敏感的“金九銀十”樓市還有些虛實(shí)難辨,，購房者的擔(dān)憂情緒正愈加濃厚,。16日，在新政后北京首個(gè)大規(guī)模房展會(huì)上,，記者了解到,，相當(dāng)一部分純新盤和老項(xiàng)目后期的均價(jià)都出現(xiàn)不同程度的漲幅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，部分一線城市樓市量價(jià)齊升的態(tài)勢可能在“金九銀十”期間得以延續(xù),。
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2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)開幕。新華社發(fā)(劉爽
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現(xiàn)場 多數(shù)購房者淪為看客
2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)于9月16日正式拉開帷幕,。據(jù)主辦方介紹,，本屆秋季房展同去年比，在參展開發(fā)企業(yè)數(shù)量,、參展項(xiàng)目數(shù)量,、總展出面積三個(gè)方面創(chuàng)下新高。然而,，記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),，這些“新高”背后的熱鬧與大多數(shù)普通購房者無關(guān)。
在隨機(jī)采訪的20多位參會(huì)的購房者中,，只有五位表示“很可能會(huì)購買”,。其他受訪者普遍反映，來了房展會(huì)才知道“自己只能看看熱鬧”,。
“房價(jià)高得太離譜,，我去年3月在豐臺(tái)區(qū)看了一套房子每平方米大概13000元，當(dāng)時(shí)兒子的工作還沒有最后落實(shí),，就沒急著買房,，今年來看，同樣的房子每平方米漲了1萬多元呀,！”來自長春的王先生高聲感嘆說,，半個(gè)多月來一直在為剛剛參加工作的兒子買房，“但總價(jià)合適的,，不是太遠(yuǎn)就是太舊,，位置合適的又太貴,，我和孩子的媽媽都是工薪階層，按照這樣的價(jià)格,，要想給兒子買一套房子不知要攢到什么時(shí)候,。”王先生略帶苦澀地笑著,。
接受記者采訪的人中,，有一半左右都是來為兒女看房的父母們，來自東北的一對(duì)父母也是為孩子來看房,，“北京是首都嘛,，比咱們地方的房子貴可以理解，但5環(huán)外的房子均價(jià)都2萬多實(shí)在承受不起,，如果能恢復(fù)到去年5月的水平還勉強(qiáng)可以接受,。”有人當(dāng)場算了一筆賬：就算孩子比較能干,，每年能賺十萬塊,，但即使這樣不吃不喝十年也買不起五環(huán)外的一套兩居室。
記者注意到,，在現(xiàn)場一些表示無能力購買的購房者還時(shí)常會(huì)受到銷售人員們的背后奚落,。一位年輕男子滿臉歉意地拒絕了推介后，銷售人員不滿地嘟囔說“南四環(huán)里的房子三萬還嫌貴哪”,，一副買不起就別來看的輕蔑表情,。
“現(xiàn)在一線城市住宅的均價(jià)水平，已經(jīng)不是普通老百姓尤其是工薪階層所能參與的游戲了,�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。
有消息稱,，此次房展會(huì)上那些尚未入市的純新盤將普遍低于同一區(qū)域在售項(xiàng)目的均價(jià),。但中國鐵建青秀城、萬科紅等項(xiàng)目的銷售人員普遍表示,，將依據(jù)周邊同質(zhì)樓盤的價(jià)格進(jìn)行定價(jià),。位于三環(huán)外的某“純新盤”的銷售人員說,，雖然目前還未確定均價(jià),，但均價(jià)大致在3萬左右,，并私下建議說最好能找內(nèi)部人士,，否則買到的幾率很小,。鏈家地產(chǎn)一位置業(yè)顧問16日告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》,，該樓盤附近的二手房成交價(jià)大致在每平方米19000元到每平方米25000元,。
資料顯示,，本次展會(huì)上北京本埠共有30余個(gè)老項(xiàng)目后期參展，占比近8成,。其中既有二環(huán)的項(xiàng)目如前門前，也有中糧萬科長陽半島等五環(huán)外項(xiàng)目,。一位購房者有些不滿地說，老項(xiàng)目后期比以前的均價(jià)要高,，“有個(gè)項(xiàng)目兩期間隔不到三個(gè)月,，每平方米的均價(jià)貴了3000多元”。
徐楓表示,，相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)研究的人士都覺得價(jià)格系統(tǒng)比較復(fù)雜,，要考慮諸多因素才能使定價(jià)相對(duì)科學(xué)。但對(duì)開發(fā)商來說,，操作是很簡單的,，只需要參照市場同質(zhì)樓盤的價(jià)位確定一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，然后在確定基準(zhǔn)點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，根據(jù)樓盤所處區(qū)位,、戶型等因素進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整即可，有的可能還會(huì)兼顧一些高開低走,、低開高走,、平走等策略,，很大程度上純屬一種市場技巧。
