今年以來，海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額持續(xù)下滑,，房地產(chǎn)低迷態(tài)勢給海南經(jīng)濟運行帶來較大下行壓力,。日前海南省政府出臺新的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見,，鼓勵和引導住房消費。業(yè)內(nèi)人士認為,，海南房地產(chǎn)市場當前存在庫存量較大,，結構不太合理等問題，應采取多種措施消化存量優(yōu)化增量,，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。
房地產(chǎn)市場深度調(diào)整 銷售量價持續(xù)下降
2014年以來,，受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場也進入了深度調(diào)整期,。今年一季度以來,，海南省房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落,，銷售降幅繼續(xù)擴大,，銷售均價略有下降，海南房地產(chǎn)市場仍面臨不小的困難和壓力,。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑,。據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，第一季度,，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成270.74億元，同比增長4.5％,，但比上年同期回落25.9個百分點,，占全省固定資產(chǎn)投資的比重由上年45.1％上升到48.7％。
房屋銷售面積及金額也持續(xù)下降,。記者近日走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn),，海南房屋銷售持續(xù)低迷，一些樓盤“去化”緩慢仍未得到明顯改觀,。位于�,？谑袊Q(mào)城區(qū)中心位置的城市花園樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，開盤兩年多來,，該樓盤總共銷售不到一半,。
據(jù)統(tǒng)計，第一季度,，全省房屋銷售面積為190.84萬平方米,，同比下降21.5％，降幅比上月擴大2.8個百分點,。其中,，住宅銷售面積182.62萬平方米，同比下降22.4％,，降幅比上月擴大3.7個百分點,。
銷售金額同比也持續(xù)下降。今年一季度,，海南房屋銷售額為202.87億元,，同比下降23.9％，降幅比上月擴大6.8個百分點,。第一季度,，海南省商品房銷售均價為每平方米10630元,，同比下降3％
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長丁式江在海南省一季度經(jīng)濟形勢分析會上表示，海南房地產(chǎn)市場的低迷,，除了受到全國經(jīng)濟下行壓力加大及房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響,，還受到別的因素影響：一是海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資近十年來以年均39.7％的增長速度保持較快增長，基數(shù)已經(jīng)很大,，房地產(chǎn)投資增速逐步放緩應屬于市場調(diào)整的常態(tài),；二是去年底，部分房企為完成年度銷售目標,，加大促銷優(yōu)惠力度,，透支了部分市場需求；三是由于新的房地產(chǎn)稅征收辦法尚未明確,，《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始實施,，島外居民對在海南省購房持謹慎和觀望態(tài)度。
開發(fā)結構有待優(yōu)化 部分開發(fā)商資金鏈緊張
在當前的海南房地產(chǎn)市場中,，仍存在“一業(yè)獨大”,、庫存壓力較大、開發(fā)結構不優(yōu)等較為突出的問題,。
第一,，海南房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”，經(jīng)濟結構抗風險能力不強,。丁式江在海南省一季度經(jīng)濟形勢分析會上介紹,，近幾年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重均超過40％。今年1－3月全省房地產(chǎn)投資占比達到48.7％,，比重比上年同期提升3.6個百分點,，全省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度進一步加大。
第二,，海南房地產(chǎn)開發(fā)結構有待進一步優(yōu)化,。2014年海南省住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為78.4％，比2013年下降24.4個百分點,；商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比重為75.8％,，比2013年下降9個百分點，調(diào)結構初顯成效,。但產(chǎn)品仍以住宅為主,，產(chǎn)品相對單一，容易引發(fā)結構性風險和季節(jié)性閑置等問題,，轉型發(fā)展任務仍然較重,。
第三，海南商品房去庫存壓力仍然較大。在銷售面積繼續(xù)下降的現(xiàn)實情況下,，商品房消化存量依然壓力較大,。
第四，海南部分市縣房地產(chǎn)產(chǎn)品還存在同質低價競爭問題,，一些中部市縣房地產(chǎn)開發(fā)速度過快,，空間布局不合理，低價出讓稀缺土地資源,，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質不高,、價格與價值不匹配，不利于全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。
此外,，記者采訪了解到，由于房地產(chǎn)形勢持續(xù)低迷,，部分開發(fā)商的資金壓力較大,，存在一定的風險隱患。�,？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長戴開權認為,，盡管目前國家下調(diào)二套房個貸首付比例，但對房地產(chǎn)類貸款特別是開發(fā)貸款仍然持謹慎態(tài)度,，房企的資金壓力仍然比較大。
海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計,，今年1－2月,，海南房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)下降。受房屋銷售下降的影響,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務資金來源增速不斷回落,。同時，由于房屋銷售低迷,，資金回籠慢,，使得企業(yè)收到的定金及預付款占比下降。
出臺穩(wěn)定市場新政策 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
為促進海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,、支持經(jīng)濟平穩(wěn)運行,，鼓勵和引導住房消費，海南省政府辦公廳近日下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,，消化存量優(yōu)化增量,。《意見》強調(diào)海南房地產(chǎn)按照“一增一降一優(yōu)”的思路,，即增加高端經(jīng)營性房地產(chǎn)比重,，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局,。要求打通商品房與保障性住房通道,，加快庫存消化,；鼓勵境外機構和個人，尤其是華僑和港澳臺居民在海南省購房置業(yè),；加大了金融及公積金對購房的支持力度,，在海口,、三亞,、瓊海、陵水等四市縣買房,，職工最高可申請公積金貸款由50萬元上調(diào)至70萬元,。
部分業(yè)內(nèi)人士表示，海南出臺新的政策有利于促進房地產(chǎn)市場回暖,，但由于存量大而且結構不太合理,，仍需采取多種措施促進海南房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
丁式江表示,，海南將按照“底線思維,、區(qū)間控制、長短結合”的思路針對房地產(chǎn)市場形勢變化,，及時采取政策措施,，積極保投資促消化，加快產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展,，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。
一是繼續(xù)加強政策研究。海南省已加強房地產(chǎn)相關政策儲備工作,，起草了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的儲備政策》,，從財政補貼、稅費減免,、購房入戶,、公積金支持等8個方面提出26條儲備政策。
二是正確處理好發(fā)展和保護的關系,，走提質增效之路,。青山綠水和碧海藍天是海南房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的核心競爭力。海南要進一步科學把握房地產(chǎn)發(fā)展的時序與節(jié)奏,，改變過去簡單粗放,、片面追求數(shù)量的開發(fā)模式，優(yōu)化增量,，積極消化存量,，不斷提升開發(fā)品質和效益。嚴格按規(guī)劃劃定房地產(chǎn)開發(fā)的限建區(qū)和禁建區(qū)，確保生態(tài)底線和生態(tài)安全,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,。
三是繼續(xù)加快房地產(chǎn)結構調(diào)整，促進房地產(chǎn)轉型升級,。按照一增一降一優(yōu)的思路,，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,，積極推進房地產(chǎn)業(yè)向高端,、精品、特色方向發(fā)展,。積極引導發(fā)展度假,、健康、醫(yī)療,、養(yǎng)老等多種形式的經(jīng)營性房地產(chǎn),，適應市場多樣化需求。
四是結合棚戶區(qū)改造,，打通商品房和保障性住房的通道,。進一步加大棚戶區(qū)改造和住房保障貨幣化安置力度，2015年海南計劃實施貨幣化安置4585戶,；鼓勵市縣回購存量商品住房作為保障性住房房源,，并納入保障性安居工程年度計劃管理。對房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公租住房用途的,，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件,，優(yōu)化戶型結構。
