房貸新政出臺已經有兩周多了，目前在北京“貸清不認房”政策普遍已經開始實施,，但市場最關心的信貸折扣利好還沒有體現,。業(yè)內人士認為，在目前資金價格情況下,，銀行吸儲難度非常大,，這種情況下，不僅7折不可能,，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低,。
長假前，央行,、銀監(jiān)會出臺的房貸新政已經在不少銀行開始執(zhí)行,。昨天，北京青年報記者從北京多家銀行獲悉,，由于新政比較具體,，所以各銀行普遍開始執(zhí)行首套房和二套房的新認定標準，但是在銀行具有自主決定權的房貸利率方面,，目前暫未見松動,，首套房貸利率大多還是基準，優(yōu)質客戶在滿足一定條件的基礎上可以享受最低9折,。
銀行
首套房利率7折鐵定虧錢
此前,，工行、農行,、建行,、中行、招行等銀行總行都宣布已執(zhí)行新政,，內容與央行,、銀監(jiān)會的文件基本無異，并沒有進一步的具體內容,。建行等銀行明確表示,，有關的具體操作由各地分行掌握。事實上,，由于新政對首套房和二套房的認定基本明確,，目前市場更關心首套房貸款利率和二套房的首付能否下調。據北青報記者了解,，目前,，農行、工行,、招行等多家銀行的北京地區(qū)細則并未正式出臺,。
在分行中,，建行北京市分行表示已經出臺房貸新政細則，對首套房的認定標準已按新政執(zhí)行,，除此之外,，對有一套房、未還清貸款的北京客戶,，再購房貸款首付比例由原來的70%降至60%,。對外地客戶在外地沒有貸款記錄或已結清貸款且北京沒有購房，在京購房按照首套房政策執(zhí)行,。
利率方面,，在央行的通知中，首套房利率下限最低可執(zhí)行基準利率的0.7倍,。不少銀行人士對此表示,，這么低的利率銀行肯定虧錢，實際執(zhí)行利率難以在現有水平大幅下降,。某城商行有關人士告訴北青報記者,，該行的房貸細則暫時還沒有正式下發(fā)，首套房利率原則上仍會執(zhí)行基準利率,，對優(yōu)質客戶可以優(yōu)惠到9.5折,。
據了解，目前商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%,，7折下來就是4.585%,，而5年期定存基準利率為4.75%，按照多數銀行現行上浮10%的標準計算,，實際執(zhí)行就是5.225%,，這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個百分點，因此銀行如果做7折貸款鐵定是虧錢的,，考慮到貸款的運營成本,，對某些銀行來說，就算給到9折也不一定掙錢,。
一家股份制銀行人士直言,，該行5年以上資金內部價格是5.6%，如果按5年期以上貸款6.55%的基準利率放貸,，意味著凈利差還不到1%,。這1%很難覆蓋基本運營費用、考核費用和信用成本,。
市場
9折的優(yōu)惠暫時也未大批實施
北青報記者在新政發(fā)布兩星期后走訪部分二手房中介后發(fā)現,，北京市場未有7折利率，即便9折的優(yōu)惠暫時也未大批實施。
一些二手房中介表示,，目前“貸清不認房”政策普遍已經開始實施,，即第一套房產貸款還清后,，新購買房產可按照首套房執(zhí)行,。
北青報記者在采訪過程中，正好遇到有人成為新政策的受益者,。張先生在新政前剛交了一套房的定金,，因為他本身有一套房，再購買按照老政策只能是二套房,，貸款利率要1.1倍,。9月底新政出臺，他就符合新政策了,，可以按照首套房辦理,。
據了解，這主要是因為張先生的貸款手續(xù)還沒有走到審批的程序,，只是在提交資料階段,。新政實施，他就能夠享受到優(yōu)惠,。目前他辦貸款的銀行已經讓他等候通知,，等具體細則出來后就可以接著辦理了。
對于央行提出的利率優(yōu)惠,，中介公司普遍表示沒有想象的力度大,。目前，據融360數據顯示,，在北京提供房貸業(yè)務的29家銀行中,，首套房商貸最低為基準利率的0.9倍，與7折利率相去甚遠,。
這幾家打折的銀行分別為中信銀行,、招商銀行、匯豐銀行,、浦發(fā)銀行和郵儲銀行,。
從貸款的角度，銀行會根據信用狀況等多種數據來評估貸款人的資質,，這也是7折利率很難一刀切的原因,。為了拿到略微優(yōu)惠一點的利率，有些購房人還被要求附加條件,，比如貸款額度一定比例的存款,，辦理信用卡等。而在實際申請時，購房人和銀行之間基本沒有協商和談判機會,，到底是幾折完全是銀行說了算,。
專家
貸款新政可能對剛需無房戶不利
中原地產首席分析師張大偉分析認為，市場最關心的信貸折扣利好目前沒有體現,，本次央行文件中,，提及最低7折的首套房貸款利率下限，但這并非新政,，只是常規(guī)性的條款內容,，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大,，不僅7折不可能,，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。
交通銀行首席經濟學家連平也認為,，從房貸成本來說,，不大可能降到7折利率。目前,，銀行的負債成本和前些年相比有了很大提升,，按照目前一般的負債成本計算，再考慮利差收窄,、息差收窄,，如果住房貸款低于8.5折，銀行就沒有錢賺了,，在9折左右銀行還可能愿意做,。
連平建議，銀行應統籌安排,，優(yōu)先保障個人房貸業(yè)務規(guī)模,，調整組織架構，精簡貸款審批流程,，提高放款效率,。
他建議中國銀行業(yè)協會主導開展個人住房貸款業(yè)務定價的指引和協調，在支持民生消費的同時,，兼顧銀行運營的商業(yè)可持續(xù)性,。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業(yè)成本和風險成本,，使銀行具有持續(xù)支持個人住房貸款的積極性,。
張大偉還擔心，新政執(zhí)行后剛需可能受到歧視,，松綁的二套房政策,，可能會對剛需無房戶不利，如果銀行額度不變，銀行必然會更愿意貸款給已經結清貸款的擁有一套房業(yè)主,，這種業(yè)主還款能力強,。后續(xù)可能銀行針對不同客戶有不同的執(zhí)行政策，所以剛需可能受到影響,。
