房地產(chǎn)決策參考消息,，2015年，中國房地產(chǎn)業(yè)將何去何從,？中金,、平安、國泰君安,、申萬、中信等知名投行和券商紛紛給出2015年房地產(chǎn)策略報(bào)告,。
平安證券：行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)
中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了2010
年開始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動后,，隨著限購的大范圍退出，930房貸新政和新一輪降息周期開啟,，行業(yè)再一次迎來了政策由緊到松的拐點(diǎn),。由于持續(xù)高企的資金成本是制約需求復(fù)蘇的關(guān)鍵，因此降息周期開啟后房貸利率下行將是2015
年政策的最大看點(diǎn),。我們測算降息40bp使購房者月供下降4.1%,，房貸利息總額下降7.3%。
債務(wù)成本下降將使地產(chǎn)公司2015 年凈利潤增長1.3%,，高杠桿運(yùn)營的開發(fā)商受益將更為明顯,，凈利潤增厚幅度超過4%,。
需求的更迭與變遷，行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)：上一次地產(chǎn)政策最大力度拐點(diǎn)發(fā)生在2008
年末,，此次政策調(diào)整的力度和方向有一定的相似之處,，但與2008年截然不同的是，當(dāng)前行業(yè)的整體供需已經(jīng)發(fā)生根本變化,，標(biāo)志性指標(biāo)即為全國范圍內(nèi)已實(shí)現(xiàn)戶均1套房,。加之國內(nèi)住房抵押市場的不成熟禁錮房貸資金來源，預(yù)計(jì)剛性需求難以實(shí)現(xiàn)v型反轉(zhuǎn),。但目前我國城市人均居住面積尚處于中低發(fā)達(dá)國家水平,，同時(shí)前期嚴(yán)厲的限購限貸政策壓制了改善型需求的釋放。我們預(yù)測2015-2020
年,，改善型需求尚有20%的增長空間,。預(yù)測2015 年商品房銷售面積同比增長6.1%，銷售金額同比增長8.2%,。
國泰君安：看好都市圈衛(wèi)星城和二線核心
政策面繼續(xù)松綁仍有余地,，資金面持續(xù)向好。土地市場偏弱之下,，政策繼續(xù)放松可期,。房地產(chǎn)基本面短期看溫和修復(fù)，中長期平穩(wěn)發(fā)展可期,。預(yù)計(jì)2014,、2015年投資同增12%、8%,，新開工同降6%,、持平，銷售額同降4%,、升6%,。城鎮(zhèn)化結(jié)束前需求仍有保證，未來十年可定義為由夏入秋,，看好都市圈衛(wèi)星城和二線核心,。
中信證券：行業(yè)政策和貨幣環(huán)境較為寬松
最佳支持購房需求年齡結(jié)構(gòu)和人口紅利頂點(diǎn)不重合。我們測算,，未來5年左右人口年齡結(jié)構(gòu)仍是住房需求的正推動因素,。與此同時(shí)，我國的土地制度,、城市規(guī)劃,、稅負(fù)體系等，均有利于新房開發(fā)景氣再延續(xù)一段時(shí)間,。
2015年,，我們預(yù)計(jì)社會資金成本下降推動行業(yè)景氣回升,。降息和差別化住房信貸政策的調(diào)整有效刺激全國住房銷售速度提升。過去幾年新開工面積遠(yuǎn)大于銷售面積,，全國大多數(shù)地方潛在新房供給極為充足,，不會出現(xiàn)明顯的供應(yīng)缺口。我們判斷,，2015年商品房銷售面積將較2014年同比增長5.4%,，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.0%，房價(jià)保持平穩(wěn),，個(gè)別核心城市房價(jià)將有所上漲,。全年來看，行業(yè)政策和貨幣環(huán)境可能都較為寬松,。
轉(zhuǎn)型和國際化：打開長期增長空間的兩把鑰匙,。老業(yè)主資源和品牌影響力，都是未來地產(chǎn)企業(yè)切入家政,、養(yǎng)老,、醫(yī)療和教育等服務(wù)行業(yè)的較好途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命運(yùn)未必和新房開發(fā)盈利模式的景氣相始終,，2015年或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)轉(zhuǎn)型元年,。海外投資是在本土市場增長空間受限之后的自然舉動。海外市場廣闊,，但政策和市場環(huán)境充滿風(fēng)險(xiǎn),。我們相信，隨著“一帶一路”的建設(shè)和我國積極參與制定國際新秩序,，龍頭公司或能在境外市場取得成功,。
申銀萬國：房地產(chǎn)市場能否實(shí)現(xiàn)軟著陸2015年將明朗
2015年將是中國經(jīng)濟(jì)再次承壓的一年，與過去以外貿(mào)承壓方式不一樣,，2015年將是房地產(chǎn)調(diào)整對全產(chǎn)業(yè)鏈,、金融和財(cái)政的壓力測試。如果通過了,，中國經(jīng)濟(jì)一馬平川,；如果通不過，中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)會增加,。
展望2015年，從方法論上看,，仍然是守住底線,，加速轉(zhuǎn)型。政策制定者仍需要在促改革,、穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)之間求平衡,。從最終判斷上看,，房地產(chǎn)市場出清、金融市場出清,、三大改革落實(shí),，宏觀經(jīng)濟(jì)更有可能呈現(xiàn)邊破邊立的格局。
2014年前10月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長12.4%,，增幅較前9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，投資增幅目前已連續(xù)9個(gè)月持續(xù)回落,，創(chuàng)下63個(gè)月來新低,，商品房銷售更是出現(xiàn)同比7.8%的降幅。
房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)銷售的滯后指標(biāo),，哪怕是房地產(chǎn)銷售2014年內(nèi)見底,，2015年房地產(chǎn)投資增速仍然會繼續(xù)下降，這將成為2015年經(jīng)濟(jì)下行的主要壓力,。房地產(chǎn)市場能否實(shí)現(xiàn)軟著陸,，房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)是否可控也將在2015年明朗。
中金：2015年房地產(chǎn)市場20大預(yù)測
