今年以來,，受國家一系列宏觀調(diào)控政策以及房產(chǎn)稅的影響，重慶房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“量價趨緩”的態(tài)勢,，房地產(chǎn)市場觀望氛濃厚厚,，市場一度十分低迷，政策效應(yīng)顯現(xiàn),。特別值得一提的是,，重慶試點開征的房產(chǎn)稅對抑制高檔住房消費具有積極作用。
一些業(yè)內(nèi)人士和專家認為,，在未來一段時期內(nèi),，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會放松，樓市步入深度博弈階段,，市場需求仍將受抑制，銷售量增速進一步趨緩,，房價過快上漲的勢頭得到抑制,，下行壓力增大，房地產(chǎn)市場更趨規(guī)范和理性,。
政策效應(yīng)顯現(xiàn)樓市銷售“量降價穩(wěn)”
張女士是重慶江北一家樓盤的銷售顧問,。自今年新一輪房地產(chǎn)“新政”實施以來,，她的生意就受到很大影響�,！耙郧懊總�月可以賣10余套房子,，現(xiàn)在每月只能賣一到兩套房子。記者走訪了重慶主城區(qū)部分樓盤,，這些樓盤的銷售人員普遍反映房子不好賣,，看房的人不少，但真正買房的卻不多,。記者了解到,，許多樓盤紛紛采取降價、打折,、贈裝修,、贈旅游等促銷手段，刺激樓盤銷售,�,！〗衲暌詠恚貞c商品房市場一度低迷,，商品房銷售面積增速持續(xù)放緩,。今年1-5月，重慶市商品房銷售面積1488.03萬平方米,，同比增長11.2%,，較1-4月增速回落1.4個百分點，較一季度回落6.2個百分點,。據(jù)悉,，各類商品房中，1-5月住宅銷售面積1389.69萬平方米,，增長9.2%,，較1-4月增速回落1.7個百分點，較一季度回落6.5個百分點,。
即便是樓盤銷售最佳時機的春季房交會,，也只能用“慘淡”二字形容。在為期四天的2011年重慶春季房交會中,，共成交各類房屋3403套,，成交建筑面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元,。其中,，商品住宅成交2087套，成交建筑面積22.40萬平方米,。翻開去年春季房交會的交易記錄：成交各類房屋18616套,，成交面積176.62萬平方米,，成交金額88.75億元。
樓市的冷清也反映在土地市場上,。受房地產(chǎn)調(diào)控新政策影響,，重慶市主城區(qū)土地市場陷入低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的熱情不高,。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)和重慶土地交易所的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，今年前5個月，重慶用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地成交宗數(shù)有33宗,，成交面積約為225萬平方米,，與去年同期相比下降約58%。業(yè)內(nèi)人士分析,，樓市調(diào)控使得開發(fā)商回籠資金速度放緩,，部分開發(fā)商資金鏈緊張，現(xiàn)金流壓力很大,，致使開發(fā)商拿地謹慎,。
重慶的個人房貸按揭增量也在回落。數(shù)據(jù)顯示,，今年5月,，重慶市個人中長期消費貸款(主要是房貸)余額2422.8億元，5月當月增加53.58億元,，同比少增17.36億元,。人民銀行重慶營業(yè)管理部有關(guān)人士分析，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控疊加效應(yīng)的顯現(xiàn),，居民購房觀望情緒濃厚,。加上央行多次上調(diào)存款準備金率和加息，使得居民購房按揭成本增大,，甚至很多購房者以全款購房,，個人按揭貸款增量呈回落趨勢�,！�
中國指數(shù)研究院西南分院房地產(chǎn)分析師認為,，樓市趨冷，居民購房意愿下降,，市場觀望氛濃厚,，與國家正在實施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控密不可分，一定程度上反映政策調(diào)控成效,。同時,，在調(diào)控政策影響下，居民購房更趨理性，房地產(chǎn)投資和投機行為得到一定程度遏制,。
房產(chǎn)稅抑制高檔房消費
與其他城市不同的是，重慶于今年1月28日在全國率先啟動了房產(chǎn)稅開征試點工作,，對部分商品房征收房產(chǎn)稅,。根據(jù)重慶市公布的個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則，重慶市將對主城區(qū)個人擁有的獨棟商品住宅,，個人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅,。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%,；3倍(含)至4倍的,，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%,。專家認為,，重慶房產(chǎn)稅的意圖十分明顯，主要目的是限制別墅等高檔住房的消費,，增加房產(chǎn)持有成本,，遏制高端住房消費和投機炒房。
記者了解到,，房產(chǎn)稅試點工作開展4個多月以來,，效果開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在高檔住房出現(xiàn)了“量價齊跌”態(tài)勢,，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化,，部分購房者購大房、買高檔的消費觀念得到轉(zhuǎn)變,。
