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開發(fā)商降價(jià)制造了樓市回暖假象
2011-05-04   作者:賴大臣  來(lái)源:北京商報(bào)
 
【字號(hào)

    剛剛過(guò)去的“五一”,熙熙攘攘的人流不僅涌進(jìn)了海南島去享受購(gòu)物樂(lè)趣,,也涌進(jìn)了廣州,、深圳的售樓處,,買房如買白菜的場(chǎng)景再次上演。據(jù)稱中海地產(chǎn)在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目吸引了5000多購(gòu)房者來(lái)?yè)尫�,,碧桂園在廣州的售樓處也是如此,�,!拔逡弧逼陂g,,不僅廣州、深圳,,不少地區(qū)紛紛曝出樓市成交量大漲的消息,,樓市回暖了?答案顯然不是,。

    “繁榮”原是降價(jià)推

  廣州,、深圳樓市的搶購(gòu),源于開發(fā)商的主動(dòng)降價(jià),。
  4月30日,,中海地產(chǎn)在深圳率先進(jìn)行降價(jià)促銷,力度之高規(guī)模之大,,在中海地產(chǎn)的歷史上還是首次,。
  據(jù)了解,當(dāng)天中海地產(chǎn)推出了旗下的康城國(guó)際,、塞納時(shí)光兩樓盤共計(jì)1349套房源,,單價(jià)最低9680元/平方米起,均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右,。
  這一價(jià)格和號(hào)稱中國(guó)房?jī)r(jià)最高的深圳市的整體水平有著不小的差距,。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,今年4月深圳市的商品住宅均價(jià)達(dá)到了2.03萬(wàn)元/平方米,。即使和遠(yuǎn)離深圳市中心的龍崗相比也低了近2000元/平方米,。
  降價(jià)消息一經(jīng)公布,便引發(fā)上千人排隊(duì)登記選房,,開盤日現(xiàn)場(chǎng)遭遇千人搶房,,場(chǎng)面火爆。經(jīng)中海地產(chǎn)確認(rèn),,到場(chǎng)客戶近5000人,,而截至當(dāng)日下午2點(diǎn),所有房源都被搶購(gòu)一空,,其中近七成客戶為剛需,。
  記者了解發(fā)現(xiàn),中海地產(chǎn)的降價(jià)一方面來(lái)源于政策的壓力,,另一方面是這兩個(gè)項(xiàng)目面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力,。在深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中記者發(fā)現(xiàn),,截至5月3日,深圳共有16個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證,,其中10個(gè)項(xiàng)目位于龍崗,,中海地產(chǎn)此舉或?qū)⒃斐稍搮^(qū)域的其他項(xiàng)目跟風(fēng)。
  繼中海地產(chǎn)后,,碧桂園也在廣州開始了降價(jià)促銷,。
  在廣州增城碧桂園推出的鳳凰城項(xiàng)目,新一期價(jià)格僅為7000元/平方米,,而此前該項(xiàng)目的價(jià)格為9000元/平方米左右,,當(dāng)天就銷售了600多套,銷售金額達(dá)到了8億元,。同時(shí)在清遠(yuǎn)境內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目也執(zhí)行了低價(jià)銷售,。有人形容碧桂園賣別墅就跟賣白菜一樣。
  其實(shí),,縱觀這輪熱銷完全是開發(fā)商迫于自身壓力導(dǎo)演的降價(jià)戲,,與樓市反彈轉(zhuǎn)暖毫無(wú)關(guān)系。
  例如在中海降價(jià)促銷的深圳市,,樓市行情已經(jīng)非常低迷,。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,今年4月深圳市共成交了1879套,,比傳統(tǒng)淡季2月的2278套還少了近400套,,樓市觀望氣氛濃厚,開發(fā)商采取降價(jià)促銷的方式也在情理之中,。