1,、未來供給面同樣趨于收縮：隨著2014年開發(fā)商投資活動趨于保守,，新開工收縮，我們預(yù)判2015年供應(yīng)較2014年下降5%~10%（對比2012年,，重點(diǎn)城市供應(yīng)較2011年持平）,。
2、行業(yè)庫存去化周期在年底出現(xiàn)改善跡象：截止9月底,，我們監(jiān)控的庫存去化月數(shù)指標(biāo)從7月高點(diǎn)的16.9個(gè)月小幅降低至16個(gè)月左右,，而2011~2012年周期，庫存去化月數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在2012年1月,，為17.9個(gè)月,，之后迅速降低至2012年8月的9.0個(gè)月。
3,、資金價(jià)格方面,，預(yù)計(jì)2015年實(shí)際利率平穩(wěn)回落，回落速度緩于2012年：根據(jù)中金宏觀組預(yù)測,，2015全年將有兩次降息,，而CPI
同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測：2.0%），意味著實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢,，回落速度緩于2012年,，而實(shí)際利率與房價(jià)負(fù)相關(guān)，預(yù)示著2015年房價(jià)平穩(wěn)。
4,、2013年開始,，中國房地產(chǎn)市場（專題閱讀）逐步由住房短缺時(shí)代走向升級改善時(shí)代，標(biāo)志性事件是戶均1套房的實(shí)現(xiàn),。我們認(rèn)為,，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”,，調(diào)控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費(fèi),、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。
5,、土地制度：鼓勵舊城改造,，嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地；或?qū)⒂懈男?城市更新的制度性框架出臺,。
6,、2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計(jì)投資增速降速至8%,，新開工面積同比下降10%,。
7、歷史上看,，房地產(chǎn)投資增速是到位資金來源及行業(yè)銷售額的滯后指標(biāo),，2014年行業(yè)到位資金的快速下降將繼續(xù)拖累房地產(chǎn)投資增速；目前行業(yè)可售庫存依然在高位,，拿地未有明顯起色,，預(yù)期2015年新開工將繼續(xù)縮減，從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看,，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫存系統(tǒng)性下降,，拿地恢復(fù)時(shí)點(diǎn)或在2015年2季度及以后。
8,、按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn),，預(yù)計(jì)銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%,。行業(yè)銷售指標(biāo)的先行指標(biāo)則是信貸增速,，中金宏觀組預(yù)計(jì)2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達(dá)9.5萬億元,，按照過往經(jīng)驗(yàn),，新增信貸的15%~20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,，我們估計(jì)全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬億左右,，同比增長14%,，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億。
9,、大重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，2015年供需缺口將收窄,，預(yù)計(jì)城市供應(yīng)同比下降7%,，需求同比回暖9%。
10,、中小型城市面臨高基數(shù),，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我們觀察的2.5線城市及三四線城市（中金2.5線城市定義為,，除開40個(gè)一二線城市外,、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況較好的46個(gè)地級市），近年來逐步進(jìn)入市場發(fā)展的平穩(wěn)期（類似二線城市的2009~2014年）,，限于高基數(shù),，我們預(yù)期2015年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，明顯弱于一二線城市8%以上的整體水平,。
11,、房價(jià)預(yù)計(jì)2015年2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi),，全年整體較為平穩(wěn)：過去十年的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,，房價(jià)與實(shí)際利率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，而且居民存款定期化速度（表現(xiàn)為活期存款與定期存款增速差）則對房價(jià)具備一定程度領(lǐng)先關(guān)系,，我們預(yù)計(jì)房價(jià)在2015
年2 季度之后回暖,，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市2015 年的房價(jià)低點(diǎn)環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)。
12,、存量住房戶均超過1套,，測算空臵率達(dá)17.7%，未來需求轉(zhuǎn)向“居住升級”+“舊城改造”,。我們測算,，城鎮(zhèn)家庭共擁有存量房2.6億套，6.2億間,，合計(jì)209億平米,。
