千億銷售業(yè)績的背后,，是萬科以領(lǐng)軍者的心態(tài)選擇了合作開發(fā)模式,，這不僅讓參與合作的其他地產(chǎn)商和投資方感到同分一杯羹的欣慰，更讓萬科能以整合資源,、低成本,、分散風(fēng)險(xiǎn)、減少金融依賴的方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張,。
有此四途，萬科的“坐大”亦是必然,�,！扒|”萬科并非政策調(diào)控失靈，而是王石,、郁亮等人對地產(chǎn)行業(yè)資源整合的成功,。畢竟，這“千億”不是萬科一家的銷售業(yè)績,，它的背后還有數(shù)百家只求利不求名的合作方,。
當(dāng)然，合作模式并非沒有隱憂,。合作方的資金狀況,、人為因素等都會對在建、在售項(xiàng)目構(gòu)成不確定的影響,。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù),，那些和萬科合作的中小地產(chǎn)商們、那些合作項(xiàng)目本身的銀行貸款才真正值得關(guān)注,。
筧橋板塊融資五步曲
筧橋板塊草莊25號地塊是浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司（下稱萬科南都,，萬科全資子公司）二季度競拍的地塊,。該地塊背后的資金騰挪之道頗見萬科系合作開發(fā)的范式。
第一步顯然是低價(jià)拿地,。2010年5月20日,，萬科南都以12.9億元低價(jià)競得杭州筧橋板塊草莊25號地塊，次月10日以2000萬元注冊資本成立了項(xiàng)目開發(fā)公司杭州東尚置業(yè)有限公司(下稱東尚置業(yè)),。
第二步是成立信托計(jì)劃,，擴(kuò)大融資渠道。萬科南都隨即與聯(lián)華國際信托簽訂《股權(quán)信托合同》,，將東尚置業(yè)50%股權(quán)設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn),，并將股權(quán)過戶至后者名下。
第三步則是合作地產(chǎn)公司進(jìn)入,。7月20日,，堪為當(dāng)?shù)亍暗禺a(chǎn)大鱷”的杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（002244，下稱濱江集團(tuán)）以1000萬元價(jià)格受讓聯(lián)華國際信托前述信托項(xiàng)下100%信托委托權(quán)和受益權(quán),，并以此曲線擁有東尚置業(yè)50%股權(quán),，形成了和萬科南都對半合作開發(fā)態(tài)勢。
短短兩個(gè)月內(nèi),，從單方拿地到合作開發(fā),，被業(yè)界指為萬科南都和濱江集團(tuán)的一場密謀。
這是因?yàn)�,，面對杭州城東新城開發(fā),，被注入主城概念的筧橋板塊，數(shù)年來一度是萬科南都和濱江集團(tuán)的爭奪之地,，自然也會將地價(jià)抬得很高,。而此次，濱江集團(tuán)放棄競標(biāo),，讓萬科南都輕松以競拍底價(jià)+100萬元的總價(jià)獲得,，隨后兩家又聯(lián)手開發(fā)，這不能不引起市場猜疑,。
有業(yè)界人士稱,，萬科向來標(biāo)榜的“陽光拿地”在此打了折扣，而兩家合作開發(fā)在賺足低價(jià)地的同時(shí),，也讓業(yè)界對萬科的合作模式產(chǎn)生了質(zhì)疑,。競爭者變成合作者，相逢一笑泯恩仇,，無非為利,。
第四步是交付地價(jià)款問題。也就是在曲線成為東尚置業(yè)股東的次日,，7月21日,，濱江集團(tuán)公告以財(cái)務(wù)資助方式向東尚置業(yè)借款7.5億元,，萬科南都亦有約7億余元款項(xiàng)投入。
隨后,，兩家開發(fā)商達(dá)成了開發(fā)分工,，即由濱江集團(tuán)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程和銷售，萬科負(fù)責(zé)前期企劃,、財(cái)務(wù)和后期物業(yè)管理,。如此分工，讓萬科在草莊25號地塊上成為典型的品牌輸出者,、財(cái)務(wù)投資者,。
當(dāng)然，最大的關(guān)鍵有兩點(diǎn),，一是拿到了一塊超低價(jià)地塊,，二是共同出資開發(fā)不僅減少了萬科的成本支出，也分散了萬科的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn),。調(diào)控期間,，如此合作，被視為地產(chǎn)商的妙門,。
第五步是交付地價(jià)款后的開發(fā)資金問題,，這在濱江集團(tuán)的公告中也已言明：“東尚置業(yè)在具備向金融機(jī)構(gòu)貸款條件前，需支付地價(jià)款等費(fèi)用,�,！边@也就是說，后續(xù)開發(fā)資金主要來自銀行貸款,。
如此一來,，草莊25號地塊從競標(biāo)到開發(fā)的資金鏈條全部成型，這就是萬科的資金騰挪邏輯,。
順便一提的是萬科南都,，它的誕生也是合作抑或并購的產(chǎn)物,。這場發(fā)生五年前一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“萬科并購南都事件”,，最終在波瀾不驚中成交。
