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| 朱貴明
著,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社 |
坦率地講，中國(guó)的房?jī)r(jià)跌漲問(wèn)題根本不是個(gè)可以討論的問(wèn)題,。因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)本質(zhì)上是一個(gè)政府問(wèn)題,，而不是市場(chǎng)問(wèn)題,。略懂常識(shí)的人都知道,，價(jià)格的跌漲要么由市場(chǎng)控制,，要么由政府掌握，或二者共同為之,，但如果所有關(guān)鍵的要素都在政府手中,，就算各種資本都能平等進(jìn)入，各路房地產(chǎn)業(yè)神仙均可深度參與,，房?jī)r(jià)也可能受到市場(chǎng)影響出現(xiàn)跌漲,，但它卻改變不了根本問(wèn)題，地都在政府手中,。
《房?jī)r(jià)必跌,？！》作者說(shuō)了真話：需求不決定中國(guó)的房?jī)r(jià),，供求均衡這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)典理論在中國(guó)的房地產(chǎn)面前黯然失色,。中國(guó)的房地產(chǎn)老板似乎吃定了一件事：地在我手中，房子在我手中,，泱泱大國(guó)十?dāng)?shù)億民眾,，只要十分之一的人買房，那中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就長(zhǎng)盛不衰,，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就必然是最賺錢的行業(yè),。如果糧都在某個(gè)人手中，販糧的,、開飯店的也不過(guò)是二道販子,、三道販子，定價(jià)權(quán)不會(huì)在這些人手中,，更不會(huì)在吃飯的人手中,。房地產(chǎn)商沒(méi)有原罪，但他們是高房?jī)r(jià)幫兇,，讓他們“打起來(lái)”貌似競(jìng)爭(zhēng),，糧價(jià)才會(huì)抬高。
這就是中國(guó)的房?jī)r(jià)糾結(jié)所在,。但顯然,，某個(gè)人手中有糧和政府賣地不在同一個(gè)層次，因?yàn)檎�掌握著政策,，當(dāng)然包括錢袋子,。作者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金流分析清晰地展示了這樣一個(gè)博弈的過(guò)程：“以購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)以及購(gòu)房者未來(lái)收入作抵押，銀行貸款給購(gòu)房者,，購(gòu)房者加上自身首付,，向開發(fā)商購(gòu)買商品房，開發(fā)商資金再流向政府,�,！弊髡咭脵�(quán)威資料分析顯示,，其中以最高時(shí)候占總房?jī)r(jià)40%的土地出讓金、占總房?jī)r(jià)13%以上的稅收流向政府（更有權(quán)威數(shù)據(jù)顯示是20%）,。由于銀行絕大部分國(guó)有,，各級(jí)政府從左邊口袋拿出地，右邊口袋就能裝滿錢,。
這種背景下要考慮的是,，政府準(zhǔn)備通過(guò)經(jīng)營(yíng)城市賺回多少錢。此種情景,，房?jī)r(jià)維持在一個(gè)只有部分人能購(gòu)房的水平才是最佳狀況,，低房?jī)r(jià)、居者有其屋的最大后果是,，土地不能升值,，這不是財(cái)政收入總嫌不夠的各級(jí)地方政府想要的結(jié)果，只有很大一部分人買不起房的時(shí)候房產(chǎn)才成為一種真正稀缺的資源,。
但由此,，我不能同意作者“房?jī)r(jià)必跌”的結(jié)論。作者認(rèn)為,，由于上述因素催生地方政府極力推高房?jī)r(jià),，房地產(chǎn)業(yè)泡沫不可避免地脹大，中國(guó)必然陷入在全球各地靈驗(yàn)的房地產(chǎn)周期理論,，泡沫必將擠破,，房?jī)r(jià)必將下跌。
作者以我國(guó)香港地區(qū)的房?jī)r(jià)漲跌,、日本上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)泡沫與經(jīng)濟(jì)大蕭條,、美國(guó)1997年至2009年房地產(chǎn)周期及次貸危機(jī)為論據(jù)，證明中國(guó)房?jī)r(jià)下跌是一個(gè)不可避免的客觀現(xiàn)象,。對(duì)于市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)的美日與香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)我比較陌生,，無(wú)法判斷作者的分析是否符合邏輯。但需要引起注意的是,，這三地?zé)o一不是市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)之區(qū)域,，銀行不是政府私生子，真正自負(fù)盈虧,；土地出讓金也不能隨政府之意揮霍,；政策盡管也受大資本的影響，但不至于政府在作為裁判的同時(shí),，總是照顧自己家運(yùn)動(dòng)員的利益,。此三地房地產(chǎn)業(yè)的漲跌是真正的市場(chǎng)行為。
而中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)顯然不是如此。就好比,，沒(méi)有人不承認(rèn)西方的金融體系高度發(fā)達(dá),，而中國(guó)的金融改革剛剛起步，但在金融危機(jī)中中國(guó)的金融體系卻能獨(dú)善其身,，奧妙不是中國(guó)的金融有金剛不敗之身，而在于它根本不在其中,。
因此,，周期理論對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，由于存在的背景很不一致,，其理論價(jià)值必然大打折扣,。但我并非否認(rèn)房?jī)r(jià)在中國(guó)下降的可能，它的前提有三,，需要細(xì)致觀察：
其一,，政府能容忍多大程度的房?jī)r(jià)下跌？中國(guó)的房?jī)r(jià)是回到2000年,，還是2005年,，又或是2008年底的水平？這個(gè)問(wèn)題還暗含了政府采取何種視角,，即認(rèn)為怎樣一個(gè)水準(zhǔn)的房?jī)r(jià)既能保障一定程度的自有住房水平,，還能保障城市繼續(xù)得以“經(jīng)營(yíng)”。
其二,，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的掌控能力,，即泡沫將以何種形式被擠破，或者自動(dòng)破滅,。中國(guó)政府不再是1990年代的政府,，泡沫自動(dòng)破滅的可能性非常小。不過(guò)借用一個(gè)汶川地震后官方常用的詞語(yǔ),，只要經(jīng)濟(jì)的基本面沒(méi)有動(dòng)搖,，那我們可以認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上仍然是可控的,。
其三,，不要忘記，中國(guó)的有錢人越來(lái)越多,，他們買得起房,，越貴就越喜歡買——中國(guó)目前可以賺錢、或者說(shuō)高回報(bào)賺錢的機(jī)會(huì)太少了（尤其是股市已經(jīng)成為傳說(shuō)的背景下）,，誰(shuí)都知道,，房子是不動(dòng)產(chǎn)，必然保值升值。更何況,，這個(gè)進(jìn)程伴以城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，泡沫在一定程度上可能被新增城市人口抵消。
房?jī)r(jià)問(wèn)題,，解鈴還須系鈴人——近段時(shí)間以來(lái),，房地產(chǎn)業(yè)半市場(chǎng)化趨向或可見端倪，盡管持續(xù)效果仍待觀察,。判斷政府實(shí)現(xiàn)良治的決心,、能力，才是中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵所在,。