摘要：事實(shí)上,，多數(shù)房企已經(jīng)意識(shí)到財(cái)務(wù)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本攀升的現(xiàn)象,，鑒于此,，多數(shù)房企都在走高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,，憑借加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度,，減少利息支出,。
編者按：在購(gòu)房者普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將大幅下調(diào)的同時(shí)，資本市場(chǎng)也對(duì)房企的未來打上了問號(hào),。房企的融資成本無疑會(huì)大幅增加,。這在一定程度上，也加劇了房企資金鏈的緊張程度,。在多個(gè)因素的合力下,，不難預(yù)料，房企“以價(jià)換量”的力度將進(jìn)一步加深,。
截至8月23日,，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分類,，滬深兩市已經(jīng)有71家房企(近三年財(cái)務(wù)指標(biāo)齊全的公司)公布2014年中報(bào)業(yè)績(jī),，占142家房企的50%，其財(cái)務(wù)費(fèi)用暴漲近10億元,，而2013年同期同比僅增加了3億元,。
值得注意的是，在上述71家房企中,，中華企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用力壓萬科位居榜首,，金額高達(dá)4.5億元；財(cái)務(wù)費(fèi)用最少者為廣宇發(fā)展,，金額為—1821萬元,。
對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用攀升折射出開發(fā)商項(xiàng)目借債較多,，負(fù)債攀升。同時(shí),，房企的現(xiàn)房存貨量較大,，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度緩慢。
財(cái)務(wù)費(fèi)用暴漲近三成
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上述71家上市房企今年上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為43.50億元,，同比上漲幅度為28%；而2013年上半年這71家上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為33.99億元,，2012年同期則為31.23億元,，其2013年同期財(cái)務(wù)費(fèi)用的同比增長(zhǎng)幅度約為9%,。
由此可見，與2013年同期房企財(cái)務(wù)費(fèi)用同比小幅增長(zhǎng)相比,，2014年同期則轉(zhuǎn)為大幅上漲,，增加近20個(gè)百分點(diǎn)。
而據(jù)上述71家上市房企的中報(bào)顯示,，13家財(cái)務(wù)費(fèi)用為負(fù)值,，58家為正值。其中,，14家房企財(cái)務(wù)費(fèi)用超過1億元,，5家超過2億元。
從具體房企上半年所花財(cái)務(wù)費(fèi)用的表現(xiàn)來看,，中華企業(yè)力壓萬科居于榜首,，金額高達(dá)4.5億元；萬科以3.96億元位于第二位,；而首開股份和招商地產(chǎn)緊隨其后,。
值得注意的是，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，泛�,？毓山衲晟习肽曦�(cái)務(wù)費(fèi)用為5030.98萬元，而2013年同期則為7626.65萬元,，同比減少了2595.67萬元,，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比下滑幅度約為34%；而金融街今年上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用則為1.73億元,，上年同期則為0.9億元,，同比大漲0.83億元，同比增長(zhǎng)幅度超過90%,。
不過,，相對(duì)于財(cái)務(wù)成本得到有效控制的房企數(shù)量來說，財(cái)務(wù)成本同比上升的房企數(shù)量則更多,。
對(duì)此,，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，近年來,，房企在國(guó)內(nèi)的融資渠道有限,，通過資本市場(chǎng)和銀行貸款融資都很艱難，大多數(shù)開發(fā)商通過信托渠道去融資,，其融資成本基本都在10%以上,，甚至個(gè)別房企要向民間借高利貸維持生存。鑒于此，不少房企出海融資,，但在中國(guó)內(nèi)地樓市成交量的不斷下滑,，樓市投資回報(bào)不高的背景下，海外投資者也不買房企低成本融資的賬,，這在某種程度上導(dǎo)致了房企在海外融資的成本甚至上升到7%以上,。
顯然，高昂的利息支出加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力,，同時(shí)也更考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金承壓能力,。
項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度承壓
“房企的負(fù)債額度和其財(cái)務(wù)費(fèi)用是成正比的�,！绷硪晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者稱，2013年,，大多數(shù)房企都買了不少地,，其負(fù)債增加不少，這顯然也進(jìn)一步提升了其有息負(fù)債的比重,，加重了其財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān),。
值得一提的是，宋延慶也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，“在房地產(chǎn)開發(fā)中,，以項(xiàng)目竣工期備案為時(shí)點(diǎn)來看的話，若在項(xiàng)目竣工之際仍未償還完當(dāng)初開發(fā)項(xiàng)目的有息借款,，那么尚未銷售的現(xiàn)房越多,，則將給企業(yè)的財(cái)務(wù)成本指標(biāo)帶來的壓力越大”。
而縱觀今年上半年的樓市庫(kù)存量和成交量,，多數(shù)房企銷售目標(biāo)完成率不如年初的預(yù)期,，項(xiàng)目銷售周期加長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度減慢,，催生了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用大漲的現(xiàn)象,。
事實(shí)上，多數(shù)房企已經(jīng)意識(shí)到財(cái)務(wù)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本攀升的現(xiàn)象,，鑒于此,，多數(shù)房企都在走高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，憑借加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度,，減少利息支出,。
而本報(bào)記者在多方采訪中獲悉，大型標(biāo)桿房企幾乎都在大力推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的復(fù)制開發(fā),，原因就是產(chǎn)品線開發(fā)可實(shí)現(xiàn)快速定位,、快速設(shè)計(jì)、快速招采、快速施工,、快速銷售和快速現(xiàn)金流平衡,，同時(shí)也可以提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)壓力,。
除此之外,，個(gè)別有實(shí)力的房企為了能借到利率更低的錢，都力爭(zhēng)搭建A+H股上市融資平臺(tái),，國(guó)內(nèi)外融資成本接近7%的差額空間讓房企爭(zhēng)相打通中國(guó)香港上市平臺(tái),。從萬科、綠地等標(biāo)桿房企到力圖轉(zhuǎn)型改變的泛�,？毓傻乳_發(fā)商,，都完成了打通國(guó)內(nèi)加海外資本市場(chǎng)的雙融資平臺(tái)戰(zhàn)略，其目的不外乎擴(kuò)大融資渠道,，在高杠桿運(yùn)營(yíng)的背景下,，力爭(zhēng)減少高額負(fù)債所帶來的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而提升企業(yè)利潤(rùn),。
