摘要：分析人士指出,，在房貸新政出臺之后,，銀行在執(zhí)行中仍謹慎,，購房者并未獲得實質(zhì)性利率優(yōu)惠,。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質(zhì)性調(diào)整,。
房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖,，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權(quán)威人士處獲悉,，經(jīng)過長時間調(diào)研后,，智囊機構(gòu)近期向主管部門提交了一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費調(diào)整,、微調(diào)限購等措施,。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求,，促進成交量回升,。
分析人士指出，這些政策是否真正落地,，明年1月可能會有定論,。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺,，將為監(jiān)管層決策提供重要參考,；另一方面，年末一系列重要會議召開,，在分析明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎(chǔ)上,，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。
一些機構(gòu)指出,，在數(shù)據(jù)向好的背后,，一線城市面臨的供應缺口仍然較大，對政策利好有著迫切需求,。按照政策落地和企業(yè)決策周期,，市場可能在明年3-4月才會真正有所體現(xiàn)。
一線城市樓市明顯升溫
經(jīng)過多月的平緩升溫之后,，房地產(chǎn)市場的回暖速度正在加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，11月,，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環(huán)比上漲8.9%,，創(chuàng)年內(nèi)最高月度成交記錄,。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。
一線城市升溫幅度較大,，主因在于整體需求偏大所致,。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套,，二手房網(wǎng)簽11180套,，二者均創(chuàng)下今年以來月度新高。
9月末以來出臺的一系列利好政策,，被認為是激活市場的主要因素,。9月30日，兩部委出臺信貸新政,，提出對于首套房“認房不認貸”的標準,，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬,，三部門出臺政策,，降低公積金貸款購房門檻。10月29日,，國務院常務會議提出“穩(wěn)定住房消費”的說法,。11月21日，央行[微博]宣布降息,。
同時,，在多數(shù)城市已經(jīng)對松綁或取消“限購令”的基礎(chǔ)上，各地陸續(xù)發(fā)布了多項產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策,，其中不少條款對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì),，不僅對房地產(chǎn)市場的預期影響巨大,，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下,，很多購房者停止觀望,，轉(zhuǎn)而積極入市。張大偉表示,，在各項政策利好的疊加作用下,，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內(nèi)或持續(xù)。
一系列托市政策的出臺,，引發(fā)廣泛爭議,。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，每當市場陷入低迷,，隨即便有政策層面的利好消息出臺,，并最終挽救市場于危難,。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內(nèi)人士所批評,，認為其會繼續(xù)助長土地財政依賴和“房地產(chǎn)獨大”現(xiàn)象,。
住建部政策研究中心研究員王玨林認為，今年的房地產(chǎn)市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點,，但按照當前的交易勢頭,，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看,，成交量仍然處于高位,，因此并不存在“低迷”一說。一系列托市政策的出臺,，主要目的在于刺激經(jīng)濟,，但在客觀上利好了房地產(chǎn)，尤其是提振了市場信心,。
自住房貢獻不少成交量
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米,，同比下降7.8%,，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年,、2011年和2012年同期水平,。
雖然上述數(shù)據(jù)相對樂觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn),、區(qū)域分化嚴重的市場環(huán)境下,，還隱藏另一重真相。
一方面,，整體市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn),，供大于求形勢明顯。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，自2012年4月以來,，全國商品房庫存連續(xù)31個月上漲。與最低點時相比,，最近兩年多來,，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前就表示,，庫存龐大的貴陽,、昆明，可能成為下一個鄂爾多斯(8.73,
-0.02, -0.23%),。
今年以來,，住建部經(jīng)過多輪調(diào)研，已經(jīng)對整體房地產(chǎn)市場做出了“供大于求”的判斷,，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主,。
另一方面，一線城市的成交量背后,，有一定“水分”支撐,。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位,，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻,。
今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比,，占比約為18%,。上述官員表示，按照今年成交量,，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重,，成為支撐北京樓市的重要力量。
他表示,，若單看數(shù)據(jù),，決策者可能會得出“市場平穩(wěn)”的結(jié)論，且沒有動力對現(xiàn)有政策作出進一步調(diào)整,。事實上,，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業(yè)的大部分土地成本,，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高,。
他指出，大規(guī)模的自住房建設(shè)不僅難以持續(xù),，而且會影響到企業(yè)的投資熱情,。對于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對不足的北京來說,，并非真正利好,。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數(shù)”的問題,。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示,，自2月以來，全國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個月下滑,，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速,。
“政策窗口期”有望開啟
政策措施固然會影響市場，但市場變化同樣會對政策制定產(chǎn)生反作用,。中國證券報記者獲悉,，相關(guān)智囊機構(gòu)近期向主管部門提交一份調(diào)整樓市政策的建議,，涉及相關(guān)稅費的調(diào)整、微調(diào)限購等策略,。此前,，該智囊機構(gòu)曾對各地樓市進行了長時間調(diào)研。
在稅費方面,，上述機構(gòu)建議降低二手房交易營業(yè)稅免征年限,。此前業(yè)內(nèi)人士曾呼吁，該年限應由五年調(diào)整至兩年,。同時,，2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項，也被建議廢除,。該項政策隨“新國五條”而出臺,，被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。
權(quán)威人士透露,，上述機構(gòu)還建議對一線城市的限購政策進行微調(diào),，賦予外地戶籍人口購買二套房的權(quán)利。上述政策的共同指向,，在于刺激市場需求,，促進成交量回升。
分析人士指出,，一線城市的真實情況要低于數(shù)據(jù)反映的標準,。因此，在樓市政策“持續(xù)寬松”的通道中,，需要更大的政策支持力度,。
短期來看，政策利好恐不會很快落地,。上述人士透露,，真正的“政策窗口期”將可能出現(xiàn)在2015年1月。一方面,，年度樓市數(shù)據(jù)出臺,，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面,，年末一系列重要會議召開,，在為明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎(chǔ)上，也會給房地產(chǎn)政策的制定奠定基本原則,。
王玨林認為,，房地產(chǎn)政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式,，進一步撬動資金杠桿,，也可以將獲取購房資格的年限降低,，釋放消費能力。但他并不建議對一線城市取消限購,。
另有分析人士指出,，在房貸新政出臺之后，銀行在執(zhí)行中仍謹慎,，購房者并未獲得實質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間,，都有可能在明年做出實質(zhì)性調(diào)整,。
就市場表現(xiàn)而言，雖然多數(shù)機構(gòu)認為回暖勢頭仍將延續(xù),。但從長期來看,，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期，在上述“窗口期”過后,，房地產(chǎn)市場將在明年3,、4月真正做出反映。
