中國指數(shù)研究院3日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，2012年8月,，百城(新建)住宅平均價格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%,，漲幅縮窄,。同比來看，百城住宅均價連續(xù)5個月下跌,。與此同時,，中央進一步釋放信號。日前,，國務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設(shè)時強調(diào),，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求,，更重要的是增加住房有效供應(yīng),，包括普通商品房和保障房供應(yīng)。
業(yè)內(nèi)專家表示,，在遏制投資投機行為的背景下,，剛需購買力逐漸釋放完畢，另外,，加大需求供應(yīng)量,，也使房價不再具備持續(xù)上升，持續(xù)放大的可能性,，因此,，今年的“金九銀十”難現(xiàn)大漲局面。
價格 環(huán)比漲幅收窄
根據(jù)中指院對全國100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，2012年8月,，百城(新建)住宅平均價格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%,。其中63個城市環(huán)比上漲,，37個城市環(huán)比下跌。與上月相比,，本月環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加7個,，跌幅在1%以上的有5個城市,；漲幅在1%以上的有10個，較上月減少12個,。
同比來看,，全國百城住宅均價是連續(xù)第5個月下跌，且跌幅為1.60%,，比上月縮小0.17個百分點,。北京、上海等十大城市住宅均價為15539元/平方米,，環(huán)比上月上漲0.45%,，與去年同期相比下跌1.49%，連續(xù)第8個月同比下跌,，跌幅繼續(xù)縮小,。另外，按100個城市住宅價格的中位數(shù)計算,，全國住宅價格中位數(shù)為5775元/平方米，環(huán)比下跌0.43%,。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,，全國百城房價連續(xù)三月上漲的整個市場背景來看，房企開發(fā)拿地規(guī)模,，銷售面積和金額,，大多數(shù)還處于同期負增長的市場局面，因此整個市場“基本面”并未回暖,。
需要注意的是,，十大城市住宅均價8月份環(huán)比漲幅接近全國平均水平的2倍。而同比來看,，則是連續(xù)第8個月下跌,，跌幅縮小0.8個百分點。而十大城市與價格漲幅較大相對應(yīng)的是,，部分城市成交量出現(xiàn)明顯下降,。以北京為例，根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，8月包括新建商品住宅和二手住宅在內(nèi)的住宅網(wǎng)簽總量為28215套,，環(huán)比7月下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分,，成交量跌幅達到了12.4%,。與此同時，二手房成交量下跌更為嚴重,。偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示,，8月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為13690套,，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示,，數(shù)據(jù)的一高一低也表明,，盡管重點城市多由于結(jié)構(gòu)性原因維持上漲，但整體市場短期已經(jīng)出現(xiàn)了一定的降溫,�,！皬臄�(shù)據(jù)來看，8月房價環(huán)比上漲的城市較7月有所下降,，環(huán)比漲幅也出現(xiàn)了一定的放緩,。”
“剛需對房價尤為敏感,，價格高了就不買,。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢,，下階段，需求不足是重點,�,！白鳛閯傂鑱碚f，與投資客最大的不同就是有自己購房價格底線,，不跟漲,，因此若價格再次觸及剛需人群不能夠接受的房價紅線，則使他們再次陷入觀望,�,！�
此外，中指院在報告里也進一步指出,，國務(wù)院7月底派出督查組對全國16個省市房地產(chǎn)市場進行督促檢查,，近期發(fā)改委也表示嚴防房價反彈�,！霸谡叩谋O(jiān)督和約束下,，8月百城住宅均價環(huán)比漲幅收窄，表明絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)定價理性,，全國價格總體較為平穩(wěn),。”
信號 增加住房有效供應(yīng)
