“只要能成交,，房價怎么做都行”“交易中心有朋友,，打點就能少繳稅”……在買房時,，不少中介都會拋出“內(nèi)部公關(guān)”的噱頭來吸引買房者,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，避稅“陰陽合同”確實存在,，并針對房產(chǎn)交易形成了一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈,。
借“陰陽合同”避稅近20萬元
近日,，上海某中心城區(qū)基層稅務(wù)所一副所長因犯玩忽職守罪被判刑,，涉及73套利用虛假材料進(jìn)行申報的二手房交易稅收征免,，造成大量國家稅費損失。而在上海市青浦區(qū)檢察院近期破獲的一起稅務(wù)人員瀆職案件中，該區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)征收人員張某也應(yīng)允為別墅“降低交易稅費”,，向中介提供“專業(yè)意見”,，修改合同將成交價格做低。
“不僅假房產(chǎn)證,、假合同,、假離婚證都能制作，還能操縱房屋前次交易價格,，甚至可以將交易不滿一年的房子做成交易滿五年來逃避營業(yè)稅,。”上海檢方一位辦案人員說,。以上海市某中心城區(qū)的一套房屋為例,，2011年6月實際成交價508萬元，2004年1月前次交易實際價格為130萬元,，黃牛偽造前次交易價格為475萬元,。也就是說，將本應(yīng)378萬元的差價人為縮小到33萬元,。本應(yīng)繳稅20余萬元,，實際繳稅1.7萬余元，逃避稅費達(dá)18萬余元,。
盡管這筆交易少向國家交了稅費,，購房者卻沒有獲得多少“好處”。購房者據(jù)實繳納的部分稅費通過避稅手法,，進(jìn)入了中介和部分黃牛的腰包,。當(dāng)事人說，繳稅當(dāng)天,，她在房產(chǎn)交易中心按照較高的稅費標(biāo)準(zhǔn)給了中介十幾萬元,，但自己在門口看見中介和黃牛去稅務(wù)窗口完稅后，“錢卻基本被他們原封不動地拿走了”,。
交易避稅層層繞過調(diào)控
事實上,，各地房產(chǎn)交易避稅現(xiàn)象十分普遍。記者近期走訪了多家房產(chǎn)中介公司,，咨詢?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費,。包括中原地產(chǎn)等知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在內(nèi)的銷售人員均回應(yīng)稱，可以指導(dǎo)交易雙方簽訂“陰陽合同”,，將房產(chǎn)交易登記價格大比例做低,，從而實現(xiàn)稅負(fù)大幅減輕。
據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹,，目前有些房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章,、運作避稅的手段之一,，就包括誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”：一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關(guān)稅費時的合同,。做低房產(chǎn)交易價格,。一般將房產(chǎn)交易的登記價格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價附近。上海市民潘女士介紹,，2012年10月,，她在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬元,，應(yīng)繳契稅1.65萬元,。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門登記時,，房款總額被做低為120萬元,，直接省去契稅4500元。
對于房款總額“做低”前后45萬元的差額,，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下,，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，以裝修等補償費用的形式出現(xiàn)在補充合同中,，中介費用也按照原標(biāo)準(zhǔn)收取,。減少與前次交易差價。按照相關(guān)規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅,，按照兩次交易差價征收營業(yè)稅。做高前次交易價格,，往往能大幅降低房產(chǎn)實際交易稅費,。二手房變新房、“以租代售”等多種方式避稅,。比如,，對新購買的住房未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售,；對不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實施“以租代售”,，即房屋中介在為買賣雙方代理時，將原購房合同改簽為租賃合同等,，用這些方式達(dá)到避稅的目的,。
“上述多種方式作假，都少不了基層監(jiān)管部門工作人員的‘配合’,�,！敝袊▽W(xué)會財稅法學(xué)研究會副會長賈紹華指出，依法納稅不僅是公民的義務(wù),，由于多數(shù)房產(chǎn)稅種采取“總價高稅負(fù)則高”的原則,，還有調(diào)控高價住宅市場的目的，個別人的不法“避稅”客觀上是對多數(shù)納稅人的不公平,。
標(biāo)準(zhǔn)亟待完善
據(jù)介紹,，針對上述避稅手段，目前多地稅務(wù)機關(guān)已著手加強監(jiān)管或整改,。但也有專家和購房者認(rèn)為,，不少個案在一定程度上也反映了標(biāo)準(zhǔn)有待完善。此外,，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費項目較多,，可適當(dāng)合并、簡化,，減少操作空間,。比如，許多地方采取普通住宅價格指導(dǎo)線作為征稅標(biāo)準(zhǔn),，但與住宅市價往往相差甚遠(yuǎn),，調(diào)整顯得相當(dāng)滯后。據(jù)了解,，上海最新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2012年3月做出的,，如今已沿用了兩年半。現(xiàn)實卻是在過去的兩年半里,，上海地區(qū)房價又經(jīng)歷了一輪上漲,。
住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，隨著市場進(jìn)入調(diào)整期,，精細(xì)化是房地產(chǎn)調(diào)控的方向,，無論是抑制住房投機，還是保障房建設(shè)管理,，都需要更為精細(xì)化的政策,。據(jù)介紹，對房產(chǎn)中介“陰陽合同”“截留”稅費的處罰也有待加強,。例如,，目前《深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》規(guī)定，中介機構(gòu)幫助買賣雙方操作“陰陽合同”將受到5萬元處罰,。盡管這是地方性房地產(chǎn)監(jiān)管法規(guī)率先對“陰陽合同”作出明確的處罰規(guī)定,，但與數(shù)十萬的不法所得相比依然較輕。
