■香港樓市調(diào)整沖擊波(中)
日前,，香港樓市掀起降價(jià)風(fēng)，由新鴻基與長(zhǎng)和系為代表的香港老牌地產(chǎn)商紛紛打折促銷(xiāo),，最高折扣一度高達(dá)40%,。香港作為一個(gè)歷經(jīng)樓市跌宕起伏的成熟市場(chǎng)，其風(fēng)向標(biāo)意義可謂深遠(yuǎn),，而這一信號(hào),，使成交量已大幅下滑的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的悲觀情緒再度加劇。
萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表示,，2014年樓市“非常不妙”,，一向樂(lè)觀的任志強(qiáng)也開(kāi)始轉(zhuǎn)調(diào)，認(rèn)為“漲幅會(huì)大幅下降”,。
對(duì)此,，專(zhuān)家認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性緊縮的大背景下,，內(nèi)地樓市年內(nèi)恐將難言樂(lè)觀,。
拋售 港商擇機(jī)先動(dòng)
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2月10日,，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤(pán)“爾巒”的貨尾樓盤(pán)，價(jià)格為平均每平方尺9268港元,，較去年首推時(shí)下降近35%,，甚至低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格10%至15%。如果算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠,、新地會(huì)會(huì)員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠,，項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高降幅可達(dá)40%。此外,，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)和系長(zhǎng)江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤(pán)也以降價(jià)25%開(kāi)售,。
土地方面也不再熱絡(luò)。2月12日,，香港屯門(mén)兩幅限量地也以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交，每平方英尺地價(jià)最低2129港元,，創(chuàng)12年來(lái)新低,。
對(duì)此，CRIC研究中心研究員楊科偉表示,，經(jīng)過(guò)樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來(lái)的香港地產(chǎn)商,，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)控制有著獨(dú)到的洞察力。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示,，雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對(duì)獨(dú)立,，但是不能否認(rèn)會(huì)造成影響。一方面,，造成影響的因素在傳導(dǎo)下同時(shí)作用于內(nèi)地,，另一方面，對(duì)本就易受影響的內(nèi)地購(gòu)房者的心理預(yù)期,，影響更為明顯,。
自稱(chēng)“永遠(yuǎn)不賺最后一個(gè)銅板”的地產(chǎn)商李嘉誠(chéng)，在過(guò)去短短5個(gè)月間,，便連續(xù)拋售價(jià)值約200億元的內(nèi)地物業(yè),。自8月以來(lái)，李嘉誠(chéng)控制的長(zhǎng)和系便開(kāi)始拋售國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn),，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)等項(xiàng)目,、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月以預(yù)計(jì)30億元出售南京國(guó)際金融中心大廈,。而今年年初,，李嘉誠(chéng)之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外,，李氏家族同時(shí)減持嘉湖銀座近70%股權(quán),。
楊科偉認(rèn)為，作為“精明”港商代表的李嘉誠(chéng)一向被視為投資風(fēng)向標(biāo)，其頻拋物業(yè)的做法正源于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷,。
警覺(jué) A股房地產(chǎn)板塊大幅下挫
17日,，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，在2月10日-2月16日的一周內(nèi),，監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中,，超9成城市周均成交面積同比下跌。
CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,，第7周監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中,，月周均成交面積除溫州、徐州,、南充外同比全部下跌,，其中北京、深圳跌幅最大,，分別下跌91.83%和89.29%,，廣州緊隨其后，同比下跌77.25%,。
事實(shí)上,，2014年伊始樓市成交遇冷，多數(shù)城市環(huán)比和同比均有所下降,。以2013年最為火爆的一線城市為例,，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月,，深圳同比下降72%,，其次為廣州，降幅達(dá)54%,；北京,、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑,，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首,，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京,、上海則分別環(huán)比下降16%與28%,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認(rèn)為，1月份市場(chǎng)的成交平淡,，更多的應(yīng)視為國(guó)內(nèi)樓市在傳統(tǒng)淡季影響下的短暫回落,。從今年市場(chǎng)的整體趨勢(shì)上看，當(dāng)前購(gòu)房積極性不及前兩年,，整體市場(chǎng)的熱度和預(yù)期略有降溫,，對(duì)于房企而言也并不急于推盤(pán),。
與此同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)判斷也不看好,。自2013年起,，房地產(chǎn)股全面下跌，跑輸大盤(pán)8個(gè)百分點(diǎn),。其中,，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)2013年股價(jià)跌幅達(dá)38.2%，萬(wàn)科下滑19.37%,，招商,、金地同樣如此，跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%,。