日前,，國務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設(shè)時強調(diào),，衡量安居工程進展好壞、水平高低,，不能只看開工數(shù),、竣工數(shù),，而要看是否及時投入市場，解決群眾的迫切需求,，質(zhì)量和服務(wù)群眾是否滿意,。
溫家寶說，做好保障房工作是穩(wěn)定房價,、鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的重要支撐,。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年，取得了明顯的成效,，房價過快上漲勢頭總體上得到遏制,。但是，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期,，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應(yīng),，包括普通商品房和保障房供應(yīng),，已建成的保障房要盡快投入市場。
這已是中央層面10日內(nèi)再次強調(diào)應(yīng)加大保障房供給,，形成有效供應(yīng),。8月21日，李克強副總理在北京考察保障性安居工程建設(shè)情況時強調(diào),，要在保質(zhì)按期完成今年保障房建設(shè)任務(wù)的同時,，嚴格管理確保公平分配,，完善配套形成有效供應(yīng),，創(chuàng)新機制實現(xiàn)持續(xù)運行，切實保障性住房建設(shè)成果轉(zhuǎn)化為惠民成果,。
“提高住房供給量是平抑房地產(chǎn)市場價格的重要因素,。”顧云昌表示,，在以穩(wěn)為主的調(diào)控背景下,，即便房產(chǎn)稅等后續(xù)政策出臺，也是房地產(chǎn)調(diào)控后期的中長期政策,，因此,，并不能直接對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響。
國稅總局相關(guān)人員也表示,，決定房價高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系,，調(diào)控房價、保持房地產(chǎn)市場的健康運行需要財政,、金融等經(jīng)濟措施與行政措施相互配合,。
顧云昌認為,，隨著中央層面的正確指引以及表態(tài)，后一階段,，我國將迎來房地產(chǎn)行業(yè)住房供應(yīng)的高峰期,。
預(yù)判 “金九銀十”難現(xiàn)大漲
事實上，開發(fā)商為迎接“金九銀十”樓市旺季,，不約而同的放緩?fù)票P速度,，也使北京在8月下半個月沒有新盤開售，出現(xiàn)了罕見的“斷供”現(xiàn)象,。據(jù)統(tǒng)計,，8月全月，北京新房新增供應(yīng)量僅為5183套,，與7月相比市場供應(yīng)量幾近腰斬,。
對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為,，在接下來的兩個月,，開發(fā)商集中推盤，成交量價齊升可能性非常大,。但是,，后續(xù)是否出臺政策和出臺政策的力度將影響“金九銀十”市場上漲的幅度。
而常清認為,，雖然在督查組完成督查后還沒有政策實質(zhì)落地,，但是，對于市場的作用還是短期預(yù)期方面的影響,，同時,，大部分城市樓市價格目前已經(jīng)有了一定的上漲，繼續(xù)上行也存在一定壓力,，也會有部分開發(fā)商以價換量,，因此，年內(nèi)樓市出現(xiàn)過度反彈的可能性較小,。
顧云昌表示,，由于宏觀調(diào)控手段的介入，淡季,、旺季之說早已被打破,。一線城市的“金五銀六”，二三線城市的“金六銀七”已過去,，由于剛性需求不存在反復(fù)釋放,，因此，在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買力逐漸釋放完畢,。另外,，加大需求供應(yīng)量，也使房價不再具備持續(xù)上升,，持續(xù)放大的可能性,。隨著剛需的釋放完畢，購房需求將進入溫和釋放期,，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢相對穩(wěn)定,。
與此同時，庫存仍然處于高位,，開發(fā)商去庫存化的任務(wù)依然很嚴峻,。而隨著供求缺口收窄，去庫存化可能會遇到更多的阻力,�,！氨本┠壳坝薪�8萬套的庫存，加上未來還有8萬套左右的商品住宅入市,，未來一年內(nèi)北京市場共計約16萬套的待售量,，足以滿足全市購房者的購房需求。而一旦新房市場供應(yīng)量充足,、房價穩(wěn)定,，則將使眾多二手房業(yè)主面臨壓力，不會貿(mào)然提價,�,！焙皶煼治觯瑥男枨蠼嵌瓤�,，年底前限購仍將從緊,，新的購房需求再生速度緩慢，高昂的貸款成本也使得改善性購房需求難以釋放,，加上投資投機類購房需求更不可能重返市場,，所以有限的購房需求很難支撐樓市成交量再創(chuàng)新高,。