圖為華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng),。
“2014亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”于2014年8月22日-24日在河南鄭州召開(kāi),。上圖為華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。以下為演講實(shí)錄：
劉曉光：下面我想請(qǐng)教一下任志強(qiáng)先生,，如何看待市場(chǎng)存量的前景,？有人說(shuō)存量很快能消化，中國(guó)的城市化,、發(fā)展空間等等,，有人說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)全面過(guò)剩了，這個(gè)任總你來(lái)回答一下,。
任志強(qiáng)：我們的統(tǒng)計(jì)報(bào)表上庫(kù)存大概有5億多,，這個(gè)數(shù)量很大。如果按當(dāng)年銷售的情況來(lái)看,，去年我們銷售13億多,。如果有5億多庫(kù)存的話，就相當(dāng)于差不多有40%的當(dāng)年銷售量的一個(gè)庫(kù)存,，這個(gè)數(shù)量確實(shí)很大,。但是我不覺(jué)得這些庫(kù)存都能消化，有些庫(kù)存可能再過(guò)10年也消化不了,，會(huì)逐漸累積,。比如他的庫(kù)存位置在鄂爾多斯，已經(jīng)沒(méi)有人了,，那個(gè)庫(kù)存怎么消化掉,？但是在全國(guó)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，它仍然是一個(gè)總存量,，所以會(huì)逐漸的累積,，越加越多。從總的庫(kù)存量的情況看,，和今年減少的銷售量來(lái)看，再加上政府提供的住房銷售情況來(lái)看,，今年至少到7月份為止,，我們的總需求并沒(méi)有下降。
劉曉光：需求總量沒(méi)有下降,。
任志強(qiáng)：應(yīng)該說(shuō)還是上升的,，從銷售上來(lái)看，和去年相比,，我們大概到7月份為止,，下降了7%多,，差不多4千萬(wàn)平方米�,？墒沁@個(gè)數(shù)里面沒(méi)有計(jì)算我們的保障性住房增加的面積,，可能我們保障性住房增加的面積里面超過(guò)了4千平方米。我們知道,，每年竣工好幾百萬(wàn)套,，如果算起來(lái)的話，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù),。
但是為什么還在擴(kuò)張呢,？就是因?yàn)槲覀兊慕y(tǒng)計(jì)里面是兩頭計(jì)算。一頭計(jì)算的是開(kāi)發(fā)商所管轄的,，這是一張統(tǒng)計(jì)報(bào)表,。這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表里面包括了開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品房部分，有住宅,，有非住宅,，也包括了開(kāi)發(fā)商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府單獨(dú)做的保障性住房,，因?yàn)橛行┑貐^(qū)的保障性住房和開(kāi)發(fā)商沒(méi)關(guān)系,，都是列在政府一個(gè)單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)表里。
從2011年開(kāi)始提出建3600萬(wàn)套保障性住房,，2012年開(kāi)始計(jì)劃簽任務(wù)書開(kāi)始建設(shè),，2013年下半年就開(kāi)始大量的進(jìn)入市場(chǎng)，這一部分的量是非常大的�,，F(xiàn)在看,，如果按5年計(jì)劃3600萬(wàn)套，意味著每年要700萬(wàn)套,。
劉曉光：這是保障房的部分,。
任志強(qiáng)：我還沒(méi)有說(shuō)棚改，棚改又增加了1200萬(wàn)套,。其實(shí)在2013年以前,，每年開(kāi)發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬(wàn)套。意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量,，所以才會(huì)有大量的庫(kù)存出現(xiàn),。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恳腥俗〉脑捑蜁?huì)分流一部分購(gòu)買能力，也分流一部分消費(fèi)需求,。以北京舉例子,，去年北京建了1300萬(wàn)平方米的保障性住房，其中放在開(kāi)發(fā)商手里的是580多萬(wàn)平方米,，約占45%,，還有55%是政府單獨(dú)建的,。開(kāi)發(fā)商建的這45%里面其中有廉租房、公租房,、經(jīng)濟(jì)適用住房,、拆遷安置房、自住型商品房,。自住型商品房大家也看到了媒體報(bào)道,，幾千套商品房，但是有20萬(wàn)戶在排隊(duì),，大概100個(gè)家庭排1個(gè)號(hào),，抽簽搖號(hào)。這些人實(shí)際上他們就不進(jìn)入市場(chǎng),。去年新房銷售一共是1900萬(wàn)平方米,，包括開(kāi)發(fā)商的保障性住房。