  地方限購(gòu)寬松不一

  廣州,、深圳個(gè)別地區(qū)的樓市回暖,除了降價(jià)對(duì)購(gòu)房者的巨大吸引誘因之外,,與地方政府在執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)的私心也有著密切的聯(lián)系,。
  記者了解到,在中海地產(chǎn)降價(jià)促銷的深圳市,,“新國(guó)八條”后并沒(méi)有出臺(tái)新的限購(gòu)政策,。
  今年3月初,深圳市有關(guān)部門表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行去年9月30日市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知》規(guī)定的商品住房限購(gòu)措施,,不再出臺(tái)新的限購(gòu)政策,。
  這意味著深圳將繼續(xù)對(duì)深圳戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房;對(duì)能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,,限購(gòu)1套住房,。
  如此寬松的限購(gòu)政策,讓購(gòu)房者在面對(duì)大幅降價(jià)后能不搶購(gòu)嗎,?
  同樣在碧桂園降價(jià)促銷的增城和清遠(yuǎn),,至今還沒(méi)有納入限購(gòu)城市之列,。更讓人驚訝的是,增城在執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)采取的是新申請(qǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目,,報(bào)價(jià)不能高于此前價(jià)格的105%,。
  對(duì)于限購(gòu)政策的執(zhí)行,地方政府與中央政府一直處于博弈的狀態(tài),。此前各地在公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)時(shí),,各地基本上制定的是一個(gè)“漲價(jià)目標(biāo)”。
  就目前房地產(chǎn)博弈的各方而言,,中央政府,、地方政府,、開發(fā)商,、銀行等都在觀望、試探或等待出擊,。
  北京科技大學(xué)教授趙曉對(duì)此評(píng)價(jià),,當(dāng)前是“說(shuō)者有心、聽者無(wú)意”,,中央的調(diào)控政策屢屢發(fā)力,,但地方政府執(zhí)行時(shí)總是“閃轉(zhuǎn)騰挪”,中央派往各地的督察小組前腳剛走,,一些地方政府便逆勢(shì)而為,。
  例如天津的限購(gòu)令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購(gòu)范圍后,政策解讀時(shí)將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計(jì)算有一年證明即可,,尤其是濱海新區(qū),,如果不折不扣地執(zhí)行調(diào)控政策,濱海新區(qū)如此巨大的供應(yīng)量將如何消化,?所以只能一邊推行限購(gòu),,另一邊保留藍(lán)印戶口(開發(fā)商可以直接辦理的戶口)。
  與各地“溫柔”政策相比,,近日關(guān)于�,?谑袕U除限購(gòu)的消息更讓人震驚。4月20日,,�,?谑惺虚L(zhǎng)冀文林在海口市政府第75次常務(wù)會(huì)議上說(shuō),,要“充分利用國(guó)務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策,,按照限價(jià)不限購(gòu)的原則,積極出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則”,。
  盡管后來(lái)�,?谑姓鰜�(lái)辟謠稱這是一個(gè)假新聞,,但是也并非記者無(wú)中生有。限購(gòu)政策對(duì)于�,?诮�(jīng)濟(jì)的影響頗深,,海口市地稅局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,,今年一季度,,海口市土地使用稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、土地增值稅收入同比下降。3月,,建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入4425萬(wàn)元,,同比下降33.1%;房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入5937萬(wàn)元,,同比下降67.9%,;一季度土地增值稅收入14090萬(wàn)元,同比下降32.9%,。
  正如一位開發(fā)商所言,,限購(gòu)政策可能讓地方政府先扛不住了。

