已至年尾,，這一年,，北京樓市可以說的太多。從年初的開年不利到三四月的“陽春難現(xiàn)”,、“金九銀十”慘淡收場再到如今年底收官略顯暖色,�,；厥走@一年，也許這是房地產史上最難預測始末的一年,，但是這也是最波瀾不驚的一年,。
在接連半年多慘淡之勢后，政府終于采取了大刀闊斧的救市之舉,，從“930認貸不認房”到“1122央行降息”,，這些條款背后對于購房人群來講是實實在在的利好。根據市場反饋,，在央行降息后,，各大樓盤看房人數(shù)明顯增多，購房者購房預期逐步看漲,。
大幅度真金白銀減負
北京樓市前8個月的銷售態(tài)勢在頻現(xiàn)冰點之后,，央行終于沒有抵擋住房地產下滑的壓力，在國慶節(jié)前一天發(fā)布“央行930房貸新政”,。一石激起千層浪,，瞬間“最強救市政策刺激樓市回暖”之聲不絕于耳。根據該項政策,，首套房貸款最低首付款比30%,，貸款利率最低7折；認房不認貸,，對已結清購房貸款的按首套房政策,；在已取消或未限購城市,，購買第三套房可貸款。
在“930新政”話題熱度依舊高漲,，北京商品房成交開始出現(xiàn)遞增之勢時,，11月21日，央行再出救市重招,，央行發(fā)表降息申明：自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,。金融機構一年期貸款基準利率下調04%至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25%至2.75%的利率,；同時將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍,。
從以上兩次政策出臺的時間來看，分別在“十一”前一天和11月下旬,，政府救市意向十分明確,，畢竟，房地產是拉動經濟的重要手段,，通過這兩項政策主要目的在于引導房地產市場需求的恢復,，從而促進房地產投資由落轉升。業(yè)內人士表示,，央行降息是在930新政基礎上,，進行了一次房貸大優(yōu)惠，對于開發(fā)商和購房者來講都是極大的利好,。而這兩項政策對于購房人群來講究竟有哪些實實在在的好處呢,？以名下已有一套房的北京市民新貸款購買一套200萬總房款住宅為例。同樣是買房,，按首套房認定,，只要交60萬元首付，可貸款140萬元,，而按二套房認定,，首付60%計算，首付則需要120萬元,，足足多出60萬元首付款,。
以商業(yè)貸款100萬元30年貸款為例：首套享受6.55%的基準利率，每月月供6354元,；而按二套房認定,，基準利率的1.1倍，每月月供6792元,；如果真能享受基準利率7折的優(yōu)惠利率,，月供只需5118元。對比基準利率，7折優(yōu)惠利率月差額1236元,，年差額14832元,，30年差額444960元；對比按二套房1.1倍,，月差額1674元,，年差額20088元，30年差額602640元,。
除此之外，央行降息之舉對于廣大購房者來講亦是實惠頗豐,，同樣以商業(yè)貸款100萬元30年為例,，調整前每月還貸6353.60元，30年利息總和為128.73萬元,。調整后每月還貸為6092.28元,，30年利息總和為119.32萬元。每月還貸減少261.32元,，總共可節(jié)省9.41萬元,。
從目前北京樓市第四季度的回暖來看，無疑這兩項救市政策的疊加作用已經逐步顯現(xiàn),。業(yè)內人士認為,，這兩項政策對于購房者來講是真金白銀的優(yōu)惠，而對于整個北京樓市來講可以說是一劑強心劑,。
告別“黃金時代”進入下降通道
2014年已接近尾聲,，雖然有央行“9?30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從全年的市場成交量來看,，多數(shù)項目可能無法完成今年的銷售目標,。據中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合計簽約57995套,，但其中有13958套為自住房等帶有保障房性質的商品房,，如果剔除這部分，實際上網簽的純商品房只有4.4萬套,，創(chuàng)造歷史最低紀錄,。
然而，這種“以價換量”的策略并未改變市場整體趨冷的態(tài)勢,，甚至在央行降息的刺激下,，雖然10-11月價格出現(xiàn)了輕微反彈，但從最近2個月的實際成交量看,，北京樓市還處于調整期,，后市走勢依然不明朗。而2014年北京樓市已告別了“黃金時代”，成為了業(yè)內普遍的認知,。
“按照樓市的變化規(guī)律,，一般先是價格暴漲，然后銷售放緩,，接著出現(xiàn)銷售兩極分化,、部分樓盤滯銷，隨后部分項目打折促銷,，最后樓市進入下降通道,。但另一部分，表現(xiàn)穩(wěn)健的高端項目將進入一個良性發(fā)展通道,�,！敝袊鴩薪洕芯恐行闹魅沃硗跷某刹┦勘硎尽�
記者發(fā)現(xiàn),，有些剛需樓盤在降價30%后能獲得銷量的提升,，而定價相對較高的高端項目多數(shù)并未有價格調整。受整體市場影響,，今年北京高端項目的市場波動也十分大,。數(shù)據顯示，2014年1-7月,，除3月份之外,，北京千萬級以上高端項目在其余6個月的成交量均在200套以內。一份高端市場研究報告則分析指出：“從市場的波動調整和北京樓市銷售排行榜中,，可以看到供應結構正在發(fā)生根本性變化,。未來這一趨勢或將更加明顯�,！�
