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據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,，7月新房價格環(huán)比上漲的城市由6月的25個上升至50個,，二手住房價格環(huán)比上漲的城市也由6月的31個增至38個�,？梢哉f,，7月份房價出現(xiàn)全國性的“普漲”,，是二季度以來住房需求急劇釋放的集中反映。但隨著購房動能減弱，且經(jīng)濟下行壓力不減,，預期未來樓市隨時可能出現(xiàn)變盤,。
首先，樓市前期“量價齊升”并未帶來預期的房地產開發(fā)投資增長,，這表明房地產開發(fā)企業(yè)對未來樓市運行的預期總體較為謹慎,。2012年1至7月，全國房地產開發(fā)投資同比名義增長15.4%,，增速比1至6月份回落1.2個百分點,；其中，住宅投資同比名義增長10.7%,，增速比1至6月份回落1.3個百分點,。無論是土地購置面積還是新開工面積，均出現(xiàn)了明顯回落,，反映出當前房地產開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)意愿存在不足,。這顯然與“房價上漲預期上升”以及“恐慌性購房需求入市”的觀點相背離。事實上,，經(jīng)過近四個月喧囂,，8月份全國樓市重歸于平靜。據(jù)中介機構市場研究,，43個重點城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降了5.8%,。7月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為94.57,，比上月回落0.14點,。
第二，經(jīng)濟下行壓力不減,，房價上漲基礎被削弱,。從7月份宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)看，工業(yè)增加值,、進出口,、信貸等數(shù)據(jù)均弱于市場預期，反映出經(jīng)濟仍然面臨下行壓力,。從各國情況看,，宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長是房價上漲的基礎。宏觀經(jīng)濟增長放緩,，企業(yè)盈利下降,，居民收入增長放緩，勢必減少房地產購買需求,，進而帶動房價回落,。2007年以來,，美國經(jīng)濟增長放緩，房價出現(xiàn)了絕對下降,。
第三,，樓市去庫存壓力依然不減，房地產開發(fā)企業(yè)資金面總體較緊,。7月末,，全國商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米,。其中,，住宅待售面積增加88萬平方米。如此規(guī)模龐大的庫存以及庫存占用的資金規(guī)模,，仍是當前開發(fā)商經(jīng)營面臨的主要困境,。據(jù)半年報顯示，萬科6月末存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元,，位居各大房企之首。在萬科各類存貨中,，已完工開發(fā)產品(現(xiàn)房)81.9億元,，占比3.62%，較2011年同期的2.8%略有提升,。因此,，下階段加快去庫存化進程，加大資金回籠,，仍是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營策略,。
當前，由高房價帶來的高租金現(xiàn)象,，已經(jīng)嚴重阻礙了企業(yè)投資和再投資的進程,；與此同時，高房價大幅侵蝕居民購買力,，是制約內需擴大的重要障礙,。因此，房價停漲或適度回落,，符合穩(wěn)增長的要求,。特別是當前樓市需求有可能隨著經(jīng)濟增長放緩出現(xiàn)明顯萎縮，用今年房地產投資開發(fā)下降來分析未來樓市供不應求,，進而得出明年房價將會上漲的觀點值得商榷,。目前，綜合各方面情況看,，中央對房價上漲已保持高度警惕,。在新一輪調控預期下，未來房價和交易量同時上漲的情況不太可能出現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟困難仍將持續(xù)一段時間的情況下,，不排除未來房地產開發(fā)企業(yè)采取“現(xiàn)金為王”抵御性策略的可能性,。所以，要冷靜思考當前房地產市場的“普漲”局面,。
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