摘要：與逐漸崩塌的市場信心相比,，當前的“救市”手段顯得頗為無力。某大型上市房企負責人表示,，從供應(yīng)端來看,，外資逐漸撤出樓市,，大型房企收縮戰(zhàn)線，中小企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型,；從需求端來看,，觀望情緒已經(jīng)形成。這種情緒已成為市場主流,，短期內(nèi)很難改變,。
資料圖
對一些地方政府來說，房地產(chǎn)市場的問題似乎已經(jīng)從“救不救”演變成了“如何救”,。在一些地方政府明確發(fā)文“救市”的同時,，還有地方政府并未發(fā)文，但以窗口指導的形式對市場進行調(diào)整,�,！熬仁小奔扔忻餍迼５溃钟邪刀汝悅},。
分析人士認為,，現(xiàn)有的救市政策無力托起在地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中獨大的房地產(chǎn)市場。未來數(shù)月,，市場低迷的態(tài)勢難有根本改變,。即便如此，未來仍可能有更多城市加入“救市”大軍,。分類調(diào)控,、新型城鎮(zhèn)化或是地方政府考量的重要政策因素。在樓市調(diào)控方面,，地方政府無疑被賦予了更多權(quán)限和更大空間,，但這種調(diào)整騰挪仍需在“紅線”之內(nèi)。在堅守底線的前提下,，未來地方政府的自我調(diào)整可能成為常態(tài),。
暗中“救市”恐非個案
自廣西南寧公開推出一系列措施、打響“救市”第一槍以來,，不斷有城市加入“救市”行列,。據(jù)新華網(wǎng)報道稱，5月7日江蘇常州天寧區(qū)召集開發(fā)商會議,，搜集開發(fā)商意見,，醞釀具體救市政策。上述會議中，有關(guān)部門工作人員提到,，針對目前常州高庫存的現(xiàn)狀,，計劃停建安置房，轉(zhuǎn)而向拆遷戶補貼購房款,，鼓勵居民購買商品房,。希望各房企項目樓盤可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請購買，并給予一定優(yōu)惠,。
盡管并未公布具體的優(yōu)惠細節(jié),，但對于市場供應(yīng)嚴重過剩、被稱為“鬼城”的常州來說,，“救市”似乎已成為政府部門明確發(fā)出的信號,。
至此，全國已有6個城市傳出有調(diào)整樓市政策的意向,，甚至正式發(fā)布了相關(guān)文件,。除常州外，江蘇無錫,、天津濱海新區(qū),、廣西南寧、安徽銅陵和浙江寧波均在此前傳出“救市”的消息,。
值得注意的是,，被稱作首個“裸奔救市”的安徽銅陵，已悄然將相關(guān)文件《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》從網(wǎng)站上撤下,。銅陵市政府部門的相關(guān)人士向中國證券報記者表示,，尚不清楚撤除的原因，但文件已經(jīng)下發(fā),，有關(guān)職能部門已在執(zhí)行,。
記者還了解到，此前曾廣為流傳,、并引起市場關(guān)注的福建版救市政策“閩十條”,，雖未以紅頭文件的形式發(fā)布，但當?shù)卣块T已將其視為窗口指導文件,，其措施也正在執(zhí)行中,。
“除了明確發(fā)文或表態(tài)之外，還有不少城市的在‘暗中’悄悄救市,。”福建省房地產(chǎn)界一位資深人士表示,，早在今年3月,，福建部分城市的政府部門就已知會開發(fā)商，強調(diào)政策松綁的可能。
接受記者采訪的專家也表示,，公開救市的城市只是“冰山一角”,，某些條款尺度可能較大，不便公開發(fā)文,。以北京周邊的燕郊為例,，該地區(qū)實施限購政策已久，但購房者仍然能夠以萬元左右的代價獲取購房資格,，這在當?shù)匾咽恰肮_的秘密”,。
市場預(yù)期無力扭轉(zhuǎn)
盡管“救市”行為頗受社會關(guān)注，但從近幾日的市場反應(yīng)來看,，相關(guān)地區(qū)的樓市并無出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象,。“因為二三線城市的戶籍政策相對比較松,，限購政策對市場的影響有限,。所以，即使以松綁限購的方式來救市,，其作用也十分有限,。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,。
與逐漸崩塌的市場信心相比,，當前的“救市”手段顯得頗為無力。某大型上市房企負責人表示,，從供應(yīng)端來看,，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰(zhàn)線,，中小企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型,；從需求端來看，觀望情緒已經(jīng)形成,。這種情緒已成為市場主流,，短期內(nèi)很難改變。
