庫(kù)存壓力巨大 市場(chǎng)預(yù)期不明
18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自2012年6月份以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.16%,。這意味著,，持續(xù)兩年的房?jī)r(jià)全面上漲暫時(shí)告一段落。
對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在庫(kù)存壓力大、市場(chǎng)預(yù)期不明的背景下,，當(dāng)前房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間,。預(yù)期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間。
疲軟 半數(shù)城市下跌
新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示,，與上月相比,，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有35個(gè),，持平的城市有20個(gè),，上漲的城市僅15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅為0.3%,，最低為下降1.4%。杭州領(lǐng)跌,，環(huán)比下滑1.4%,，石家莊環(huán)比下滑0.7%，寧波環(huán)比下滑6%,，唐山環(huán)比下滑5%,，沈陽(yáng)環(huán)比下滑4%。
值得一提的是,，5月一線城市房?jī)r(jià)中,，除北京環(huán)比仍處上漲，廣州持平外,，上海,、深圳均出現(xiàn)下跌。具體來(lái)看,，北京環(huán)比上漲0.2%,，上海則環(huán)比下跌0.3%，深圳環(huán)比下跌0.2%,。
二手住房方面,，與上月相比，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市達(dá)35個(gè),，其中,，北京領(lǐng)跌，環(huán)比跌幅高達(dá)0.9%,，上海環(huán)比下跌0.2%,，秦皇島環(huán)比下跌0.7%，福州環(huán)比下跌0.6%,。
同比來(lái)看,，與去年5月相比，70個(gè)大中城市中,，新建住房?jī)r(jià)格下降的城市有1個(gè),，上漲的城市有69個(gè)，5月份,，同比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%,。
二手房與去年同月相比,，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè),，持平的城市有1個(gè),，上漲的城市有64個(gè)。5月份,，同比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%,。
對(duì)此,，上海易居房地產(chǎn)研究院鄭紅玉表示，分類來(lái)看,，一二三線房?jī)r(jià)環(huán)比同步下跌,，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)整體步入降幅區(qū)間,。
“房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯減少,，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下降�,！眹�(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱,，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為15個(gè)和19個(gè)，分別比4月份減少了29個(gè)和16個(gè),；持平的城市個(gè)數(shù)分別為20個(gè)和16個(gè),，分別比4月份增加了2個(gè)和3個(gè)；下降的城市個(gè)數(shù)均為35個(gè),，分別比4月份增加了27個(gè)和13個(gè),。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的15個(gè)城市中,，漲幅比4月份回落的城市有6個(gè)；最高漲幅為0.3%,，比4月份回落了0.1個(gè)百分點(diǎn),。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的35個(gè)城市中，環(huán)比從4月份上漲或持平轉(zhuǎn)為5月份下降的城市有28個(gè),；最大降幅為1.4%，比4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn),。
對(duì)于此次房?jī)r(jià)下滑的主要原因,，劉建偉指出，庫(kù)存壓力較大,，市場(chǎng)預(yù)期不明,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降。鄭紅玉也認(rèn)為,，5月份,，庫(kù)存壓力空前加大，加上近期市場(chǎng)預(yù)期不明,，整個(gè)樓市觀望情緒濃厚,，導(dǎo)致成交熱度受影響，部分房企銷售壓力明顯增加,，一些房企推出優(yōu)惠促銷,，均成房?jī)r(jià)下跌推力。
癥結(jié) 庫(kù)存“壓力山大”
值得注意的是,，一二三線環(huán)比漲幅兩年來(lái)首次齊頭并“跌”,，而造成這一結(jié)果的主要原因是成交下滑、庫(kù)存高企,。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,，5月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌,，跌幅分別為0.08%,、0.14%、0.18%,。從市場(chǎng)來(lái)看,，截至5月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25570萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%,，同比增長(zhǎng)20.1%。庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高,。而成交方面,，北上廣深新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-29.7%,、-18.4%、-18.4%和7.1%,。
35個(gè)城市中,，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌,、寧波和九江3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大,，同比增幅分別達(dá)到77.4%、60.9%和56.9%,。
