專家：警惕非剛需入市推高房價(jià)上漲預(yù)期
地方微調(diào)住房公積金政策步伐并未放慢,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，截至目前,，我國有近30個(gè)城市調(diào)整了住房公積金政策，其中,，近期多個(gè)二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升,，異地購房公積金還貸也在逐漸鋪開,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，不少地方的樓市調(diào)控政策悄然微調(diào),，雖然覆蓋面較小,，有利于剛需人群,，但應(yīng)警惕非剛需入市推高后期房價(jià)上漲預(yù)期,。
動(dòng)向 公積金成地方微調(diào)主要手段
日前,，江門市公積金管委會(huì)同意開平,、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng),。內(nèi)容是開平市住房公積金貸款調(diào)整為首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高至1人25萬元,，2人或以上50萬元,；二套房1人20萬元,，2人或以上是40萬元,。對(duì)此,，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門負(fù)責(zé)人6日在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，公積金政策的調(diào)整符合國家保障首套房置業(yè)的需求，不違反調(diào)控相關(guān)政策,。
政府內(nèi)部人士還透露,，此次調(diào)整主要是考慮到隨著房價(jià)上漲,，公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需求有不相符的地方,。
實(shí)際上，在此之前,，已有多個(gè)城市調(diào)整公積金政策，自本月1日正式執(zhí)行的江蘇鎮(zhèn)江住房公積金新政規(guī)定,，公積金申請(qǐng)貸款額度最高可達(dá)80%,，而且子女買房可提取父母公積金部分進(jìn)行還貸,。10月20日，武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調(diào)控以來最大一次調(diào)整,，武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元,。
除此之外,，大連,、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成，廈門,、蕪湖、合肥等地上調(diào)公積金貸款額度,，且上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間,，廣東省異地互貸城市增至9個(gè)，湖南長株潭,、河北、遼寧等省市也于此前先后實(shí)施“異地互貸”。
“在樓市調(diào)控背景下,，各地商品住宅成交量萎縮,，而今年以來,，在限購仍為調(diào)控‘紅線’的背景下,，公積金貸款政策的調(diào)整可以更為積極的鼓勵(lì)剛性需求入市,，因此，公積金購房政策也成為地方政府密集調(diào)整的主要手段�,！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張絮認(rèn)為,，目前，進(jìn)行公積金調(diào)整的城市,，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化,，與之前的僅提高貸款額度相比,，放松的空間更大,，購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活,。對(duì)剛需購房者影響明顯，大幅降低了剛需的購房成本,，會(huì)釋放一部分年輕群體的購房需求。
“公積金貸款調(diào)整的受益對(duì)象特定,，支持剛需人群,，其政策出發(fā)點(diǎn)也正符合當(dāng)前房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，相比其他政策,，公積金方面地方政府可以自主決策,，具有一定自由度,�,！�
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,，這些調(diào)整政策“不僅可以對(duì)市場釋放微調(diào)信息,，也不會(huì)影響限購限貸的政策底線,，目前來看是地方政府微調(diào)起來最容易的執(zhí)行辦法”,。
提振 微調(diào)刺激成交量上漲
除不影響限購限貸底線,，公積金政策成微調(diào)主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.55,，而公積金的基準(zhǔn)利率為4.5,，相當(dāng)于商業(yè)貸款的7折以下”,。張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，以貸款1萬元20年為例,，“公積金貸款月供為63元，而商業(yè)貸款則為74.8元,，利息差距巨大,，公積金政策微調(diào)可以直接增加購房者購買能力”�,！�
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴記者,，各地針對(duì)公積金的一些調(diào)整政策，其主要作用還是為了實(shí)現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房,。他認(rèn)為,，“調(diào)整公積金政策，除了可以刺激部分剛性需求入市,，也是對(duì)這部分群體購房機(jī)會(huì)的保護(hù)”,。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于“不溫不火”的階段，一定程度上可以刺激市場成交量的回升,。
的確,，中指院上周數(shù)據(jù)顯示，在10月29日至11月4日的一周內(nèi),，重點(diǎn)監(jiān)測的40個(gè)城市中，36個(gè)城市周均成交同比增長,，其中長沙增幅最大，達(dá)到545.82%,。重點(diǎn)城市中,，10個(gè)城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大,，達(dá)到252.82%,。
環(huán)比方面,，上周成交量繼續(xù)沖高,，達(dá)到年內(nèi)第二高點(diǎn),，主要城市中,，除北京下調(diào)8.5%外,，上海環(huán)比上漲35%,，深圳環(huán)比上漲5.8%,，整體上漲城市數(shù)量達(dá)到7成。
對(duì)此,，張大偉認(rèn)為，一方面是因?yàn)閲鴳c期間的認(rèn)購持續(xù)反映到簽約上,，促進(jìn)了市場數(shù)據(jù)的復(fù)蘇,。另一方面,，土地市場的升溫,、地方公積金政策的微調(diào)也給購房者對(duì)市場的判斷造成影響,，刺激樓市消費(fèi),。
“市場預(yù)期對(duì)購房者尤為重要,�,！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)記者表示,，穩(wěn)增長政策見底,，市場走勢預(yù)期增強(qiáng),，房價(jià)下降空間減小等市場動(dòng)態(tài)改變了購房者的市場預(yù)期,。因此，部分觀望購房者開始行動(dòng),，剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴(kuò)展。
警惕 攪動(dòng)房價(jià)上漲預(yù)期
近日,，業(yè)內(nèi)有分析指出，盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要,，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時(shí)機(jī)與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖,，有可能會(huì)對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響,。
盡管從以往來看,，住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限,，市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進(jìn)而影響到樓市調(diào)控預(yù)期,。
不過,，在這一點(diǎn)上,，陳國強(qiáng)分析認(rèn)為,，公積金“新政”，本意在刺激購房者的剛性需求,，促使房地產(chǎn)市場供需得以平衡,。公積金貸款占購房貸款比例較小，其本身不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響,。與此同時(shí),，樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動(dòng)的跡象，短期內(nèi)不會(huì)影響房價(jià)大幅波動(dòng),，利用公積金來投機(jī)投資的行為也不會(huì)成為主流,。
但顧云昌認(rèn)為，各地調(diào)整公積金會(huì)影響購房者預(yù)期,，客觀上肯定會(huì)刺激成交量上升,，有利于樓市回暖。
值得注意的是,，伴隨各地公積金調(diào)整政策的連續(xù)出臺(tái),，中指院日前發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數(shù)同時(shí)呈現(xiàn)出環(huán)比連續(xù)上漲之勢�,！�
張宏偉告訴記者,，“公積金‘新政’不排除會(huì)帶來少數(shù)投資、投機(jī)行為,�,！币坏┰谌珖菩校赡軙�(huì)使一些城市的外來購房者增加,，給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定因素,。同時(shí)，在執(zhí)行環(huán)節(jié),，個(gè)別被限購的購房者也會(huì)鉆空子入市,，甚至惡意套取公積金�,！�
陳國強(qiáng)也指出,，因部分地方放開公積金二套房貸款,，因此，要謹(jǐn)防投資性需求入市,，加強(qiáng)對(duì)投資性需求與自住型需求的區(qū)分,。
張大偉表示，在近期土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲,，預(yù)期向上，成交量也逐漸轉(zhuǎn)好的情況下,，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高,，而且全年計(jì)劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)微漲,。
陳國強(qiáng)同時(shí)指出,，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)政策維持穩(wěn)定仍是調(diào)控主流，若房價(jià)因此推高過快,，則不排除會(huì)叫停調(diào)整公積金的可能性,。