跌勢(shì)仍在繼續(xù),。截至2月16日，2014年以來(lái),，在不到50天內(nèi),，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)便已累計(jì)下跌了0.23%，“招保萬(wàn)金”四大房企股價(jià)也無(wú)一例外下跌,。其中，招商地產(chǎn)累計(jì)下跌13.14%,，保利地產(chǎn)累計(jì)下跌6.79%,，萬(wàn)科A累計(jì)下跌8.22%，金地集團(tuán)累計(jì)下跌8.23%,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，地產(chǎn)股的走勢(shì)不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績(jī)的體現(xiàn)，更代表了市場(chǎng)投資者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)和房企運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期,。
在此影響下,，房企大佬近日來(lái)也紛紛悲觀再起。據(jù)媒體報(bào)道,，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石日前在接受采訪時(shí),，用“非常不妙”來(lái)表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱(chēng)“我不改變我的觀點(diǎn)”,。
而他的觀點(diǎn)便是此前對(duì)李嘉誠(chéng)拋售物業(yè)的發(fā)聲：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京,、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào),，樓市要小心了,！”。
同時(shí),，一向被稱(chēng)為大嘴的任志強(qiáng),，也在常年唱多后,，進(jìn)行了改口“我做了十幾年房地產(chǎn)報(bào)告，今年第一次提出‘風(fēng)險(xiǎn)’兩個(gè)字,�,！比沃緩�(qiáng)說(shuō)，“很多開(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣,，很樂(lè)觀,，我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè)觀了,，很危險(xiǎn)”,。
錢(qián)緊 內(nèi)地樓市年內(nèi)難言樂(lè)觀
對(duì)于香港樓市，楊科偉認(rèn)為,，資金與樓市高度相關(guān),，流動(dòng)性緊縮成緊箍咒。
“在聯(lián)系匯率制度下,，港元匯率與美元掛鉤,，受外部資金影響較大�,！睏羁苽ケ硎�,，2014年1月28日至29日的美聯(lián)儲(chǔ)貨幣會(huì)議宣布削減100億美元QE計(jì)劃，自2月起將再削減100億,。美國(guó)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇,、就業(yè)持續(xù)改善沒(méi)有改變，QE削減就將會(huì)繼續(xù),，未來(lái)會(huì)有外資持續(xù)大規(guī)模流出,。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，香港樓市與內(nèi)地樓市上漲周期聯(lián)動(dòng),，香港作為內(nèi)地房企主要融資地,，熱錢(qián)外流勢(shì)必會(huì)對(duì)融資造成影響。但自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走高以來(lái),，房地產(chǎn)項(xiàng)目出貨率較高,，房企資金較為充裕，內(nèi)地樓市又有其獨(dú)立性與封閉性,�,！耙虼耍愀蹣鞘袕哪撤N角度來(lái)講對(duì)內(nèi)地樓市有一定影響,，但影響程度不能過(guò)高估計(jì),。”
“實(shí)際上,，我們應(yīng)注意的是香港樓市下滑對(duì)內(nèi)地購(gòu)房者預(yù)期的影響,�,！壁w路興說(shuō)。
曾出任美國(guó)聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專(zhuān)家,，現(xiàn)任新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專(zhuān)訪時(shí)表示,，從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，與其他地方不同的是,，其房?jī)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,。
“我們通過(guò)模型計(jì)算過(guò)北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的話(huà),，北京市場(chǎng)的預(yù)期是每年要漲5.9%,。但是如果預(yù)期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn)，則意味著,，要使得價(jià)格均衡的話(huà)北京房?jī)r(jià)將下降31%,。”鄧永恒說(shuō),。
除以上影響外,，楊科偉表示，2014年一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出,，將適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求,。
“一面是市場(chǎng)需求的萎縮，另一面則是資金面收緊導(dǎo)致支付能力受挫,，2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀,。”楊科偉說(shuō),。
對(duì)于2014年內(nèi)地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，陳國(guó)強(qiáng)表示,，應(yīng)警惕對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱的內(nèi)地房企,，對(duì)房市信號(hào)作出錯(cuò)誤判斷，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn),�,！跋愀蹣鞘薪�(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)的春夏秋冬，一旦出現(xiàn)問(wèn)題,，反應(yīng)較為迅速并謹(jǐn)慎,。在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，果斷割肉,，以減少損失,。但內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏,，內(nèi)地房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱,�,！