首先,，房產(chǎn)稅政策對房地產(chǎn)市場的“約束效果”已顯現(xiàn)。房產(chǎn)稅實施后,，高檔商品住房項目訪客量出現(xiàn)明顯下降,。據(jù)調(diào)查，多數(shù)高檔商品住宅項目樓盤訪客量下降30%-50%,。1月28日至4月30日,，高檔商品住房成交25.66萬平方米，占商品住房成交量的7.8%,，較去年下降3.1個百分點,。群眾住房消費觀念有所轉(zhuǎn)變，部分購房者改變了買大房,、買高檔房的消費傾向,，在一定程度上約束了投資投機購房需求。
其次，房產(chǎn)稅實施后,，受高檔住房消費需求下降的影響,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對高檔住房的定價更趨理性，價格上漲預(yù)期下降,。1月28日至4月30日,，重慶主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價格有所下降，應(yīng)稅住房成交建筑面積均價為每平方米13140元,，較房產(chǎn)稅實施前同類房屋成交建筑面積均價每平方米14678元下降10.48%,。
第三，通過對高檔住房“開發(fā)供應(yīng)約束”,，起到了優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用,。房產(chǎn)稅政策實施后，部分開發(fā)企業(yè)開始調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu),，將大戶型住房比例降低,，減少大戶型住房的供應(yīng)量，增加告中小戶型住房的供應(yīng)量,。今年一季度重慶主城區(qū)建筑面積200平方米以上的高檔住房新開工面積與去年四季度相比下降了4.5%,。1月28日至4月，建筑面積戶型在100平方米以下的住房上市量同比增加了20%,。
調(diào)控力度不減樓市深度博弈
一些業(yè)內(nèi)人士和專家認為,，被稱為“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來一段時間不會減弱，房價過快上漲的勢頭將得到抑制,，樓市有望進一步回歸理性,。
重慶大學建設(shè)管理和房地產(chǎn)學院院長任宏認為，此次房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前,，顯示中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心,，開發(fā)商和購房者的心理預(yù)期都會因此發(fā)生改變，有希望使房價出現(xiàn)理性回歸,。從這個角度看,，房價上漲的趨勢將受到抑制，大幅上漲已不可能,。
一些專家認為,，目前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了史無前例的變化，這些變化表明房地產(chǎn)市場不會像2008年之后再出一次刺激政策,、再享受一次政策的優(yōu)惠,、再搭乘一次“幸福過山車”，讓房價會在短暫的抑制之后再來一次“甜蜜反彈”,，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴,，房價下降壓力進一步增加,。
長期從事房地產(chǎn)問題研究的重慶工商大學校長楊繼瑞認為，現(xiàn)在地價,、建房成本沒有下降,，降價的阻力很大。再從貨幣政策上看,，雖然多次提高存款準備金率,，收緊“銀根”，但整個社會并不缺錢,，其他行業(yè)無法消化這些資金，最終還會流到最有甜頭的房地產(chǎn)中來,。
同時,，居高不下的CPI，給了不少房企不降價的理由,�,！�5月份的CPI超過5%，6月份很可能超過6%,，通脹壓力不減,。”一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場研究人員說,，即便今年再加息一個百分點,，還是無法改變“負利率”的局面，在此背景下,，資本到樓市尋求保值增值的動機就仍然存在,。
有關(guān)專家認為，包括信貸縮緊等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來很長一段時間內(nèi)將是“一個常態(tài)”,，此前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的“拐棍”過度寬松的信貸環(huán)境,、過度膨脹的住房需求、過快上漲的價格以及過度低風險盈利機會均已出現(xiàn)較大變化,，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整價格回籠資金并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”才是根本,。
專家認為，本輪調(diào)控的一個核心便是改變過去房企靠大規(guī)模拿地,，便宜拿地,，房價快速上升的盈利模式。這種盈利模式很難在今后長期持續(xù),，以后企業(yè)自身風險會越來越大,。
重慶市正在大規(guī)模推進的公租房建設(shè)在未來一段時間將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，一定程度上抑制投資和投機性購房,。按照重慶市政府規(guī)劃,，自2010年起的三年內(nèi),，重慶市將開工建設(shè)4000萬平方米公租房，去年已開工建設(shè)1300萬平方米,，今年開工建設(shè)1350萬平方米,。同時，今年將有1000萬平方米公租房投入使用,。張定宇說,，大量的公租房上市，會把“夾心層”人群吸引過去,，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念,。如此一來，商品房市場上的需求就會減少,，從而抑制部分投資性或投機性購房需求,，有利于穩(wěn)定房價。另一方面,，由于公租房的租金是市場價的60%,，一旦面市，其周邊商品房的租金勢必受到影響,，會刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期,。