13、國際經(jīng)驗(yàn)看,，除非土地供給嚴(yán)格被控制,，地產(chǎn)商高利潤率不可持續(xù)：我們比對其他國家/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，由于地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)并未形成核心進(jìn)入壁壘,，除了土地供給嚴(yán)格被控制的城市型經(jīng)濟(jì)體（比如香港）,，開發(fā)商開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率均在20%左右波動,，而凈利潤率都在10%以下。
14,、進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時(shí)代,，銷售規(guī)模見頂、利潤率下行,、競爭加劇之后,，開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃,、產(chǎn)業(yè)拓展,、模式切換三條路徑：縱覽各國/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展歷程，我們可以將開發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路歸結(jié)為“布局”,、“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三個(gè)維度,，展望未來三到五年，我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長空間見頂情況下,，將迎來開發(fā)商轉(zhuǎn)型良機(jī),。
15、開發(fā)商未來要重點(diǎn)布局“核心,，核心還是核心”的前20%一二線城市：基于我們詳細(xì)數(shù)據(jù)挖掘結(jié)果,，40個(gè)一二線城市中，我們僅看好房地產(chǎn)市場飽和度較低,、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市,，如北京、上海,、廣州,、深圳、南京,、廈門等城市,。
16、從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看,，未來主流大開發(fā)商將更加傾向于縱向一體化,，而中小型公司則實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化�,？v覽各個(gè)國家,、經(jīng)濟(jì)體中開發(fā)商的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn),，在人口基數(shù)較大或者幅員遼闊的國家/經(jīng)濟(jì)體中,，主流開發(fā)商傾向于實(shí)現(xiàn)縱向一體化（比如美國1980年以來發(fā)展按揭貸款公司、日本開發(fā)商介入建筑行業(yè),，提高持有物業(yè)比重）,，堅(jiān)守住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈,；而城市型經(jīng)濟(jì)體、海島型經(jīng)濟(jì)體,，或者是中小型公司則“船小好調(diào)頭”,，更容易實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化（比如香港、中國臺灣地區(qū)開發(fā)商,，均在行業(yè)增長空間見頂之后,，涉入本城市/地區(qū)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如公共交通,、百貨、電子產(chǎn)業(yè)等等）,。
17,、達(dá)到縱向一體化或者跨領(lǐng)域多元化的主要手段還是并購，未來三到五年是產(chǎn)業(yè)并購大發(fā)展時(shí)代,。而同時(shí),，我們也看到，比如美國,、中國臺灣等經(jīng)濟(jì)體,，實(shí)現(xiàn)縱向一體化、跨領(lǐng)域多元化的主要路徑是通過并購,，而非自身培育,，因此，在行業(yè)增長空間見頂情況下,，我們認(rèn)為,，未來三到五年，中國將有更多地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)并購案例（類似美國1990-2002年間）,，及中小型公司跨行業(yè)多元化案例（類似中國臺灣地區(qū)的1992年~2002年）出爐,。
18、傳統(tǒng)開發(fā)商模式的核心要素是“優(yōu)質(zhì)土地獲取能力”+“資金運(yùn)用效率”：從價(jià)值鏈角度來講,，開發(fā)商核心價(jià)值來自于獲取的土地增值部分,，背后核心支撐要素在于優(yōu)質(zhì)土地的獲取能力以及運(yùn)用資金效率。那么從模式上去思考轉(zhuǎn)型的方向,，就必須在土地獲取,、資金利用兩點(diǎn)上做文章。
19,、傳統(tǒng)大國經(jīng)濟(jì)體中,，土地持有開發(fā)商都是以國內(nèi)市場為主，因此行業(yè)下行周期中模式上需要降杠桿,、輕資產(chǎn)：在大國經(jīng)濟(jì)體中,，開發(fā)商還是以資產(chǎn)持有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路為主,，價(jià)值鏈要素更加注重土地獲取，資金杠桿為土地發(fā)展服務(wù),，難以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性國際化,，所以從日本、美國等國的開發(fā)商業(yè)務(wù)布局來看,，持有大量土地的重資產(chǎn)型開發(fā)商,，比如帕爾迪、三井不動產(chǎn)等,，其海外業(yè)務(wù)布局占到全部業(yè)務(wù)比重都在10%以內(nèi),。而當(dāng)這些開發(fā)商面臨行業(yè)下行周期時(shí)，多數(shù)的選擇是實(shí)現(xiàn)降杠桿,，輕資產(chǎn)來應(yīng)對行業(yè)的波動,。
20、實(shí)現(xiàn)國際化則需要高度的金融化,，加杠桿實(shí)現(xiàn)跨地區(qū),、高回報(bào)的“小而美”：模式的另一個(gè)極端則是高度金融化，這個(gè)在商業(yè)地產(chǎn),、資本市場雙發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體較為突出,，往往出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期后端（住宅建設(shè)量大幅萎縮或者處于城市型經(jīng)濟(jì)體），且金融業(yè)高度發(fā)展之后,，其突出模式就是房地產(chǎn)基金的高速發(fā)展,，脫離產(chǎn)業(yè)持有實(shí)現(xiàn)金融投資化、國際跨區(qū)域布局,，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地,，美國的鐵獅門等等。
