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　　26日,，連續(xù)兩個月房價漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓，為謹防房企躁動難抑,，廈門市國土局一方面規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地,，而另一方面,，同時緊急喊話提醒相關方理性看待市場，防范高風險拿地,。廈門國土局相關負責人表示,，廈門房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作從嚴從緊，根據(jù)市場情況,，不排除未來會在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面出臺更加嚴格的措施,。

　　值得注意的是，在土地市場火熱難抑的同時,，與其相依存的房價漲幅卻出現(xiàn)連續(xù)3個月下滑現(xiàn)象,。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段房企已“瘋”,，在寬松的流動性支持下,，早已不計成本拿地，資產(chǎn)價格不斷被推升,，抑制資產(chǎn)泡沫刻不容緩,。

　　形勢　土地市場“瘋牛”

　　8月24日下午,，經(jīng)過兩個小時360輪激烈的競拍應價,，合景泰富以57.7億元拿下天津濱海中心商務區(qū)一地塊，樓面價達22014元,，超過目前周邊在售項目房價,，溢價率高達312%。同日,，上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊,，路勁以總價42.5億元將該地塊拿下，成交樓板價20934元/平方米,，溢價率158%,。若剔除公共設施、保障房等,，可售部分實際樓板價則高達25418元/平方米,。

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“冰火兩重天” 新華社發(fā) 翟桂溪/作

　　這只是8月土地市場的一個縮影。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，樓面價開始全面超過房價,，如果說2016年出現(xiàn)了一次密集地王勢頭,，8月則是最密集的月份。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，如果將總價超過10億元的地塊看作地王的話,，截至8月25日，年內(nèi)全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊303宗,，其中溢價率超過100%的地王達到了153宗,。僅8月單月，總價超10億元地塊數(shù)量就達47宗,，溢價率超100%的多達33宗,。

　　同時，高總價地王頻現(xiàn),。截至目前,，單宗地超過100億的總價地王達到了4宗，超過50億的有24宗,，超過30億的有77宗,。其中，208宗溢價率超過50%的地王分布在25個城市,，全部為一二線城市或者輻射區(qū),。

　　值得一提的是，地王均分布在房價漲幅較高地區(qū),。張大偉認為,，這種不理性行為趨勢將導致房地產(chǎn)市場面臨巨大風險，去杠桿已成必然課題,。

　　風險　資產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)

　　據(jù)測算,，以北京土地市場為例，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元地塊合計59宗,，合計土地出讓金1919.38億元,，以此計算其平均成本樓面價將約為3.8萬元/平方米。張大偉表示,，這意味著,，未來上述地塊銷售均價需達6萬元。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右,，這部分地王入市的難度依然非常大,。

　　同時，張大偉認為,，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象,，樓面價超過房價已成為常態(tài)?！半m然地王不完全代表未來市場售價,，但如此多的集中出現(xiàn),，未來房價很難不受到影響?！?/p>

　　“造成現(xiàn)狀的主要原因,，是寬松流動性下信貸的支持?！睆埓髠フf，2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億元,，刷新了歷史紀錄,，是2009年全年個人按揭貸款1.4萬億元的2倍。數(shù)據(jù)顯示,，去年第四季度以來個人房貸增速均高于整體房地產(chǎn)貸款增速,，2016年上半年個人購房貸款余額更是同比增長31%，占全部房地產(chǎn)貸款的比例高達81%,。

　　的確,，連續(xù)多次的降準降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數(shù)據(jù)顯示,，8月全國首套房平均房貸利率為4.44%,，進入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%,。

　　中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,，現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟已經(jīng)陷入一個奇怪的循環(huán)。一方面,，大家都覺得房地產(chǎn)有前景,，所有的需求端無論是中低收入者、中產(chǎn)階級還是高收入階層,，無論是買房自己住,，還是投資，大家都瞄準了房地產(chǎn),，尤其是中等以上的收入階層,。因此在居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn),?！岸@也使房價在不斷走高的同時，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟之間的隱患與風險也在不斷放大,?！?/p>

　　困境　地方處境尷尬

　　值得注意的是，在廈門等城市房市火熱,，庫存急速下滑的同時,，另外一些城市庫存卻只增不減,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，2016年7月,，在22個城市庫存下滑的同時,，13個城市庫存卻出現(xiàn)了大幅增長的現(xiàn)象。具體來看,，合肥,、南京和蘇州分別同比下調(diào)63.3%、58.4%和39.6%,，而茂名,、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到58.3%,、55.3%和55.1%,。

　　從房地產(chǎn)庫存存銷比來看，在南京,、合肥存銷比不足3個月的同時,，北海存銷比卻高達30個月，西寧也需要26個月以上,。

　　的確,，現(xiàn)階段地方市場難抑與庫存難消兩個極端并存，且市場越差的地方庫存越難消,。沙縣國土資源局相關負責人介紹,，沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應，主要是為去庫存,。一些地產(chǎn)商拍出去的地至今沒有動工,。也正因如此，從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵農(nóng)民買房政策,，今年沙縣繼續(xù)出臺化解房地產(chǎn)庫存促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見,，要求從7月開始，購房可領補貼,。

　　倪鵬飛表示,，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟高度依賴房地產(chǎn)，盡管中國經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型,，一直說要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新,、轉(zhuǎn)向制造業(yè)，鼓勵大眾創(chuàng)新等,，但從實踐效果來看,，在財源不足的背景下，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)在增加,。

　　事實上,，據(jù)記者了解,，在經(jīng)濟整體疲軟的背景下，目前仍將房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟主要抓手的地區(qū)不在少數(shù),。某省會城市就曾表示,，受整體經(jīng)濟下行影響，房地產(chǎn)投資下滑,，商品房銷售面積增長遲緩,，部分項目進展緩慢，少數(shù)項目停工待建,。如果不采取積極穩(wěn)妥措施解決,，該市整體經(jīng)濟發(fā)展將會因房地產(chǎn)貢獻率大幅下降而受到重要影響。

　　“現(xiàn)如今熱點區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產(chǎn)透支,。比如,，一個區(qū)域有一個重要的利好,，很快就被房地產(chǎn)商進行炒作,，往往這個利好還沒兌現(xiàn)，房價就上去了,?！蹦啭i飛說。

　　倪鵬飛說,，目前大家普遍認為其他產(chǎn)業(yè)都不行,，其他投資都沒有賺錢的機會，都向房地產(chǎn)方面投資,，經(jīng)濟越來越依賴房地產(chǎn),，房地產(chǎn)業(yè)越來越影響經(jīng)濟。目前宏觀經(jīng)濟的房地產(chǎn)化十分嚴重,，當經(jīng)濟房地產(chǎn)化到一定程度,，持續(xù)不下去的時候，那么經(jīng)濟就會出現(xiàn)停滯,。

　　“當然,，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會繼續(xù),。房地產(chǎn)泡沫很大程度上是這種信心造成的,，但從根本上說，信心不可能離開真實需求太遠,，房地產(chǎn)市場根本上還是來源于真實需求,。”倪鵬飛表示,，根據(jù)預測,，2025年長期的拐點可能要出現(xiàn),。

　　因此，地方政府正面臨著政策調(diào)控兩難窘境,，一方面市場火熱,，泡沫堆積，而另一方面,，則是市場冷淡下的去庫存難題,。