此外,，在市場(chǎng)看跌情緒濃厚的背景下，開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)節(jié)奏,，也造成了月度新增供應(yīng)量大于成交量,，使部分未消化的新增供應(yīng)再度轉(zhuǎn)化為庫(kù)存。數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2198萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%,，同比增長(zhǎng)0.2%,。而成交量則僅為1520萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%,，同比減少17.4%
值得一提的是,，此前沈陽(yáng)全面放松限購(gòu)僅一天后就被叫停，其面臨的主要原因便是庫(kù)存壓力,。截至今年5月底,，沈陽(yáng)新建住宅庫(kù)存為1828萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增長(zhǎng)6%,，同比增長(zhǎng)28%,，遠(yuǎn)超京滬，僅次于全國(guó)最高天津的2110萬(wàn)平方米,，按過(guò)去6個(gè)月平均銷量來(lái)算,，去化周期將高達(dá)22個(gè)月。
對(duì)此,，沈陽(yáng)市國(guó)土部門(mén)相關(guān)工作人員表示,，由于沈陽(yáng)是平原的地理環(huán)境，因此,，城市面積不斷外擴(kuò),，攤大餅，最后哪哪都成了拔地而起的房地產(chǎn)。
“這么多房子不賣(mài)怎么行,，房子不賣(mài)土地也出不去,。”上述人員表示,，5月沈陽(yáng)18塊土地中,，流拍項(xiàng)目高達(dá)10塊，其余僅為底價(jià)拍出,，給地方造成巨大壓力,。
各地政府開(kāi)始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日,，鄭州開(kāi)始實(shí)行“組合貸”,，降低購(gòu)房成本，以刺激剛性的首置和改善需求,。海口出臺(tái)房地產(chǎn)新政,，海南本省人6月1日起,，購(gòu)單套房120平方米以上可落戶海口5人,。武漢市下文規(guī)定,，從7月1日起，畢業(yè)超過(guò)兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國(guó)人員,，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè),，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位,、勞動(dòng)合同,、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的,，均可在武漢市落戶,。
預(yù)判 下半年或進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間
在高庫(kù)存預(yù)期轉(zhuǎn)向的背景下，市場(chǎng)人士對(duì)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)并不看好,。鄭紅玉表示,，從數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間,。預(yù)期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，首先,，導(dǎo)致今年這一輪市場(chǎng)深調(diào)的核心因素短期內(nèi)不會(huì)有明顯改善,。一方面是信貸政策的持續(xù)收緊；另一方面，本輪調(diào)控的導(dǎo)火索來(lái)自于高庫(kù)存城市的率先降價(jià),，因此整體市場(chǎng)庫(kù)存高企的局面不會(huì)很快得到緩解,。
“除非有顯而易見(jiàn)的行政刺激手段，不然市場(chǎng)在短期內(nèi)仍會(huì)維持冷淡狀態(tài),，大部分剛需觀望濃厚并看跌房?jī)r(jià),，而當(dāng)前業(yè)主的心理價(jià)位并不會(huì)隨市場(chǎng)不斷下探，買(mǎi)賣(mài)雙方持續(xù)僵持,�,！睆埿裾J(rèn)為，這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同,，非政策主導(dǎo)的下降,，給市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能會(huì)更持久。目前,，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀,，一二手市場(chǎng)都持續(xù)低迷，企業(yè)壓力上升,，或帶來(lái)新一輪的行業(yè)洗牌,。
中信建投分析師蘇雪晶認(rèn)為，短期銷售低位能否緩解,，依然需要關(guān)注信貸情況的支持力度,。在成交量持續(xù)下滑的環(huán)境下，5月全國(guó)整體房?jī)r(jià)迅速回落,，而且目前多數(shù)二三線城市庫(kù)存水平已達(dá)到歷史高位,，預(yù)計(jì)價(jià)格下滑還將持續(xù)。
中金公司的研究報(bào)告也持同樣態(tài)度,。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)3年一個(gè)小周期，“今年下半年是繼2005年下半年,、2008年下半年,、2011年下半年的第四次。預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比調(diào)整幅度范圍將在5%至10%,�,！�
長(zhǎng)富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國(guó)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天要來(lái)了,。除了超大牌的開(kāi)發(fā)商以外,，其他開(kāi)發(fā)商融資都要受到限制。銀行拿不到錢(qián),，各方也申請(qǐng)不到貸款,，而房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型行業(yè),，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。
“但不會(huì)面臨崩盤(pán),，也不會(huì)全面下跌,。”張保國(guó)認(rèn)為,，在房地產(chǎn)發(fā)展周期,，現(xiàn)階段處于正常調(diào)整階段，在城鎮(zhèn)化發(fā)展下,，長(zhǎng)期來(lái)看整體還是有一個(gè)向上的趨勢(shì),。