  別讓浮云遮望眼

  一邊是國(guó)家調(diào)控政策不斷加碼,,開發(fā)商負(fù)債率高漲,、海外融資、退市消息不斷,,另一邊卻是個(gè)別地區(qū)的成交量大幅上漲,。樓市在調(diào)控3個(gè)月后的真實(shí)情況到底如何,讓人一頭霧水,。
  北京四方聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也對(duì)本報(bào)記者表示,,4月是樓市集中開盤的時(shí)期,所以會(huì)出現(xiàn)成交量的明顯上升,,這是合理的,。“我不覺(jué)得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了非理性的反彈,�,!睏钌黉h說(shuō)。
  “限購(gòu)政策的嚴(yán)與松造成了目前樓市反應(yīng)的狀況不一,,但是在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的城市,,目前的銷售情況還是不容樂(lè)觀的�,!敝性禺a(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人向記者表示,。
  在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上,,記者統(tǒng)計(jì)北京市4月的成交情況顯示,4月北京樓市仍處在低谷,,全月成交量為16346套,,環(huán)比3月下滑3%,同比大跌63.7%,。其中二手房住宅下滑幅度最大,,環(huán)比跌15.7%。其中部分成交項(xiàng)目為保障房項(xiàng)目,。
  同樣,,即使在近日出現(xiàn)搶購(gòu)的廣州市,限購(gòu)區(qū)域和非限購(gòu)區(qū)域也出現(xiàn)了冰火兩重天的境地,。
  據(jù)廣州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,,和碧桂園在清遠(yuǎn)和增城的搶購(gòu)相比,在限購(gòu)政策壓力下,,廣州中心城區(qū)項(xiàng)目在今年“五一”平淡無(wú)奇,。4月30日上午,廣州市國(guó)土房管局巡查天河區(qū)內(nèi)三個(gè)在售樓盤,,每個(gè)項(xiàng)目檢查近30分鐘,基本都是冷冷清清,,其間只有一兩個(gè)客戶光臨,。
  其實(shí)不管樓市是否真的回暖,身處市場(chǎng)之中的上市房企能為我們帶來(lái)真實(shí)的信息,。
  再過(guò)9天的5月13日,,中國(guó)最大房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一的復(fù)地集團(tuán)就將正式退出港股;再過(guò)一段時(shí)間,,天津泰達(dá)控股出讓的兩家地產(chǎn)公司可能就將被接手,,就此退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一切都發(fā)生在樓市第三輪調(diào)控之后,。
  經(jīng)歷了去年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之后,,許多曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的住宅開發(fā)商們,褪下了自己頭上的光環(huán),。從近期各大上市房企的2010年年報(bào)數(shù)據(jù)上看,,雖然業(yè)績(jī)都有所斬獲,但包括現(xiàn)金流,、負(fù)債率等數(shù)據(jù)都不樂(lè)觀,。
  截至4月上旬,已有94家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào),,這94家上市房企去年現(xiàn)金流總和已驟降至-734億元,,而這94家房企2009年的現(xiàn)金流之和還處于6億元的水平,。更值得關(guān)注的是,在94家企業(yè)中,,至少有55家企業(yè)現(xiàn)金流指標(biāo)為負(fù),,77家企業(yè)現(xiàn)金流同比下滑,甚至連許多大佬級(jí)的公司都未能幸免,。
  “從整體情況來(lái)看,,各大住宅房企的情況并沒(méi)有大家想得那么糟,大部分企業(yè)都是盈利狀態(tài),。但是考慮到政策,、市場(chǎng)等外部因素,未來(lái)的趨勢(shì)仍然堪憂,�,!标�(yáng)光股份(000608,股吧)某高管說(shuō)。
  趙曉表示,,如果當(dāng)前限購(gòu),、限貸、鎖緊房地產(chǎn)信托等一系列政策不折不扣地貫徹下去,,今年6-8月可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí),。當(dāng)前開發(fā)商在觀望,不斷收緊的政策預(yù)期使得開發(fā)商在降與不降之間游離,,之所以還有思考的時(shí)間,,主要是因?yàn)殚_發(fā)商放緩?fù)顿Y節(jié)奏來(lái)緩解調(diào)控的壓力,但并不是每個(gè)開發(fā)商都可以持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間,。開發(fā)商資金鏈的緊繃可能將是房?jī)r(jià)下降的導(dǎo)火索,。

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