樓市供需格局逆轉(zhuǎn) 房價整體將下行
2014年3月的樓市,，并未像往年一樣出現(xiàn)一個小陽春,。
截至3月中旬,，各地樓市成交平淡,，包括一線城市在內(nèi)的市場均出現(xiàn)了強烈的觀望情緒,，北京,、廣州甚至出現(xiàn)個別項目降價促銷或低價入市,。
如果說2月份杭州德信降價還是小開發(fā)商的個別事件,，那么3月份以來萬科、保利等大型地產(chǎn)商在一線城市的促銷動作,，則可能預(yù)示了新一輪房地產(chǎn)下行周期的到來,。
多位地產(chǎn)界人士認(rèn)為，今年樓市成交整體下滑已基本成為定局,，而房價,，在全國范圍內(nèi)也可能出現(xiàn)同比下跌。
3月樓市倒春寒
3月13日,，上海易居房地產(chǎn)研究院報告指出,，前2個月行業(yè)多項指標(biāo)“異動”降溫。1-2月,，土地成交量增幅小幅收窄,，成交價格處于高位；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn),，新開工面積增速下行明顯,；商品房銷售增幅大幅回落，價格小幅下降,；房企資金增幅放緩,，國內(nèi)貸款占比上升。
3月18日,，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2月70大中城市房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少5個，持平的城市個數(shù)增加7個,，漲幅略有回落,。
CRIC分析師馬千里認(rèn)為，就整體市場來看,，房價增速明顯放緩,。在關(guān)鍵的3月上旬,，市場并沒有出現(xiàn)如多數(shù)人預(yù)期的“小陽春”,，購房者保持了較為謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度。
就城市而言,，之前人們以為“不會降價”的一線城市也出現(xiàn)了房價松動,。京滬穗深一線城市房價增速明顯下滑，自2013年四季度以來,，四個城市同比增幅首次全部回落至20%以下,，與其他城市的房價漲幅差距也在明顯縮小。
“2014年的春季樓市有點冷，倒春寒跡象明顯,�,！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說，北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉(zhuǎn)為觀望,，購房者害怕高點入市,，遭遇后期價格調(diào)整。
多家分析機構(gòu)認(rèn)為,，進入3月,，銀行“錢緊”并沒有得到根本性的好轉(zhuǎn)，往年年初銀行信貸政策的放松在2014年并沒有如期出現(xiàn),，取而代之的是房貸政策的持續(xù)收緊,、首套房和二套房貸款利率上浮等。2014年年初,，從杭州開始,，常州、濟南,、廣州等城市先后傳出樓盤降價消息,，購房者觀望情緒發(fā)酵。
數(shù)據(jù)顯示,，房企在3月上旬還在對企業(yè)全年策略進行調(diào)整,，并未開始集中供應(yīng)。不過,，一些房企已有意加快供應(yīng),，甚至提前開盤。
開發(fā)商降價跑量為上
3月份出現(xiàn)的新變量莫過于一線城市龍頭開發(fā)商的降價或低價入市行動,。
以北京為例,，此前的市場預(yù)期是全國房價下跌，北京也不會跌,。而在本周,，北京住總?cè)f科橙開盤售價為2.1萬元/平方米，遠低于預(yù)期的精裝修2.6萬元/平方米,，刨去裝修的因素后,，單價也低于預(yù)期3000元/平方米。
在廣州,，保利地產(chǎn)旗下的保利·西海岸,、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個項目同時推出1成首付優(yōu)惠活動。首次置業(yè)者,，首付1成,，剩余部分可分4個月付清,，二次置業(yè)則可獲得長達9個月的首付延期繳納時間。
蘇州萬科城則單價直降一千,。分析人士稱,，萬科城項目所在的吳中區(qū)，區(qū)域存量達230.34萬平方米,，在蘇州外圍區(qū)域中是最高的,，在1、2月市場平淡的背景下,，萬科拿出85平方米的戶型降價跑量,，是一種比較穩(wěn)妥的銷售策略。
張大偉說,，從春節(jié)過后北京這一輪新建住宅剛需項目的定價來看,，房企與客群之間的博弈已出現(xiàn)微妙的變化。在自住型商品房,、信貸等多方因素的沖擊下,，供需雙方的市場預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多,，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),，供需格局已經(jīng)悄然生變。2013年北京單價2萬左右的剛需項目,，供需比基本是1：4,，目前已降低到1：2。預(yù)計3月份也很難升溫,。
CRIC分析師楊小貝指出,，開發(fā)商若想在上半年實現(xiàn)業(yè)績的突破，選擇跑量銷售的策略更為穩(wěn)妥,。
供需結(jié)構(gòu)正在逆轉(zhuǎn)
張大偉提醒,，2014年最值得關(guān)注的變量之一是樓市供求之間關(guān)系的變化。
野村證券稱,，中國住宅竣工量,、庫存已經(jīng)大大超過有效需求。按照價值來衡量,，2013年中國土地出讓金飆升52.4%,，首次超過4萬億元。按照面積來衡量,，野村估算2013年一線城市土地出讓面積上升7%,，二線城市3.7%，三四線城市上升23.2%,；按價值分別上升159.3%、34.2%和57%。這將進一步加劇供需失衡狀態(tài),。
目前,，房地產(chǎn)業(yè)界對于三四線城市將出現(xiàn)調(diào)整的觀點基本已無異議，而對于一線和熱點二線城市房價是否會跌,，還有很大的分歧,。
深圳一家大型地產(chǎn)商人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說，如果市場進入調(diào)整,，一線城市也不能幸免,，頂多是調(diào)整幅度大小的問題。
深圳中原數(shù)據(jù)顯示,，深圳大戶型公寓目前已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象,，庫存高企，足以消化3年,。
張大偉分析,，從供應(yīng)端來看，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高,，達到了5127億,，土地價格也創(chuàng)新紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高,，利潤率下滑,，即使市場不景氣，企業(yè)也沒辦法捂盤,，而必須上市,。
從需求端來看，一線二線城市的需求實際上并不剛性,，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具,，一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮,�,！耙痪�城市的高房價是建立在購房者信心剛性的基礎(chǔ)上。一旦因為信貸等因素導(dǎo)致普遍觀望,，出現(xiàn)2008年,、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能�,！睆埓髠フf,。
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