對(duì)公民和法人而言,，不動(dòng)產(chǎn)究竟是什么?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例,，將給我們帶來(lái)什么?對(duì)城鄉(xiāng)二元格局，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例,，何以發(fā)揮“四兩撥千斤”作用?15日公開征求意見的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,，四大“看點(diǎn)”值得關(guān)注。
看點(diǎn)一：“大家底”給出國(guó)家定義
“山水林田湖是一個(gè)生命共同體”———
十八屆三中全會(huì)提出這一重大論斷,，將第一次在產(chǎn)權(quán)層面得到確認(rèn),�,！恫粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義：不動(dòng)產(chǎn)是指土地,、海域以及房屋,、林木等定著物。
依照條例,，集體土地所有權(quán),，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán),，森林,、林木所有權(quán)，耕地,、林地,、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及建設(shè)用地,、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍,。“條例明確了不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)統(tǒng)一登記的路徑,，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍,。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示,，不動(dòng)產(chǎn)登記是為摸清“家底”,，過(guò)去提到不動(dòng)產(chǎn)往往城鄉(xiāng)分離、對(duì)城為主,，這次以明確的范圍更廣,，內(nèi)容更全。這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)“大家底”給出國(guó)家定義,。
長(zhǎng)期以來(lái),，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè),、林業(yè),、國(guó)土等部門。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制完善,，改變不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分散,、“九頭治土”、行政成本高等之聲不絕于耳,�,！安粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺(tái)，將使多頭管理,、權(quán)益管理鏈割裂問(wèn)題得到進(jìn)一步協(xié)調(diào),。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō),�,！安粍�(dòng)產(chǎn)登記改革,，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問(wèn)題，廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略,�,！蓖衾日f(shuō)，隨著明確城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進(jìn)入平權(quán)時(shí)代,，農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價(jià)值不高，集體土地流轉(zhuǎn)難等問(wèn)題可能破題,。
我國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū),。但這“家底”有多大，宅基地和農(nóng)村居民房資存量怎么算,，林木,、海域、承包地怎么估值?不動(dòng)產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ),。
看點(diǎn)二：首要是給公民和法人“行方便”
如果要查閱某工廠是否已實(shí)行抵押,，需要到土地管理部門了解土地是否已被抵押，到房屋管理部門查閱房屋是否已被抵押,，到工商部門查閱設(shè)備是否已被抵押等———
現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜,、條塊分割、權(quán)責(zé)不明,，給當(dāng)事人造成極大不便,，也給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來(lái)安全隱患。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局,。
分散在各部門的登記程序不盡相同,，不同的程序會(huì)不斷地給當(dāng)事人帶來(lái)麻煩。同時(shí),，還有一些地方,、部門私設(shè)程序，不僅增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān),，而且存在尋租空間,，利用程序來(lái)“創(chuàng)收”�,！安粍�(dòng)產(chǎn)登記信息不統(tǒng)一,、登記簿不統(tǒng)一，反映出來(lái)的法律信息就都不一樣,，這樣可能會(huì)出現(xiàn)矛盾,，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、交易安全的隱患�,！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠說(shuō),。
根據(jù)征求意見稿，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指導(dǎo),、監(jiān)督,。國(guó)土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量,，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面,、統(tǒng)一,、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全,，也有利于提高政府治理效率和水平,，更加便民利民。
看點(diǎn)三：城鄉(xiāng)二元“堅(jiān)冰”將融
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，對(duì)賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革,，具有基礎(chǔ)性作用———
國(guó)土資源部等5部門10日在公布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》時(shí)強(qiáng)調(diào)�,！皬�(qiáng)調(diào)‘建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)’‘賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利’,，使環(huán)環(huán)相扣的征地制度改革、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等問(wèn)題進(jìn)入整體突破期,�,！敝袊�(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英研究員說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”將加快確權(quán),，解決抵押權(quán),、處置權(quán)以及最根本的交易權(quán)等在農(nóng)村土地“產(chǎn)權(quán)缺位”，賦權(quán)于民,，使農(nóng)民以產(chǎn)權(quán)保生存,、以產(chǎn)權(quán)謀發(fā)展，向城鄉(xiāng)一體化總目標(biāo)邁進(jìn),。
我國(guó)城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣,，城市土地屬于國(guó)有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過(guò)股權(quán)明確為個(gè)人利益,�,！斑@種二元化土地制度，無(wú)論對(duì)城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便,，在農(nóng)村尤其突出,。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、改革完善宅基地管理制度,，為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)�,！秉h國(guó)英說(shuō),。
看點(diǎn)四：“倒逼”力量有多大
“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改,、‘小產(chǎn)權(quán)房’問(wèn)題破題,，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問(wèn)題,，都會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)登記暫行條例實(shí)施形成‘倒逼’改革壓力,。”黨國(guó)英說(shuō),，向社會(huì)征求意見,，公眾層面將對(duì)管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。
法學(xué)專家指出,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”出來(lái)的,，隨著征求意見稿向社會(huì)公開征求意見，必然有力促進(jìn)推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改,，進(jìn)而“倒逼”我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新,，深化改革將獲得更多的“地”氣。
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例立法依據(jù)為物權(quán)法,。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出,，我國(guó)法律中對(duì)土地、房屋,、林地,、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)的登記做出規(guī)定的法律眾多,，如物權(quán)法,、土地管理法、森林法,、草原法等,。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對(duì)現(xiàn)行法律妨礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的空白,，也要通過(guò)增加相應(yīng)法律條文予以明確,。相關(guān)法律立改廢將再也無(wú)法回避。
針對(duì)征求意見稿,，專家意見正浮出水面,，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,。登記信息的真實(shí)性需要實(shí)際審查,，登記部門難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患,。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院尹飛教授指出,，比如繼承問(wèn)題,，行政機(jī)關(guān)怎么可能去審查繼承權(quán)呢?這是基本的民事權(quán)利,，行政機(jī)關(guān)沒(méi)有權(quán)力做此審查。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)審查不了的,，公證機(jī)構(gòu)有這個(gè)能力,，應(yīng)該交給公證機(jī)構(gòu)去做。
