進(jìn)入2014年以來，房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變,，全國樓市成交量日益萎縮,，降價(jià)范圍和幅度逐步擴(kuò)大,，房地產(chǎn)市場是否步入“拐點(diǎn)”、面臨“崩盤”成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn),。在7日召開的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一認(rèn)為,，崩盤的言論偏于悲觀,，一定要以常態(tài)的心理，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場的階段性特征,，樓市沒有達(dá)到輿論認(rèn)為的“崩盤”程度,。
朱中一認(rèn)為，總體來看,，我國的房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)了十幾年的快速發(fā)展后,，近兩年來呈現(xiàn)出了兩個(gè)階段性的特征：一是與宏觀經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了增速的換擋期,、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期,；二是在市場差異基礎(chǔ)上房地產(chǎn)總體的增速下降或同比下降。本輪調(diào)整時(shí)間的長短,，城市之間也會有差異性,，主要取決于各地存量房的消化速度。
上半年房市場遭遇寒流
最新行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資,、商品房銷售情況、土地供求等衡量樓市走勢的先行指標(biāo)均呈現(xiàn)不同程度的下滑,。從房價(jià)走勢上,，也能清晰地看出樓市的疲軟。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，6月份,，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)在5月份的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加至55個(gè),，占比近八成,，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市僅有8個(gè),。價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)為2011年以來最多,。而在二手房價(jià)格方面，北上廣深四個(gè)一線城市環(huán)比全線下跌,。
伴隨著樓市的疲軟,，是“拐點(diǎn)”、“崩盤”,、“冰山”等各種唱衰聲音的此起彼伏,、層出不窮,。上半年的房冷、地冷能否說明房地產(chǎn)市場一蹶不振,，瀕臨崩盤,？在2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會專家認(rèn)為,，目前輿論對樓市的看法偏于悲觀,。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一認(rèn)為，目前我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和部分城市進(jìn)入調(diào)整期是不爭的事實(shí),，但也并沒有達(dá)到輿論認(rèn)為的“崩盤”程度,。客觀分析來看,，今年樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行主要與去年同期基數(shù)較高有關(guān),。去年的房地產(chǎn)市場有很多非理性的、非正常的因素,，需求被提前釋放,。以住宅銷售面積為例，今年上半年累計(jì)銷售42487萬平方米,，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%,，但與2012、2011,、2010年上半年情況相比,，則分別上升了20.20%、6.74%和19.69%,。
朱中一表示,，今年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷年初的較大波動(dòng)后，已逐漸恢復(fù)平穩(wěn),。以4月,、5月、6月的運(yùn)行數(shù)據(jù)為例,，房地產(chǎn)開發(fā)投資額,、商品住宅開發(fā)投資額、土地購置面積,、土地成交價(jià)款,、房屋新開工面積、房屋施工面積,、房屋竣工面積,、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額,、住宅銷售面積和銷售額等十多項(xiàng)指標(biāo)都是逐月上升的,，這也延續(xù)了往年二季度的情況,。
躺著掙錢的時(shí)代不正常
本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整既有政策影響原因，也有市場自身調(diào)整因素,，還與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化密切相關(guān),，經(jīng)過這樣的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的繁榮還能持續(xù)多久,？
朱中一認(rèn)為,，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出了階段性的特征,，即與國民經(jīng)濟(jì)三期疊加，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了增速換擋期,、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期,，這表現(xiàn)在市場差異基礎(chǔ)上房地產(chǎn)總體增速下降或同比下降。不少城市明顯供大于求,，貸款難度加大以及在政策引導(dǎo)下購房者的預(yù)期發(fā)生了變化等多方面因素綜合起來導(dǎo)致了本輪調(diào)整,，但這主要還是市場本身調(diào)整的結(jié)果，因此調(diào)整還會延續(xù)一段時(shí)間,。而調(diào)整時(shí)間的長短,，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度,。
國民經(jīng)濟(jì)研究所所長,、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)是回歸正常,。上半年我國GDP增速回落到7.4%,，并不是經(jīng)濟(jì)告別“高增長”進(jìn)入“中低增長”，而是回歸到正常發(fā)展?fàn)顟B(tài),�,；仡欉^去20年，我國經(jīng)濟(jì)增速超過9%,，就容易出現(xiàn)通貨膨脹,、資產(chǎn)泡沫等現(xiàn)象。過去房地產(chǎn)市場躺著掙錢的時(shí)代也不正常,，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的調(diào)整也處于回歸正常過程中,，有市場的高低起伏，有企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,，這是好事情,。但這一輪調(diào)整中暴露出來，人口凈流出的三四線城市其供求失衡關(guān)系可能很難調(diào)整,。樊綱認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場從調(diào)控政策出臺開始,，已經(jīng)逐漸軟著陸，未來的大趨勢是在兼并重組過程中的價(jià)格調(diào)整,。
調(diào)整期應(yīng)是完善期
迫于壓力,，近期多個(gè)城市調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和措施，46個(gè)限購城市中的大多數(shù)城市已陸續(xù)取消了歷時(shí)3年之久的限購政策,，這也引發(fā)了行政手段和市場手段如何博弈的輿論熱點(diǎn),。朱中一認(rèn)為，限購政策的調(diào)整也不能與國家“抑制投機(jī)投資性需求”的大政策相違背,，目前還應(yīng)因地制宜,，繼續(xù)實(shí)施分類調(diào)控、落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責(zé)任,。
朱中一表示,，市場的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。過去那種偏重于穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控,、在缺乏頂層設(shè)計(jì)和中長期制度情況下的應(yīng)急調(diào)控,、及過多采用行政性措施的調(diào)控必然要改變。今后的調(diào)控也必然要轉(zhuǎn)到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”上來,。具體而言,，就是要完善促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作,，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定,，積極而又穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融,、土地等制度改革,，指導(dǎo)地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學(xué)編制并實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃,。在規(guī)劃與計(jì)劃的編制與實(shí)施中,，既要考慮新建住房的有效供應(yīng)，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力,，減少地方政府在開發(fā)建設(shè)中的盲目性,。