換句話說(shuō),，現(xiàn)在20萬(wàn)的家庭搖號(hào)的話,，那就減少了20萬(wàn)個(gè)需求者，那怎么不下行呢,？大家也看見(jiàn),，北京上個(gè)月的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降了，確實(shí)是這樣,。因?yàn)榘炎宰⌒蜕唐贩磕欠N很低價(jià)格的數(shù)都計(jì)算進(jìn)去了,，一平均化以后就往下掉，而且數(shù)量很大,，好幾千套就掉下來(lái)了,，很正常的就變成了一種市場(chǎng)信號(hào)完全不清晰的一種狀態(tài)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》空且徊糠质菦](méi)有完全公布的,，所以媒體都不知道,，好像那一部分房子沒(méi)了，跑哪兒去了呢,？肯定在市場(chǎng)上,。
劉曉光：在棚戶區(qū)的房子和保障房，都會(huì)對(duì)商品房有一個(gè)量的影響,。
任志強(qiáng)：這幾年開(kāi)發(fā)商拍賣的土地里面,，幾乎是1：1的供應(yīng)量，開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)700萬(wàn)套,，保障性住房也生產(chǎn)700萬(wàn)套，原來(lái)只有700萬(wàn)套或者800萬(wàn)套,，現(xiàn)在一下子變成了1500萬(wàn)套,。
劉曉光：你以前老是預(yù)測(cè),，比如說(shuō)投資買地下降了，幾個(gè)月以后就會(huì)上漲,，你今天還有這種預(yù)測(cè)嗎,？
任志強(qiáng)：還有，我們年年都做這種預(yù)測(cè),。2012年3月份我們就預(yù)測(cè),，2013年的3月份房?jī)r(jià)會(huì)漲，果然房?jī)r(jià)漲了,。因?yàn)槲覀冊(cè)?011年的下半年就看到了土地供應(yīng)的短缺,，開(kāi)工量已經(jīng)開(kāi)始下降了。所以2012年是一個(gè)生產(chǎn)式的低潮,，現(xiàn)有的供應(yīng)沒(méi)有了,，到2013年會(huì)漲。今年我們預(yù)計(jì),，如果現(xiàn)在土地供應(yīng)量下來(lái)了,，開(kāi)工是負(fù)的，投資是下滑的,，我們估計(jì)投資現(xiàn)在是13%多,，年初我們就說(shuō)，今年從19%多會(huì)下降到10%左右,。對(duì)于GDP的影響大概是0.6%,，還會(huì)下降，下一個(gè)月可能還是實(shí)際下降的過(guò)程,，全年下來(lái)以后,，就剩下10%左右的增長(zhǎng)，增幅下降是毫無(wú)疑問(wèn)的,。
劉曉光：你的結(jié)論呢,？
任志強(qiáng)：從供應(yīng)結(jié)果，可能到明年9月份,，就會(huì)轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化,，雖然現(xiàn)在還有供應(yīng)量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說(shuō)的,，我們不知道政府會(huì)加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設(shè),，我們不知道他會(huì)拿出多少力量來(lái)進(jìn)行棚改。這兩項(xiàng)如果上得快,，也就是明年9月份本來(lái)商品房下降的時(shí)候,，供求關(guān)系應(yīng)該轉(zhuǎn)換的時(shí)候，保障性住房和棚改的房子就上來(lái)了,，這兩個(gè)如果上得快的話就能頂上,。
相關(guān)鏈接：亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇2014年夏季高峰會(huì)
亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇2014年夏季高峰會(huì)將于8月22日-24日在河南鄭州召開(kāi),。本屆峰會(huì)的主題是：可持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中低速增長(zhǎng),，高增長(zhǎng)時(shí)期的行為習(xí)慣,、知識(shí)和觀念，已難以兼容于中低速時(shí)期,。需要一種新的“增長(zhǎng)觀”,，培育耐心、摒棄焦躁,，特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行期,。讓耐心跑贏下行的壓力，從而為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,、深化改革贏取時(shí)間,。這一新“增長(zhǎng)觀”至少包括：增長(zhǎng)從哪里來(lái)、如何看待短期下行和增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變的關(guān)系,，以及如何保持定力從改革中要增長(zhǎng),。
回眸中國(guó)企業(yè)30年，即是為了發(fā)現(xiàn)企業(yè)家與增長(zhǎng)的關(guān)系,，明確企業(yè)是市場(chǎng)的運(yùn)作方式,、企業(yè)家是增長(zhǎng)的主角，從而繼續(xù)為中國(guó)企業(yè),、企業(yè)家配備更優(yōu)質(zhì)的制度條件和制度氛圍,，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。
自2001年成立至今,，亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇始終秉持自由,、平等的精神，并將“幫助和關(guān)心更多新興企業(yè)和企業(yè)家的成長(zhǎng),、促進(jìn)企業(yè)家成為社會(huì)和國(guó)家重要的建設(shè)力量”作為一貫的宗旨,。
