近期,，有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策松綁的傳聞甚囂塵上，盡管幾大行均未證實(shí),，但傳聞反映出的救市沖動頗為真切,。在經(jīng)濟(jì)增長乏力、“房地產(chǎn)財政”縮水的情況下,，這種沖動不難理解,。但需要注意的是，已經(jīng)度過“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè),，已無力承擔(dān)提振經(jīng)濟(jì)的“重任”,。在調(diào)結(jié)構(gòu)、去房地產(chǎn)化的重要階段,，切勿重走房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路,。
對于信貸政策，部分地方政府公布了相關(guān)措施,，挽救市場與提振信心的目的明顯,。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，這一幕似曾相識,。2008年,，受多重因素影響，經(jīng)濟(jì)增速放緩,、房地產(chǎn)市場低迷,。從當(dāng)年10月起，多個城市出臺文件進(jìn)行救市,。10月22日,，三部委發(fā)文指出，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款,，貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍(原為0.8倍);最低首付款比例調(diào)整為20%,。隨后，房地產(chǎn)市場迅速升溫,。
如今的情形是,，低迷的成交量似乎表明，只有信貸徹底松綁,，才能激活房地產(chǎn)市場,。那么，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場到底要不要救?
之所以有“救市”訴求,，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長,、地方財政等層面都有重要貢獻(xiàn),。過去多年來，這種“支柱地位”得到充分體現(xiàn),。但在新形勢下,，有兩個基本判斷必須厘清。
第一,，我國正處于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要階段,，“去房地產(chǎn)化”是調(diào)結(jié)構(gòu)的重要目標(biāo)之一。近年來,，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的依賴程度越來越高。在很多地方,，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占當(dāng)?shù)刎斦杖氲囊话胍陨�,。因此，避免房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì),，是未來的政策重要考量,。
第二，度過“黃金十年”后,，房地產(chǎn)業(yè)將告別高增長階段,。隨著整體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)和人均居住面積提高，房地產(chǎn)市場高速增長難以為繼,。近期以來,，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多月低于固定資產(chǎn)投資增速，表明房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用正在下滑,，且這種趨勢難以逆轉(zhuǎn),。
基于這種判斷，盡管多數(shù)從業(yè)者已習(xí)慣于“低迷期救市”的固有邏輯,，但靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路顯然走不通,。
不過，在城鎮(zhèn)化方興未艾,、房地產(chǎn)業(yè)仍承受政策高壓,、經(jīng)濟(jì)增長乏力的階段，對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)仍有必要,。但這種調(diào)整不應(yīng)以“救市”之名,，而需站在維持市場平穩(wěn)運(yùn)行、推動經(jīng)濟(jì)健康增長的角度,。
首先,，房地產(chǎn)信貸政策有必要適度放松。在現(xiàn)有信貸政策下,，首次置業(yè)需求和改善需求仍受諸多限制,。引導(dǎo)合理需求釋放,，是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一。因此,，適度放松信貸政策,、降低購房杠桿，在現(xiàn)階段頗有必要,。
其次,，避免地方救市行為“越線”。所謂“越線”,，是指逾越土地,、信貸等紅線。在政策調(diào)整過程中,，容易出現(xiàn)土地粗放利用,、城市規(guī)模無序擴(kuò)張、地方融資平臺過度投資等亂象,，對此需警惕并嚴(yán)格監(jiān)管,，避免市場非理性膨脹，并帶來新的供應(yīng)過剩和金融風(fēng)險,。
再次,，加快建設(shè)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。加快完善住房供應(yīng)體系,、個人住房信息系統(tǒng),、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)等建設(shè)，有助于維持市場平穩(wěn)運(yùn)行,。在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),、市場進(jìn)入低速增長期的當(dāng)下，這些長效機(jī)制的推出迫在眉睫,。
最后,，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化相關(guān)改革。城鎮(zhèn)化不僅是我國經(jīng)濟(jì)增長的最大紅利,，同時是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時代”的重要背景,。加快推進(jìn)與城鎮(zhèn)化相關(guān)的土地、戶籍等制度改革,，既能開啟經(jīng)濟(jì)增長新動力,，也有助消化房地產(chǎn)市場過剩庫存，避免市場“硬著陸”,。
