yù)期強(qiáng)烈,，持有數(shù)倍于維持生產(chǎn)不中斷的存貨量（比如半年）也會(huì)很劃算。甚至原本不知澳大利亞在何處的人,，也會(huì)對(duì)這種黑乎乎的東西下起大注,。
這幾個(gè)例子，想強(qiáng)調(diào)的是預(yù)期的重要性以及預(yù)期與囤積之間的關(guān)系,。無疑,，資產(chǎn)屬性越強(qiáng)的東西這種關(guān)系越明顯，很不幸,，房子就具有這種屬性,。于是乎，那些按照生命周期理論推算出35-45歲最適合購房的人,，在上漲預(yù)期引導(dǎo)下,，大大提前了購房時(shí)間。最近就有報(bào)道說,，北京第一套房平均購房年齡為27歲,。同樣，那些本來可以更晚些進(jìn)行改善型購房的人,，也是先下手為強(qiáng),。那些為牙牙學(xué)語的2歲幼兒準(zhǔn)備好住房的父母，不也包含著類似的動(dòng)機(jī)嗎,？
從1987年到1989年,，中國(guó)火柴肥皂的生產(chǎn)能力和真實(shí)消費(fèi)量幾無變化，但需求卻波動(dòng)劇烈,。同樣,，沒有任何數(shù)據(jù)能證明城市化在最近幾年加速了，也沒有任何數(shù)據(jù)能證明一些大城市,、特大城市的新增住房速度慢于人口增長(zhǎng)速度,，也沒有證據(jù)顯示中國(guó)人在這幾年內(nèi)比以往更熱衷于結(jié)婚，更難發(fā)現(xiàn)丈母娘們與五年前的同類有什么不同,。同樣,，貧富差距依然，但富人卻在短短十幾年時(shí)間里,，從背負(fù)“不買房”的罵名,，到成為“多買房”的罪魁禍?zhǔn)住：龆钟芯蘖看尕浐龆叭ゴ尕洝币粭U到底的,，可以是同一家以生產(chǎn)立命的鋼鐵廠,。那些看上去無懈可擊的所謂基本面理由,，似乎完美解釋了市場(chǎng)的風(fēng)云變化，更可以成為無泡沫論者的有力論據(jù),。然而,，稍一分析，這只不過是一個(gè)同義反復(fù)和循環(huán)論證的套套兒邏輯（tautology）,。
對(duì)資產(chǎn)的需求取決于預(yù)期,，上升的預(yù)期造成了“需求”，而需求又造成了更高的預(yù)期,。在這樣一個(gè)循環(huán)中,，真實(shí)供求,、剛需,、富人等名詞來作為否定收入房?jī)r(jià)比、房?jī)r(jià)租金比指標(biāo),，作為否定泡沫的理由,，猶如在6000點(diǎn)以上以買入踴躍來論證股市無泡沫，以1600點(diǎn)買氣低迷來論證中國(guó)經(jīng)濟(jì)無前景一樣,，是一種非常低級(jí)的同義反復(fù),。被這種套套兒邏輯牽著走，我們會(huì)被一大堆似是而非的觀點(diǎn)所迷惑,。正如1988年,，就算你將全國(guó)的工廠都用來生產(chǎn)火柴肥皂食鹽洗衣粉也解決不了問題，當(dāng)今所有的調(diào)控如果不圍繞解決預(yù)期這一核心問題展開,，再多的疏通供求的措施也難逃失敗的結(jié)局,。
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