海南省省長蔣定之日前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，海南正在加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，將逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，力爭到2017年底,，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右,。
對此，一些業(yè)內(nèi)人士認為,，度假村,、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)將在今后五年內(nèi)迎來發(fā)展契機，但相關(guān)監(jiān)管和配套政策,，還需盡早完善和明確,。
低端商品房過多 住宅地產(chǎn)占比過大
海南省省長蔣定之表示，結(jié)構(gòu)不合理,，是當前海南省房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題,，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過大，低端商品住房過多,。單一模式,、低端開發(fā)，既是對海南寶貴土地資源的極大浪費,，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,。
據(jù)統(tǒng)計，2005年至2012年,，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成2729.65億元,，年均增長43.47%，約占全社會固定資產(chǎn)投資總額的33.92%,，連續(xù)保持兩位數(shù)增長態(tài)勢,。2013年,，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1196.76億元，同比增長35%,，高于全國同期平均水平15.2個百分點,。
目前，海南省房地產(chǎn)的開發(fā)仍是住宅地產(chǎn)占絕對主導(dǎo),，與旅游度假相關(guān)的度假酒店,、酒店式公寓等經(jīng)營性地產(chǎn)項目產(chǎn)品較少，商業(yè),、辦公房地產(chǎn)規(guī)模更小。海南省住建廳統(tǒng)計,，2013年,，海南商品房住宅投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的83.1%，比全國同期平均水平高出14.6個百分點,，旅游房地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)投資所占比例較低,。
與此同時，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性不合理問題日愈凸顯,�,！耙陨唐纷≌冀^對主導(dǎo)地位的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不利于海南房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展,�,！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長陳武表示，房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè),，也是一種消費性產(chǎn)業(yè),，需要綜合發(fā)展環(huán)境的支撐，其良性發(fā)展必須以綜合發(fā)展為前提,。
對此,，蔣定之表示，一方面,，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)并非水火不容,。世界旅游經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律表明，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關(guān)聯(lián)性,，是一個相互依托,、互促并進的關(guān)系。另一方面,，一個地方的發(fā)展,，如果過分依賴某個行業(yè)、產(chǎn)業(yè),，甚至“一業(yè)獨大”,，一旦外部發(fā)展環(huán)境發(fā)生變化,，就會影響經(jīng)濟的穩(wěn)定性、可持續(xù)性,，所以要注重調(diào)整和優(yōu)化,。
蔣定之說，從市場需求看,，在當前許多地方出現(xiàn)嚴重霧霾的情況下,，海南的生態(tài)、氣候資源更加稀缺,，房地產(chǎn)市場需求將進一步擴大,。2014年春節(jié)期間，海南房地產(chǎn)簽約面積就超過2.6萬平方米,，總成交金額6.5億元,。
普通商品房比例下降 房價會不會繼續(xù)上漲
海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內(nèi)外游客的青睞，“第一次觀光,，第二次度假,，第三次來海南買房”，已經(jīng)成為一種時尚的模式,�,！�
三亞市政府統(tǒng)計顯示，三亞房地產(chǎn)項目85%由島外人士購買,，內(nèi)地購房者成為海南購房的主力軍,，而且這支隊伍呈不斷擴大之勢。因此,，島外購房需求的持續(xù)旺盛推高了海南的房價,，在一定程度上影響了本島居民的剛性住房需求，尤其是三亞均價兩萬元的樓價,，直逼北上廣的樓市,，本地人買房難的問題十分突出。
普通商品住房的開發(fā)比例降下來了,，也就意味著商品房供給數(shù)量減少了,，那么海南房價會不會繼續(xù)上漲，本地人買房的負擔(dān)會不會更重,？
對此,，海南現(xiàn)代管理研究院院長、海大教授王毅武認為,，海南目前的空置房還很多,，降低普通商品住房開發(fā)比例后，會激發(fā)出市場活力,，調(diào)動這些“沉睡”的空置房再次投入市場,，可以抵消因降低普通商品房開發(fā)比例所帶來的影響,。
王毅武說，從長遠來看,，必須要把高端旅游房地產(chǎn)和民生保障房地產(chǎn)分開,，不要攪成一鍋粥,。保障房解決本島居民居住問題,，旅游房地產(chǎn)解決游客問題,。
蔣定之也表示，要積極構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系,，也就是要在“一降一增一�,！鄙献鑫恼隆Ｒ皇恰敖怠�,，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,，力爭到2017年底，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右,。二是“增”，增加旅游酒店,、度假村,、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。三是“�,！�,，以中低收入群體為重點，加大保障房供應(yīng)力度,，力爭到“十二五”末,，將保障性住房覆蓋面由現(xiàn)在的28%提升到38%左右，這是海南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的應(yīng)有之義,。
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) 還需政策“扶上馬送一程”
蔣定之說,，海南房地產(chǎn)業(yè)也確實存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，“房地產(chǎn)一遇冷,，全省就要著涼”,，這雖然是個比喻，不一定準確,，但也說明我們海南調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、推進產(chǎn)業(yè)升級確實任重道遠。
為此,，去年海南專門出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,，對加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出安排。提出要構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系,。積極發(fā)展與旅游業(yè),、當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合度高的度假酒店,、療養(yǎng)、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產(chǎn),；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設(shè)標準高,、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店,、分時度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產(chǎn),。
近年來，海南省在經(jīng)營性房地產(chǎn)方面進行了許多積極探索,，但由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和誠信體系約束,，酒店經(jīng)營者和業(yè)主的糾紛問題時有發(fā)生。
一些業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，社會誠信體系的缺失嚴重制約了海南省經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的發(fā)展�,，F(xiàn)在許多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營比較穩(wěn)定，是建立在整個房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的基礎(chǔ)上的,。一旦經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)停滯,，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發(fā)。
三亞一家產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)企業(yè)的策劃部經(jīng)理認為,，產(chǎn)權(quán)式酒店是一項投資產(chǎn)品,，一般利潤在4%左右，回效慢,。所以他們只賣了一部分產(chǎn)權(quán),，剩下產(chǎn)權(quán)自持，這樣雙方利益就連在了一起,。他坦承,，目前最大的問題是沒有具體的法律規(guī)范。對于房產(chǎn)稅,、物業(yè)稅,、租賃費等方面都沒有一個參考標準，因此,，相關(guān)法律文件盡快出臺十分有必要,。
王毅武表示，海南發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn)項目,，還必須考慮政策導(dǎo)向問題,。開發(fā)商都是趨利的，房地產(chǎn)投資大,，比起經(jīng)營性房地產(chǎn),，普通商品房“一錘子”買賣收回成本更快，經(jīng)營風(fēng)險更小,，如果沒有相關(guān)優(yōu)惠政策刺激,，同等條件下開發(fā)商當然不愿意涉足經(jīng)營性房地產(chǎn)領(lǐng)域,。“政府如果是一次性收取土地出讓金,，卻要求開發(fā)商搞經(jīng)營性房地產(chǎn),，用10年甚至更長時間收回成本，這無疑不太現(xiàn)實,�,！�
因此，不少業(yè)內(nèi)人士認為,，海南應(yīng)盡快建立起經(jīng)營性房地產(chǎn)的概念,，高端并不一定就是豪宅，適價低碳的房地產(chǎn)同樣不會造成資源的浪費,。