形成上述判斷的依據(jù),，在于整體市場供需形勢的變化,。分析人士認為，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高速增長,，當前整體市場的供求關(guān)系已趨于平衡,，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
在這種背景下,，高成交量很難維持,，因為自住和改善需求相對有限,，而投資投機需求既被政策擠壓，又對市場缺乏信心,。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測,，今年4月，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米,，環(huán)比減少4.7%,，同比減少21.0%�,！拔逡弧逼陂g,，樓市更是遭遇冰點。
“越是出手救市的城市,，越證明其房地產(chǎn)市場有問題,，我們不會關(guān)注這部分城市�,！鄙鲜鲐撠熑吮硎�,，局部的救市手段并不會挽救投資者的信心。
記者采訪的多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的不確定性持有謹慎態(tài)度,。今年房企的區(qū)域戰(zhàn)略布局普遍較為保守,，且更愿意堅守作為市場風險避風港的一線城市，而非出手救市的三四線城市,。
張大偉表示,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)趨勢性調(diào)整，除非再次出臺類似2009年的“四萬億”投資政策,，否則地方政府的行為最多只能帶來短期利好,，而不能改變房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢。
樓市調(diào)控仍存“紅線”
“救市”是房地產(chǎn)市場的老話題,。但與2011年下半年不同,，如今多數(shù)城市的救市動作似乎已順利“闖關(guān)”。
對于此輪地方政府“救市”背后的個中原因,，有分析人士指出,，當前的政策環(huán)境與2011年時有明顯不同。地方政府之所以能夠大膽出手“救市”,，不僅僅是出于緩解地方財政壓力的考量,，還在于當前的政策環(huán)境，賦予了地方政府更大操作的空間,。該人士表示,，這種“救市舉措”或許有兩個重要的政策因素值得關(guān)注：
第一，“分類調(diào)控”的原則,。分類調(diào)控意指針對不同地區(qū)的市場差異,，允許各地進行有針對性的調(diào)整,，不搞“一刀切”。住建部副部長仇保興曾在今年的“兩會”期間表示,，地方政府能夠自行調(diào)控的，就不要由中央政府來調(diào)控,。
第二,，新型城鎮(zhèn)化的大局。在推進新型城鎮(zhèn)化的過程中,，廣大中小城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來廣闊的發(fā)展空間,。按照十八屆三中全會報告的提法，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,，有序放開中等城市落戶限制,，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模,。小城市在城鎮(zhèn)化過程中發(fā)揮的作用有待挖掘,，激活房地產(chǎn)市場也可為中小城市聚集人口提供條件。
事實上,，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家更傾向于管住地方政府的救市之手,，而讓房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)整。有觀點認為,，啟動大手筆的救市行動,，會繼續(xù)助長土地財政和房地產(chǎn)獨大的局面，不利于地方經(jīng)濟長遠發(fā)展,。因此,，分析人士普遍預(yù)期，盡管給予了地方政府一定的自主調(diào)整空間,，但中央政府仍會設(shè)置“紅線”,，從全局高度掌控樓市調(diào)控政策的大方向，對尺度過大的救市行為進行約束,。
中國房地產(chǎn)研究會副會長陳國強認為,，在這種約束下，何時救,？怎樣救,？正在考驗地方政府的執(zhí)政智慧。對于破題之道,，他表示,，一是矯正既有政策缺失，改變過去一些簡單粗放的做法,，但也要防止矯枉過正,；二是把握政策調(diào)整的尺度和力度,，不觸碰政策紅線與底線，即主要在短期政策上做加減文章,，不觸及長效與常態(tài)化政策,；三是先行一步提前兌現(xiàn)戶籍制度改革等政策。
另有專家指出,，已有的“救市”舉動可能會受到跟風模仿,，但并不會轉(zhuǎn)移至市場供需形勢仍相對嚴峻的一線城市。借助行政手段對一線城市樓市進行約束,，仍然是未來的政策方向,，也是一道不可逾越的“防火墻”。
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