在樓市剛性需求交易量上升的背景下,，今年多地公積金貸款額度劇增已成定局,。數據顯示，今年前三季度,，上海,、南京,、福州、青島,、銀川等城市的個人住房公積金貸款發(fā)放量均明顯高于去年同期,，南京等城市甚至大大超出今年全年的發(fā)放計劃，預計今年多個城市的公積金貸款規(guī)模將超過去年,。
與此同時,，部分城市公積金政策微調助長了這種勢頭。據不完全統(tǒng)計,，今年以來,，已有超過20個城市對公積金政策進行調整，多數調整涉及提高貸款額度和降低首付比例,，部分城市則先后實現了“異地互貸”,。業(yè)內人士認為,，這些調整對市場整體影響不大，但需要警惕其帶來的樓市調控放松的心理預期,。
申請貸款周期或延長
近日,，上海市公積金中心發(fā)布2012年三季度住房公積金運行分析報告。報告顯示,，受住房剛性需求釋放影響,，今年前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個貸290.71億元,，同比增長39.96%,；發(fā)放戶數8.08萬戶，同比增長40.28%,。
“新國八條”出臺以來,，上海樓市的投機需求幾乎被完全擠出，剛需成為市場的主力,，這被認為是公積金貸款申請量劇增的原因,。
在樓市調控將熱點城市的投機需求大量擠出的情況下，這種情況并非個案,。在南京,，今年前三季度的公積金放貸額度就已達83.85億元，不但比去年全年的36.72億元增長了128%,，還超出今年全年計劃67.7%,。
同期，福建省前三季度發(fā)放公積金貸款114.93億元,，同比增長45.4%,，其中福州的公積金貸款發(fā)放額度也已超過去年全年。青島則發(fā)放公積金貸款14156筆,，發(fā)放金額37億元,，同比分別增加9.36%和15.63%。銀川發(fā)放公積金貸款10.08億元,，增幅21.74%,，遠超商貸。
業(yè)內人士分析,，在選擇公積金貸款的購房者中,，多數為首套房和保障性住房購房者，即以剛性需求為主,。北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，商業(yè)貸款與公積金貸款的利率相差較大，公積金貸款可以大大降低剛需購房者的成本,。
隨著近年來住房商業(yè)貸款利率取消7折優(yōu)惠,，甚至逐漸上浮到基準利率,，公積金貸款利率的優(yōu)勢十分明顯。不少購房者選擇將公積金貸款額度用足后,，再與商貸結合形成“組合貸”購房,。業(yè)界普遍預計，今年多數城市的公積金貸款量將超過去年,。
但由于申請公積金貸款的人數較多,，“排隊”現象仍然普遍。在北京等熱點城市,，由于申請數量大增,，公積金貸款的審核、批貸的速度已明顯放慢,。有業(yè)內人士預計,，若樓市調控政策繼續(xù)維持現有力度，房價漲幅放緩,，這種現象很可能會持續(xù)到明年。
此外,，多地公積金貸款規(guī)模增加,，一些熱點城市的公積金貸款余額開始出現不足，并可能影響到今年最后兩個月貸款額度的發(fā)放,，這或將促使申請公積金貸款周期延長,。
嚴防投機需求入市
公積金貸款發(fā)放量的提高，與今年以來多個城市上調公積金貸款額度不無關系,。近期,，廣東省江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請,，按照申請后的調整方案,，首套房、二套房的公積金貸款最高限額均有所上調,。
相比之下,，江蘇鎮(zhèn)江的調整“尺度”顯得更大。按照本月1日正式執(zhí)行的住房公積金新政,，江蘇鎮(zhèn)江公積金申請貸款額度最高可達房款的80%,，且子女買房可提取父母公積金進行還貸。
據不完全統(tǒng)計,，今年以來,，全國有超過20個城市對公積金政策進行了微調。其中,，上調公積金貸款限額成為最常用的調整手段,。除上述兩個城市外,，武漢、廈門,、蕪湖,、合肥等地均上調了公積金貸款額度，上調幅度普遍在15%至25%之間,。武漢對首次使用公積金購買二手房的居民,，將最高提取額度從40萬元上調至60萬元，調整幅度達50%,。
除此之外,，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成,。廣東省異地互貸城市增至9個,，湖南部分地區(qū)也實施“異地互貸”政策。
業(yè)內人士認為,，公積金政策調整惠及人群主要為剛需,，不會影響限購、限貸政策底線,，因此成為地方政府最常用的手段,。這同時也是今年二季度以來樓市成交一度回暖的誘因之一。
據了解,，當前我國公積金貸款余額巨大,，公積金使用率偏低，盡管有關部門正在著手修訂《公積金管理條例》,，但公積金使用率偏低的現實短期內難以改變,。多數業(yè)內人士預計，未來一段時間,，對公積金政策進行微調的城市會越來越多,。
與此同時，公積金政策的調整正在給外界釋放樓市調控“溫和化”的預期,。在國務院督查組督查樓市之后,，各地正在掀起一輪微調政策的熱潮，公積金成為政策微調主要著力點,。這也給市場帶來“政策底已過,，市場將升溫”的預期。
有業(yè)內人士強調,，在地方政府財政收入減少,、地方經濟對房地產業(yè)仍有較強依賴的背景下，地方政府借機催熱樓市的動機強烈,，應警惕包括公積金在內的政策微調,，防止投機投資性需求借機入市,。據悉，對于江蘇鎮(zhèn)江推出的“子女買房父母還貸”政策,，有不少人士認為已經偏離“合理調整”的軌道,。