地價漲了,，房價會接著漲嗎
2013年全國土地收入首超4萬億元,，6年累計收入15.6萬億元
地王頻出的2013年，最終給中國土地市場豎起了新的標(biāo)桿：財政部最新數(shù)據(jù)顯示,，2013年全國國有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元,，這創(chuàng)出了土地市場有史以來的新高,。而且自2008年以來，6年間全國國有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達(dá)15.6萬億元,。
多位業(yè)內(nèi)人士指出,，數(shù)字背后，地價的不斷上漲是重要原因,。而地價上漲或又將助推高房價,，面包與面粉之間的游戲和爭議又將上演。
土地總收入超4萬億創(chuàng)新高
剛剛過去的一年,，地方政府的錢包明顯鼓了起來,。財政部國庫司日前發(fā)布的一份報告顯示，2013年地方政府性基金收入(本級)48007億元,，同比增長40.3%,。
對于地方政府性基金收入在2013年呈現(xiàn)出迅速增加的態(tài)勢，究其原因,，財政部的報告指出,，主要是土地出讓合同成交價款增加較多：國有土地使用權(quán)出讓收入41250億元，比上年增加12732億元,，增長44.6%,。這是國有土地使用權(quán)出讓收入首次突破4萬億元。同時,，土地收入占地方政府基金收入的比重高達(dá)86%,。
專家指出，雖然地方政府性基金收入并不在目前地方財政收入的統(tǒng)計口徑中,，但數(shù)據(jù)顯示,，土地財政仍然是地方財政收入的重要支撐。
多個地方的土地市場印證了這種走勢,。以北京為例,，2013年北京共出讓土地建筑面積達(dá)2380萬平方米，總地價1822億元，創(chuàng)北京土地市場新高,。而在杭州,，2013年土地成交200多宗，入賬1300多億元,，同比增長110%以上，比2009年高出近300億,；其中主城區(qū)成交100宗,，出讓收入為840.77億，同比增98%,。
《中國經(jīng)濟周刊》記者查閱財政部國有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，該數(shù)據(jù)在2012年為28517億元，2011年為33173億元,，2010年為29109.94億元,，2009年是13964.76億元，2008年則是10375億元,。2008—2013年,，地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入合計達(dá)15.6萬億元。
量價齊漲助推地價狂飆
對于2013年全國土地使用權(quán)出讓收入總價創(chuàng)歷史性新高,，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示,，從市場表現(xiàn)來看，主要是兩個原因,，一是土地成交數(shù)量出現(xiàn)增長,，二是土地成交均價在上漲。
國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,，2013年,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%,；土地成交價款9918億元,，增長33.9%。
朱光告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，從近年來的土地購置面積走勢看,，2012年年初以后，市場供應(yīng)冷清,，企業(yè)拿地意愿較弱,，土地購置面積同比步入下跌區(qū)間，但下半年隨著優(yōu)質(zhì)地塊入市,，供地增加,，企業(yè)拿地意愿回升。2013年以來，土地市場伴隨樓市回暖日益火爆,，龍頭企業(yè)集中拿地,，土地購置面積同比再次反彈向上。
另據(jù)測算,，2013年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2555元/平方米，同比增長23%,。
朱光表示,，從近年來土地價格走勢看，2011年在國家樓市調(diào)控背景下,，市場轉(zhuǎn)冷,，開發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎與理性，土地價格出現(xiàn)回落,。2012年,，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，土地市場也先抑后揚,，帶動全年土地平均購置價格觸底回升,。進(jìn)入2013年，樓市持續(xù)升溫,，雖然國土部要求年內(nèi)禁出地王,，但房企拿地勢頭不減，同時部分地方政府為獲取土地出讓金,，積極推出一些優(yōu)質(zhì)地塊,，市場競爭活躍，也導(dǎo)致土地價格繼續(xù)上揚,。
2013年8月26日,，《中國經(jīng)濟周刊》發(fā)布的《2013年中國地王圖》數(shù)據(jù)顯示，2013年以來,，各大房企在全國跑馬圈地,，部分城市的地王價格創(chuàng)出了史無前例的新高。在北京,、上海,、廣州、杭州等城市,，地王一浪高過一浪,。以上海為例，2013年5月9日,，浦東新區(qū)世博會地區(qū)A09A-02地塊經(jīng)過200多輪競價,，最終被一家臺灣企業(yè)Maxbase
Holdings
limite以12.12億元拍得,，樓面單價為39932元/平方米，溢價率高達(dá)47.5%,，打破了2011年以來的上海土地成交紀(jì)錄,。不料，這一紀(jì)錄僅僅持續(xù)了幾小時,，同一區(qū)域A09B-02地塊被遠(yuǎn)東新世紀(jì)(13.71,
0.00, 0.00%)中國投資有限公司以9.78億元摘得,，成交樓面單價高達(dá)40079元/平方米，成為單價地王,。
地方政府降房價的決心大打折扣,？
2013年土地市場量價齊升的勢頭已經(jīng)延續(xù)到2014年。今年1月,，多個城市的土地市場依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面積就高達(dá)344萬平方米,，成交總價高達(dá)406億元,，土地收入同比大幅增長。
上海易居房地產(chǎn)研究院2月11日的報告顯示,，1月,，包括北京在內(nèi)的10個典型城市土地成交建筑面積2636萬平方米，環(huán)比下降24.7%,，同比增長1.3%,；土地出讓金收入1436億元，環(huán)比增長56.6%,，同比增長155.2%,；土地成交均價為5449元/平方米，環(huán)比增長108%,，同比增長151.9%,。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，面粉漲價了,，面包自然會漲價,。同理，地價的進(jìn)一步上漲,，無疑將為房價上漲提供新的動力,，畢竟土地是房價成本的重頭。而且土地收入的不斷增加,，表明了地方政府對賣地更加依賴,，未來地方政府降房價的決心將大打折扣。
記者在北京走訪發(fā)現(xiàn),，由于地價的高漲,，位于北京東五環(huán)望京區(qū)域一項目的開盤價已經(jīng)高達(dá)9萬多元/平方米，而去年同質(zhì)的周邊項目僅賣到5萬~6萬元/平方米，這一新價碼被多位業(yè)內(nèi)人士驚嘆為天價,。
朱光表示,，盡管地價有所上漲，但是同時供應(yīng)量也有所增加,，這或許將對房價產(chǎn)生一定的抑制,。
對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，2013年北京商業(yè)住宅用地供應(yīng)總量較2012年增加了兩倍,，達(dá)到978萬平方米，其中滿足民生住房的比例達(dá)到70%,，這表明在政府著力建立行業(yè)長效機制的背景下,，是要通過增加市場供應(yīng)、遏制投機保障剛需,，來調(diào)控市場,。
值得警惕的是，一線城市的高地價正在向部分二線城市蔓延,。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月，二線典型城市土地成交均價2986元/平方米,，環(huán)比增長86.2%,，同比增長78.9%，土地價格快速上升,。
朱光分析表示,，主要是近期一線城市土地市場競爭激烈，部分房企將戰(zhàn)略目光轉(zhuǎn)向二線城市,，拉動了二線城市土地價格的上行,。在部分供應(yīng)量相對較大的二三四線城市，如果地價進(jìn)一步上漲,，其市場風(fēng)險必然將會加劇,，投資者不可太過盲目。
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