據(jù)國家統(tǒng)計局公開發(fā)布數(shù)據(jù),，2014年10月份全國70個大中城市中,，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有69個,，持平的城市有1個;環(huán)比價格變動中,，最小降幅為0.2%,，最大降幅為1.6%,。始自去年四季度以來的樓市周期性調(diào)整,，房價趨勢性回落已經(jīng)成為樓市運行新常態(tài),。
居民住房擁有率已較高
看淡樓市源于不動產(chǎn)在家庭財富配置空間縮小,。房地產(chǎn)業(yè)在滿足人類居住需求這一自然屬性同時,，還兼具家庭財富配置功能。過去十多年來,，房地產(chǎn)業(yè)充當了我國宏觀經(jīng)濟增長的重要引擎,，從根本上說是住宅不動產(chǎn)在家庭財富配置比例連續(xù)上升的結(jié)果。據(jù)交銀中國財富景氣指數(shù)調(diào)查,，過去十年來大多數(shù)城市居民家庭積累的不動產(chǎn)迅速增值,，大約占家庭總資產(chǎn)的3/4。
事實上,，1998年我國住房分配制度改革釋放了巨大的需求潛力,，住宅不動產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財富的標準配置。據(jù)2012年浙江大學不動產(chǎn)投資研究中心,、清華大學媒介調(diào)查實驗室等聯(lián)合發(fā)布的《中國居住小康指數(shù)》報告顯示,，涉及4個一線城市、2個直轄市,、26個省會城市和8個重點城市在內(nèi)的40個城市中,，除上海以67.9%的居民擁有住房率排在末位,，長沙以90.1%的擁有率位居首位，其余被調(diào)查城市的居民擁有住房比率均在70%-80%之間,。同時,，調(diào)查顯示，2009年以來,，超過七成居民購買了住房,。考慮到當前我國人口遷徙習慣,，一線城市人口集聚,，因而住房擁有率低屬于正常現(xiàn)象,。但與其他國際都市相比,，我國一線城市居民住房擁有率也明顯偏高。另據(jù)《中國家庭金融調(diào)查》,，2013年我國住房空置率為22.4%,，比2011年上升了1.8個百分點。經(jīng)過十多年的快速發(fā)展,，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)較高,，未來發(fā)展空間已明顯收窄。
同時,，國別研究表明,，發(fā)達國家富裕家庭持有的不動產(chǎn)(房產(chǎn))比例平均低于38%，金融資產(chǎn)成為家庭財富的主要配置,。特別是當不動產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中比例過高時,，不僅需要承擔變現(xiàn)風險，而且還要支付數(shù)額不菲的維護成本,，在經(jīng)濟上并不可行,。因此，隨著我國居民家庭財富配置結(jié)構(gòu)調(diào)整趨向固化,，住宅不動產(chǎn)在家庭財富比重中趨向穩(wěn)定,，繼續(xù)擴大的空間日益縮小，使得房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動宏觀經(jīng)濟增長的動力出現(xiàn)下降,。而這種回落并不以人的意志為轉(zhuǎn)移,。
發(fā)展方式轉(zhuǎn)變須減少對樓市依賴
看淡樓市也是對我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的期待,。經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是我國經(jīng)濟粗放式增長向集約式發(fā)展的必然之路,。過去較長時間，以投資驅(qū)動為經(jīng)濟增長引擎的增長模式,，不可避免要重視土地財政的作用,，主要依靠地方政府主導投資的撬動,。而土地財政得以運轉(zhuǎn)的根本前提在于房地產(chǎn)市場的超常規(guī)發(fā)展。從價值流轉(zhuǎn)形式看,，土地財政實際上是地租轉(zhuǎn)化的一種形式,，轉(zhuǎn)化路徑依賴于住宅銷售，也就是貨幣價值與實物價值之間的交換,。在轉(zhuǎn)換過程中,，居民貨幣財富也轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)財富。這種形式的財富轉(zhuǎn)化,，需要以地方政府未來加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、擴大城市外延為先決條件。
但以地方政府投資為主導的投資增長模式,，在缺乏有效預算控制和效率考核的情況下,，很容易轉(zhuǎn)變?yōu)槊つ拷ǔ堑臎_動，造成資源浪費�,，F(xiàn)在國內(nèi)部分三線,、四線城市房地產(chǎn)業(yè)過度開發(fā)，既是資源使用的巨大浪費,，也是地方政府主導投資盲目性的重要表象,。應該看到，土地財政難以長期維持,。土地財政的資金來源仍然是普通居民的貨幣財富積累,。貨幣財富向?qū)嵨镓敻坏霓D(zhuǎn)化不可能無限期延續(xù)。一旦居民貨幣財富增長放緩,，財富形式轉(zhuǎn)換過程將會中止,，土地財政面臨坍塌風險。因此,，經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,，必須要減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，房地產(chǎn)業(yè)運行須回歸理性,。
不動產(chǎn)也須謹防風險
看淡樓市還是規(guī)避不動產(chǎn)風險上升的自主選擇,。過去十多年住宅不動產(chǎn)價格的快速上漲，往往使投資者忘記投資過程可能存在的風險,。事實上,，不動產(chǎn)也面臨風險，主要包括貶值風險和變現(xiàn)風險,。前者意味著不動產(chǎn)市值縮水,，后者指的是住宅價值難以在市場上成功變現(xiàn)。盡管住宅不動產(chǎn)屬于家庭消費必需品,，但因為其總價值較高,，交易并不便利,，流動性較差。過去十多年我國住宅價格累積漲幅巨大,，已經(jīng)嚴重背離住房租金與居民收入,，存在強大的內(nèi)部調(diào)整壓力。在這種市場預期下,，住宅不動產(chǎn)不僅面臨價值縮水風險,，而且也同時遭遇變現(xiàn)風險。而住宅價格前期上漲越快,，后期調(diào)整的幅度也越大,。不僅如此，隨著住宅價格停漲并回落,，住宅不動產(chǎn)投資價值與其他金融產(chǎn)品相比的優(yōu)勢不再,。據(jù)中國人民銀行2014年三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果，住房已經(jīng)不是城鎮(zhèn)居民投資的首選,。在宏觀經(jīng)濟下行壓力不減背景下,，出于風險顧慮，多數(shù)家庭將重新審視財富配置結(jié)構(gòu),，增加股票,、理財產(chǎn)品的金融資產(chǎn)比重，適當降低住宅配置比例,。
未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在三線,、四線城市。盡管當前我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化日益明顯,�,？傮w看，一線城市仍被市場預期前景光明,，三線,、四線城市房地產(chǎn)市場崩盤風險較大。短期內(nèi),，基于庫存壓力,，上述判斷合乎實際。但從長遠看,，我國新型城鎮(zhèn)化致力于農(nóng)村人口入城,，將為三線、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新空間,。一線城市高昂的生活成本不適合收入水平較低的農(nóng)村務工人員入城,。三線、四線城市房價總體水平較低,，如果制度上實現(xiàn)農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn),，那么通過土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)財富積累的農(nóng)村人口最容易在三線、四線城市定居生活,。關(guān)鍵是要維持三線,、四線城市較低的住宅價格。
全力避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤式調(diào)整,。樓市崩盤將是一個全輸?shù)木置�,。因此，需要各界通力合作,，在全面把握房地產(chǎn)業(yè)運行規(guī)律的前提下,，避免樓市崩盤。
