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北上深三地樓市成交回暖真相調查
2012-06-06   作者:胡廷鴻 楊羚強 趙春燕 李卓  來源:每日經(jīng)濟新聞
 
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    股市里有句諺語:量在價先,,即成交量往往是價格變化的先導。在房地產(chǎn)市場,,這個規(guī)律同樣適用,。
  5月,北京,、上海,、廣州、深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升,,全國40個重點城市超八成的成交量出現(xiàn)上漲……由于樓市行情反彈,,部分城市的部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)漲價的跡象。
  市場紛紛擔憂,樓盤是否又會像2009年那樣出現(xiàn)“拐點”,?部分房企的漲價行為會否發(fā)展成燎原之勢,?針對這些問題,《每日經(jīng)濟新聞》推出“樓市又聞拐點聲”系列報道,,對房地產(chǎn)市場,、企業(yè)、信貸,、財政等方面進行解讀,。在今日系列報道的第一期,記者對各地市場情況進行了調查,。

  深圳:房價反彈空間或不大

  年初以來,,經(jīng)過長時間樓市博弈,開發(fā)商以價換量贏得剛需逐漸成為業(yè)界共識,。在深圳,,“一成首付”、“3年110%增值回購計劃”等大尺度降價舉措相繼出現(xiàn),,緊接著有樓盤直接降價,,大力出貨。
  在成交量上升之時,,有開發(fā)商打起了悄悄漲價的主意,。但當前的市場并不如開發(fā)商預期——一些樓盤價格一上去,成交馬上跌下來,。這從側面印證了深圳房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點:今年房價仍將維持穩(wěn)定局面,。

  促銷拉升成交量

  從4月份開始,深圳各城市主干道旁的戶外廣告中,,位于深圳龍華新區(qū),,靠近觀瀾的龍華花半里的樓盤銷售廣告開始多起來。廣告的增多,,與樓盤銷售走旺不無關系,。
  從今年春節(jié)以來,花半里連續(xù)4個月以每月400多套的成交量成為深圳在售樓盤的銷售冠軍,,目前均價在13500元/平方米左右,。
  據(jù)花半里營銷總監(jiān)陳勇介紹,春節(jié)以來,,花半里推出的78~88平方米的主力戶型,,客戶大多是附近華為科技園的剛需階層�,!俺山涣亢弥饕且驗槲覀兊男詢r比高,,戶型全是90平方米以下,,首付30萬元,月供僅5000~6000元,,對剛需的吸引力較大,。”
  據(jù)悉,,花半里從去年開盤以來推出1950套房源,,如今只剩100多套房源,銷售率超過九成,。
  今年上半年,,在公開的銷售榜上,同樣熱銷的樓盤還有萬科紅,、翡麗郡,、招商果嶺、招商觀園,、星河盛世等一些區(qū)域較好的樓盤,。4月29日,星河盛世開盤推出866套,,便很快銷售出600多套,。
  據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn),上述樓盤熱銷,,均有開發(fā)商加大促銷的因素,。
  隨著剛需入市購房,3月深圳樓市成交量開始回升,,開發(fā)商也開始躁動,。5月份開發(fā)商的推盤節(jié)奏明顯加快,,部分開發(fā)商開始低調上調價格,,借以試探市場。如位于沙井的萬科·翡麗郡5月19日開售第二批單位,,均價從11000元/平方米漲至13500元/平方米,,漲幅達22.73%。受全國樓市5月成交回升的影響,,萬科5月銷售額再次超過100億元,。

  房價反彈或受限

  5月深圳樓市成交量出現(xiàn)大幅上漲,是樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點,,還是曇花一現(xiàn),?
  《每日經(jīng)濟新聞》調查發(fā)現(xiàn),帶動此輪深圳樓市成交上漲的因素眾多,,其中區(qū)位優(yōu)勢的特點明顯,。無論是花半里、還是萬科紅、翡麗郡,,都位于區(qū)域核心地段,,地理位置較為優(yōu)越。但是開發(fā)商對價格調整十分謹慎,,市場的反應遠遠低于開發(fā)商的預期,,并沒有大幅回暖的跡象。一旦開發(fā)商有漲價行為,,銷量立馬掉下來,。比如,原計劃開盤均價達到23000元/平方米左右的星河盛世,,目前成交均價僅為20400元/平方米,。
  “市場上剛需的加入使得樓市短期成交回升,并不能理解為樓市翻盤,,成交量還是圍繞90平方米以下,,區(qū)域性強、地理位置優(yōu)越的樓盤,�,!标愑路Q,正是因為開發(fā)商上半年出貨決心較大,,讓利促銷,,才使樓市成交量有所上升。
  深圳中原市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,,2012年龍華新區(qū)包括民治,、龍華、觀瀾在內(nèi)的新房項目有18個,,建筑面積達312萬平方米,,按照4月份龍華新區(qū)的新房成交面積6.16萬平方米計算,仍需要35個月來消化,。
  陳勇認為,,面對巨大的供應量,開發(fā)商的壓力仍然很大,。他預計,,6月份深圳將有16個新盤入市,這是開發(fā)商出貨的最佳時間節(jié)點,。
  世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝認為,,深圳樓市成交回升主要是因為開發(fā)商降價促銷,樓市成交低點已經(jīng)過去,。但他同時指出,,不能對房價反彈抱有過高期望,。由于限購政策持續(xù),宏觀經(jīng)濟增速放緩,,今年房價反彈的空間不大,,仍會保持穩(wěn)定。


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