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一度位列全國(guó)房企三甲的地產(chǎn)大鱷，近期不斷傳出資金鏈危機(jī),；一向以中高價(jià)位面世的樓盤,，銷售形勢(shì)嚴(yán)峻——綠城集團(tuán)近日的遭遇，備受關(guān)注,。
綠城高地價(jià),、高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)路數(shù)之軟肋，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有何警示,？專家認(rèn)為,，“綠城之傷”的背后,，打破了當(dāng)下房地產(chǎn)只漲不跌的“神話”，折射的是一些房地產(chǎn)企業(yè)“狂飆突進(jìn)”模式的難以為繼,。
看起來出乎意料,，卻又是意料之中，長(zhǎng)期以來風(fēng)光無限的地產(chǎn)巨頭綠城集團(tuán),，近日一下子陷于困局,。
9月以來,，綠城集團(tuán)連續(xù)爆出負(fù)面新聞：從傳聞“海南航空將以30億元求購(gòu)綠城集團(tuán)及其下屬公司”,，到傳聞接受房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)情況調(diào)查，11月初,，網(wǎng)絡(luò)又傳“綠城集團(tuán)因資金鏈問題正申請(qǐng)破產(chǎn)”,。
對(duì)此，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在網(wǎng)上發(fā)文回應(yīng)：“綠城離破產(chǎn)還有很遠(yuǎn)的一段距離,�,！庇浾呓赵谖挥诤贾莸木G城總部看見，工作人員在正常上班,。
但擺在綠城面前的棘手任務(wù)無法回避：數(shù)據(jù)顯示,，今年1至10月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得銷售金額約人民幣285億元,，僅完成其年初制定全年目標(biāo)540億元的52.78%,。也就是說，在剩下的2個(gè)月內(nèi),，綠城還需要完成255億元銷售,，銷售壓力之大由此可見。
“綠城的產(chǎn)品幾乎都在‘雙限’范圍,，而綠城的布點(diǎn)也絕大部分是限購(gòu)城市,。”接近綠城的分析人士稱,，綠城今年的整體銷售情況并不好,，資金回籠少，又要還貸,，正遭遇嚴(yán)峻的資金壓力,，加之綠城無意對(duì)旗下產(chǎn)品降價(jià)銷售，困境顯而易見,。
以上海為例,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠城目前的項(xiàng)目，今年以來銷售均較緩慢,。在閔行區(qū)馬橋板塊的別墅項(xiàng)目“綠城玫瑰園”,，2009年、2010年分別售出48套,、31套,，但今年以來僅售出9套……
在資金市場(chǎng)上，綠城是借款大戶,。在2010年,，綠城的負(fù)債率高達(dá)132%。今年上半年,，調(diào)控之下銀行信貸,、股市融資等各渠道全面卡緊。截至6月30日,，綠城總借貸高達(dá)350億元,，凈資產(chǎn)負(fù)債率較去年年末再度上升31.2個(gè)百分點(diǎn)。
2008年國(guó)際金融危機(jī)襲來之際,，綠城也傳出過資金鏈緊張的問題,。隨后樓市迎來“小陽春”,，包括綠城在內(nèi)的大量房企逐漸擺脫困境,。綠城幾年間的膨脹，可說是中國(guó)樓市高歌猛進(jìn)的一個(gè)縮影,，其眼下遭遇的風(fēng)險(xiǎn),，也恰是中國(guó)樓市遲早要經(jīng)歷的一堂課。
在10多年的時(shí)間內(nèi),，綠城從一家地方性房地產(chǎn)企業(yè),，一躍成為在全國(guó)30多個(gè)城市廣泛“鋪攤”的房地產(chǎn)巨頭，一度位列中國(guó)樓市的前三甲,。與此同時(shí),，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“狂飆突進(jìn)”的態(tài)勢(shì)，成為綠城這類“冒險(xiǎn)家”的“樂園”,。期間,，雖幾經(jīng)調(diào)控，綠城依然借助資金高杠桿率,，手握重金,、高價(jià)購(gòu)地，在熱點(diǎn)城市快速布局,，以高價(jià)樓盤吸引炒房投資者,。這種“高進(jìn)高出、快進(jìn)快出”的發(fā)展路徑，使企業(yè)快速膨脹,。
在土地市場(chǎng)上,，綠城習(xí)慣高價(jià)拿地�,！爸灰泻玫�,，就還要拿”、“三至五年趕上萬科”……綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平以豪言壯語名聞房地產(chǎn)界,。近年來,，綠城是高價(jià)地塊的常客,，其出手之豪闊,，一度令同行瞠目。
2009年,，中國(guó)樓市頻頻上演瘋狂的“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”,，而綠城的表現(xiàn)尤為搶眼。比如,，在杭州,，2009年當(dāng)?shù)乜們r(jià)排名前十的地塊中，綠城獨(dú)攬其四,。在蘇州,，綠城9月某一天內(nèi)以61億元連奪兩地，其中一幅土地樓板價(jià)高達(dá)28057元/平方米,，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)住宅用地“面粉”單價(jià)之最,。在上海，綠城于2009年摘得浦東唐鎮(zhèn)板塊的“地王”,，溢價(jià)率高達(dá)379%,，樓板價(jià)達(dá)到每平方米1.9萬元，比當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)還要高出30%,。
綠城不斷拿地之時(shí),，正是市場(chǎng)趨于“白熱化”、調(diào)控重手逐漸“出招”,、眾多市場(chǎng)“大佬”望而生畏之際,。業(yè)內(nèi)人士指出，過高的拿地成本,，在市場(chǎng)遇冷時(shí)反成一枚苦果：不降價(jià),，賣不動(dòng)；降價(jià),，又會(huì)明顯壓制贏利空間,，甚至使企業(yè)虧損。
在資金市場(chǎng)上，綠城是借款大戶,。在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，房地產(chǎn)信托融資成為不少房企的“救命稻草”。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù),，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)超過2800億元,，今年上半年新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元。據(jù)了解,，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上,，極個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到25%至30%。綠城也不例外,。由此帶來的財(cái)務(wù)成本增長(zhǎng),，都必須依靠市場(chǎng)消化。
專家分析,，一旦調(diào)控降臨,，需求和資金持續(xù)收緊，企業(yè)的問題便會(huì)加快暴露,，離危機(jī)也就不遠(yuǎn),。這一輪以“限購(gòu)”、“限貸”等政策為核心的“最嚴(yán)調(diào)控”中,，全面收緊了房企需求端和融資端,，讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城頓時(shí)受困。
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