千萬級豪宅由于較高的總價,，成交周期相對較慢，如何消化高端項目扎堆入市,，將是擺在每個項目面前的難題,。“能夠滿足終極置業(yè)需求的改善型樓盤,，目前市場上依然非常稀缺,，尤其是在戶型、園區(qū),、配套,、交通等各方面均能滿足改善居住要求的產品，未來相當長時間都將是市場主角,�,！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅表示。
利好政策激活價值新洼地
今年以來，受多重因素影響,，全國樓市特別是二三線城市房地產成交下滑趨勢明顯,，更有眾多城市解除限購政策，以期提振市場信心,。日前,，位于珠海橫琴的華融琴海灣項目，推出開盤以來的三期產品持續(xù)熱銷,。據記者了解,，該項目去年底開盤至今，均價由2.5萬元/平方米,，上漲至4.2萬元/平方米,，每平方米漲幅達1.7萬元。
位于橫琴的中海名鉆項目,，開盤當時幾近售罄,，熱銷15億元,；橫琴總部大廈推盤當日去化率近百分百,，270套單價在3-5萬元的房源搶購一空。橫琴華發(fā)首府項目價格尚未公布,，僅在登記階段,，首推的1000余套房源基本已所剩無幾。幾個項目熱銷的同時,，土地價格也開始逐級上漲,。對此，業(yè)內人士認為：“盡管全國樓市普遍受到調控政策長遠影響稍顯萎靡,，但部分具備政策扶持的區(qū)位,，仍舊擁有極好的發(fā)展前景，備受投資者青睞,。以剛剛獲批的3個新自貿區(qū)之一的廣東自貿區(qū)為例,，粵港澳深度協(xié)作的效應，帶動了珠海橫琴樓市,。
據悉,，日前國務院批準了福建、廣東,、天津三個自貿區(qū)政策,。、其中,，廣東省近期的動作格外明顯,，橫琴新區(qū)、翠亨新區(qū)、大廣海灣等三大平臺打造促粵澳合作的舉措,，在有序推進中,。記者注意到，以天津自貿園區(qū)為例,，在新自貿區(qū)名單公布后,，搜房網天津數(shù)據監(jiān)控中心顯示，僅12月8日至-12月14日,，天津共成交商品住宅1781套,，環(huán)比增加2.71%；成交面積200867.7平方米,，環(huán)比增加2.13%,；商品住宅均價12244元/平方米，環(huán)比上漲3.79%,。
同樣,，燕郊、永清,、涿州等區(qū)域,，也是近來受政策利好帶動的樓市代表，受環(huán)京津冀大發(fā)展政策的影響,，尤其燕郊樓市一直平穩(wěn)向上發(fā)展,；而廊坊也成為了受惠新機場開工輻射影響的重點區(qū)域，樓市快速發(fā)展,。
市場分析人士指出,，政策利好的影響，首先會帶動區(qū)域板塊內部及外聯(lián)的經濟貿易發(fā)展,，其次將促進區(qū)域內基礎設施建設,、生活配套等發(fā)展完善，并在此基礎上帶來大量居住需求,，樓市的價值洼地屬性將更加凸顯,，發(fā)展前景可期。
2015:北京頂級豪宅將跨10萬門檻
融創(chuàng)農展館項目以單價16.5萬/平方米被放行,，業(yè)內分析認為,，這將掀起北京頂豪市場兩個效應，一方面,，促使市場中頂豪項目提價,，加速北京頂級豪宅市場進入10萬時代；另一方面,，包括融創(chuàng)農展館項目,、中赫萬柳書院,、保利首開東壩項目和佳兆業(yè)廣場等十數(shù)個項目的扎堆入市，2015年背景頂級豪宅市場的競爭將異常慘烈,。
12月14日,，北京市住建委官網掛出消息，融創(chuàng)農展館項目一期房源于12月13日獲得預售許可證,。其中40套住宅,、11套商業(yè)。住宅均價16.5萬元/平方米,，預售單價最高的19萬元/平方米,，總價超過7000萬元，最低的總價也接近4000萬元,。據了解,，融創(chuàng)農展館項目的地價款為21億，同時異地配建27.8萬平方米的醫(yī)院,，后者實際上是直接以每平方米8000元付給了有關部門,，因此，其實際總地價約43.22億元,。據知名房地產研究機構攸克地產的報道,，融創(chuàng)為此進行一筆巨額融資，付出的利息高達15%,，如果按全額地價款計算的話,，那每年的利息就是6.48億元,。而所有費用平均分攤下來,，農展館項目成本是14萬元/平方米左右。
2014年11月下旬,，萬柳書院,、北河沿甲柒拾柒號、佳兆業(yè)廣場,、泛海國際,、保利海德公園、遠洋劉娘府地塊的主要營銷負責人參加一個業(yè)內沙龍上,，提到了有關于北京頂豪市場價格的兩個問題,。一個是北京頂豪市場的整體均價，當時六位項目營銷負責人一致認為,，今年北京頂豪的均價門檻在8萬,，2015年應該在10萬；另一個是現(xiàn)場各個項目的定價,，無論是明年才入市的純新盤,，還是已經入市推二期三期的老盤,，都表示要“隨行就市”。
“明年,，北京頂豪市場展開肉搏戰(zhàn),。” 中原地產分析師張大偉告訴記者,。根據張大偉的研究,，2011年~2014年，北京均價10萬以上的頂豪項目,，年成交量均只有20多套,，2011年最高，28套,，2014年到目前只有21套,；均價8萬~10萬的項目，年成交量最低的是2012年,，67套,，成交量最高的是2013年，157套,。如果維持前四年的年均20多套的去化速度,，2015年，僅僅是農展館項目,、萬柳書院和佳兆業(yè)廣場三個售價鐵定超10萬的項目,，再血戰(zhàn)死拼也沒戲，平均一家只分得10套,，指標全給一家占了也不過30套,，何況還有保利東壩項目、中央公園廣場這些鐵定單價過10萬的純新盤項目,。再加之北河沿甲柒拾柒號,，霄云路8號、保利海德公園,、泛海國際等“巨量”在售盤,。
