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????2015年土地財政遇到了一個坎兒,。

????根據(jù)4月5日財政部發(fā)布的“2015年全國土地出讓收支情況”,，去年,，全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元,，同比下降21.6%,。

????圍繞土地出讓減少,，財政部給出了四點理由,，首當其沖的是土地市場需求不足,。財政部稱,，隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài),，受經(jīng)濟增速放緩等因素影響，土地市場需求呈現(xiàn)不足的狀態(tài),。

????上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，2015年全年房地產(chǎn)市場基調(diào)總體偏冷,，分化明顯，這也影響到了土地市場,，具體表現(xiàn)在一線城市高價地頻出,，大中開發(fā)商頗為青睞，三四線城市則有很多土地流拍,。

????深圳增收37% 大連減收56%

????分化與翹尾是2015年全國土地出讓收入的兩個關鍵詞,。

????去年前三季度，全國土地出讓收入持續(xù)下降,，第四季度止跌回升,。具體來看，前三季度分別下降34.6%,、37.9%,、26.0%，第四季度雖有回升,，但增幅只有9.5%,。

????針對出現(xiàn)翹尾的原因,，財政部分析說,，從一季度開始，面對“三期疊加”的局面,，積極財政政策注重加力增效,，穩(wěn)健貨幣政策注重松緊適度，中央和地方陸續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展政策,，促使下半年房地產(chǎn)市場需求逐步釋放,，商品房銷售面積增速由負轉正，帶動第四季度用地需求回暖,。

????從區(qū)域來看,，個別地區(qū)逆勢上揚，大多數(shù)省份降幅明顯,。東中西部雖然整體全部呈現(xiàn)下降態(tài)勢,，但具體細分還是有所不同。

????按照財政部的劃分,，除深圳（36.9%）,、西藏（1.8%）、廈門（1.2%）,、甘肅（0.2%）4個地區(qū)同比增長外,，其他32個地區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。其中,，大連（-56.4%）,、寧波（-54.1%）,、內(nèi)蒙古（-51.8%）3個地區(qū)降幅超過50%。

????財政部稱,，深圳市土地出讓收入增長較快,，主要是該市經(jīng)濟增長強勁，房地產(chǎn)市場交易火爆,，土地資源相對稀缺,，地價持續(xù)偏高所致。

????機構數(shù)據(jù)也能印證此點,。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的包括北上廣深以及重點二線城市在內(nèi)的十大典型城市數(shù)據(jù)表明,，2015年，土地成交均價為4042元/平方米,，與2014年相比上升15.7%,，土地成交均價居高不下。

????“在2014和2015年房地產(chǎn)市場大分化的環(huán)境下,，大型房企甚至是險資類金融企業(yè),，涌入一線城市和重點二線城市拿地的步伐進一步加快，促使土地價格加速上升,?！眹儡S進說。

????以北京為例,，有監(jiān)測顯示,，2015年北京土地市場以2032億的土地出讓金收官，創(chuàng)歷史新高,。

????不過來自亞豪機構的數(shù)據(jù)顯示,，在價格創(chuàng)新高的同時，2015年北京共出讓109宗土地,，相比去年減少了32宗,，出讓地塊的建設用地面積合計706.8萬平方米，這一成交量也創(chuàng)造了近8年的新低,。

????土地供應也需“因城施策”

????財政部稱,，在房地產(chǎn)高庫存壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購置土地更加謹慎,。2015年,，全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%,，與上年相比下滑3.1個百分點,。其中，商服用地和住宅用地分別下降24.7%和19.1%,。全年土地出讓合同成交價款2.98萬億元,，同比下降10.6%,。

????嚴躍進說，2015年整體情況與近6年相比,，成交量創(chuàng)下新低,，而成交均價則處在歷史最高位，一線城市成交均價上升幅度尤高,，二線城市也不甘落后,，下半年穩(wěn)步跟進。這說明一線城市和部分重點二線城市的土地價值深得各方認可,，吸引包括險資企業(yè)在內(nèi)的各大房企和機構爭相布局,。預計2016年土地市場將在2015年基礎上進一步上升，土地市場區(qū)域分化將更加明顯,，市場變化也將更為復雜,。

????從今年首季度的情況看也的確如此。根據(jù)克而瑞的報告,，一季度,，該機構監(jiān)測的300個城市經(jīng)營性用地供應同、環(huán)比跌幅均超六成,；成交面積同比下降28%,，環(huán)比銳減52%。

????但背后的動因或許不同,。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2016年一季度一二線城市住宅地價明顯上漲,，其中一線城市因為供應創(chuàng)歷史最低紀錄，僅成交20宗住宅用地,，平均樓面價為1.3萬元/平方米，同比上漲了37%,。

????中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說,，二線城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中,，平均樓面價同比漲幅高達60%,，整體看，一二線住宅土地市場持續(xù)火爆,、地王頻繁出現(xiàn),。從市場預期看，高價地的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場持續(xù)升溫,。

????三四線城市成交下滑則更多是因為土地很難找到買家,。克而瑞報告分析：更多的高庫存城市會采取“雙暫?！闭?，即暫停新增住宅土地供應和暫停新建住宅項目報建審批,；庫存合理的城市，會更多落地降首付和稅費的政策,；庫存過低的城市,，則會加大土地供應。