2005年3月5日,，萬科公告稱,，以總計(jì)約18.6億元受讓浙江南都集團(tuán)骨干公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產(chǎn)公司70％股權(quán)、蘇州南都房地產(chǎn)公司49％股權(quán)和浙江南都房地產(chǎn)公司20％股權(quán),。萬科以此一舉完成了對長三角的市場布局,，而萬科此前在長三角鮮有作為。
此役被視為萬科總經(jīng)理郁亮在2004年9月立下“10年做到1000億”豪言后的非常規(guī)揭幕戰(zhàn),。萬科南都的網(wǎng)站簡介上,，清晰地標(biāo)注了這樣一句話,，萬科南都“同時(shí)擁有萬科這一中國房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)全國馳名商標(biāo)”。萬科在這里成了一個(gè)地道的商標(biāo)輸出者,。
與之相比,，筧橋板塊則是萬科即將沖頂千億銷售業(yè)績前的合作模式嬗變曲。
千億銷售的“1+N”融資方
萬科的千億目標(biāo),，抑或是王石所言的“結(jié)果”,，比當(dāng)前的十年之期足足提前了四年。而提前的一大原因,，即是筧橋板塊這種合作模式的各類區(qū)域版本,。
王石10月29日對外坦言：“2010年萬科75%的銷售收入來自合作項(xiàng)目�,！边@或許表明,，萬科不再是單純的地產(chǎn)開發(fā)公司，而是一個(gè)地產(chǎn)資源整合商,。
萬科的合作模式靈感來自萬科的行業(yè)標(biāo)桿美國帕爾迪房屋公司,，帕爾迪在上世紀(jì)末通過5年的合作和合并成為美國最大的房地產(chǎn)商。
并購南都地產(chǎn)的當(dāng)年(2005年),，萬科有48.3%新增項(xiàng)目通過合作購得,。這一比例在2006年超過62%，2007年收購了27個(gè)項(xiàng)目,，2008年收購了18家公司的全部或部分股權(quán),，當(dāng)年新增土地儲備743萬平米中的約84%都是通過合作方式獲得。
萬科2009年財(cái)報(bào)顯示,，控股權(quán)55%的佛山市南海區(qū)萬科金域華庭房地產(chǎn)有限公司,、控股權(quán)60%的無錫萬科房地產(chǎn)有限公司、控股權(quán)51%的萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司,、控股權(quán)55%的沈陽萬科天琴灣置業(yè)有限公司等等,，以及若干合營、聯(lián)營公司均打上了萬科的標(biāo)簽,。
2010年1至9月,，在萬科60個(gè)新增項(xiàng)目中，有34個(gè)為部分權(quán)益,。并購與合作,，是萬科降低土地成本、增加資金騰挪的不二法門,。而萬科今年對商業(yè)地產(chǎn)的近200億元投資中,，亦是沿用了合作開發(fā)模式。
郁亮此前對本報(bào)稱，“目前萬科有更多更廣泛的合作,，央企,、民營、個(gè)人,、國內(nèi)外,、大小公司都有，股權(quán)1/2可以,，1/3,、1/4都可以�,！�
萬科不擔(dān)心做大,，一方面源于合作方的央企、國企和地方政府可以提供各類資源,，而其自身也因?yàn)閾碛小凹t帽子”和行業(yè)地位,，也讓其他中小地產(chǎn)商和民企敢于和它合作。另一方面,，從國企深特發(fā)退出到主動選擇央企華潤集團(tuán),，以及華潤集團(tuán)不參與公司經(jīng)營的承諾，讓萬科擁有了極大的市場張力和騰挪空間,。
有了這種合作開發(fā),，自然讓萬科減少了對金融的依賴，并可以彰顯其龐大現(xiàn)金流,。也因?yàn)榇�,，萬科的千億銷售業(yè)績似乎不應(yīng)該全部記在萬科名下，那些大大小小的合營,、聯(lián)營合作方,，在獲得實(shí)利的同時(shí)，也讓渡了本來應(yīng)該同時(shí)屬于自己名下的銷售業(yè)績,。
而就融資而言,，也非萬科一家，萬科的合作方如濱江集團(tuán)等無不參與到合作項(xiàng)目的前期融資中來,，實(shí)屬“1+N”融資方,。而后續(xù)的合作地產(chǎn)項(xiàng)目融資本身，也在萬科品牌效應(yīng)下,，更有利獲得銀行的開發(fā)貸款支持,。此時(shí)的萬科,，對合作項(xiàng)目融資而言,，就如同一把保護(hù)傘。
當(dāng)然，萬科的合作模式并非毫無風(fēng)險(xiǎn),。合作方的品牌信譽(yù),、資金狀況、策略變動,、人為因素都可能成為項(xiàng)目的不確定因素,。
同樣，某些時(shí)候萬科本身也未必能置身事外,。年初,，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告，其全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司已對上海萬科房地產(chǎn)有限公司逾期未支付的數(shù)千萬元合作價(jià)款進(jìn)行起訴,。這一切源于2006年4月上實(shí)城市,、上海實(shí)業(yè)東灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司與上海萬科的合作，上海萬科當(dāng)年以1.44億元增資入股上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。