回暖 低調(diào)的量價(jià)齊升
北京樓市的擠出效應(yīng)使北京居民的置業(yè)半徑迅速外擴(kuò),。記者在展會(huì)現(xiàn)場看到,，宏強(qiáng)水木清華項(xiàng)目的沙盤前就擠滿了參展的購房者。銷售人員告訴記者,，這個(gè)項(xiàng)目在河北固安,，雖然該項(xiàng)目為典型的學(xué)區(qū)房，但每平方米5000元到6000元的價(jià)格還是吸引了40%左右的北京購房者,。
銷售人員告訴記者,，在河北廊坊、張家口等地的新開盤項(xiàng)目中有80%左右的購房者都來自北京,，“北京的房價(jià)一直那么貴,，很多人無力支付只能選擇在河北、天津等地購房,�,！�
正如人們感覺的那樣，一線城市量價(jià)齊升的態(tài)勢正趨于穩(wěn)固,。剛剛過去的8月份,，北京、上海,、深圳等地住宅市場均呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢,。
北京市交易管理網(wǎng)和北京美聯(lián)市場研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房后,，北京8月一手住宅市場共成交5511套,，環(huán)比分別增長14.5%，成交均價(jià)18519元/平方米,，環(huán)比增長6.8%,。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套,，環(huán)比分別提高了17.4%,。
美聯(lián)物業(yè)一份最新的研究報(bào)告認(rèn)為，8月,，政策的出臺(tái)與成交的回升呈先后交替出現(xiàn),。從8月初的成交攀升遇上之后出臺(tái)的三套房停貸政策，到之后國家領(lǐng)導(dǎo)人兩次提及繼續(xù)落實(shí)調(diào)控政策,，再到最近的成交回暖面臨預(yù)售款監(jiān)管政策,，政府與市場各方的博弈貫穿著8月一整個(gè)月。不過被擠壓多時(shí)的購房者需求在8月已難以再選擇等待,，在開發(fā)商小額優(yōu)惠的誘惑下,，終于出現(xiàn)松動(dòng),。
雖然在徐楓看來，這還只是“低調(diào)的量價(jià)齊升”,，但購房者普遍擔(dān)心這種勢頭會(huì)在九,、十月份得到進(jìn)一步加強(qiáng)。對(duì)此,，徐楓認(rèn)為,，是否“金九銀十”還要看一個(gè)城市的一手房和二手房所占的市場份額，在四個(gè)一線城市中,，北京,、上海一手房市場份額基本達(dá)到了50%，也因此很可能迎來量價(jià)齊升的“金九銀十”,。
不僅如此，“還有可能將投機(jī)的氛圍帶動(dòng)起來,，出現(xiàn)一些天花板似的成交,。”徐楓表示,，北京,、上海等地很可能出現(xiàn)過億的一次性成交和整棟物業(yè)成交現(xiàn)象，雖然不一定都是短期炒作,，但對(duì)市場的帶動(dòng)作用將很明顯,，會(huì)把價(jià)格推高，繼而將自住客卷入其中,，隨后便可能出現(xiàn)投資客帶動(dòng)自住客的回暖走勢,。
調(diào)控 樓市新政可能10月出臺(tái)
自從4月份的調(diào)控政策出臺(tái)以來，開發(fā)商和政策之間的博弈就未曾間斷,。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來,，樓市量價(jià)的細(xì)微漲幅可能成為撬動(dòng)后續(xù)政策的“阿基米德杠桿”。
美聯(lián)全國研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為,，在目前的市場局勢下,，房價(jià)和成交量應(yīng)該“夾著尾巴做人”，這種低調(diào)的反彈可能招致第二輪政策更快到來,。徐楓認(rèn)為,，一旦一線城市樓市持續(xù)回暖，預(yù)計(jì)最快今年10月會(huì)再有新政出臺(tái),。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說,，如果是以價(jià)格的適度回調(diào)為前提，換取成交量的持續(xù)增長,，這是政策部門和消費(fèi)者都樂意看到的結(jié)果,，開發(fā)商也可能把存貨變?yōu)楝F(xiàn)金,，出臺(tái)更嚴(yán)厲新政的可能性不大；如果成交量恢復(fù)之后,，開發(fā)商再提價(jià),，導(dǎo)致量價(jià)相互跟漲，則會(huì)迎來新的調(diào)控措施,。
陳國強(qiáng)認(rèn)為,，房產(chǎn)稅等稅收方面的政策、對(duì)企業(yè)融資的限制措施,、對(duì)企業(yè)土地增值稅的清算清繳等政策都有可能出臺(tái),，對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)的政策可能會(huì)加大執(zhí)行力度，提出具體的執(zhí)行要求,。
徐楓說,，政府的調(diào)控更加多元化，但最關(guān)鍵的還是要控制開發(fā)商的現(xiàn)金流,，政府在這方面的作為可以很多,，就看有沒有決心。尤其是土地增值稅清算如果執(zhí)行到位的話,，大多數(shù)開發(fā)商的資金鏈都會(huì)很緊張,，因?yàn)橹挥腥f科等一些大的開發(fā)商在財(cái)務(wù)上有土地增值稅的撥備。
瑞士信貸9月13日發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)計(jì),，中國政府將出臺(tái)同時(shí)針對(duì)開發(fā)商和購房者的緊縮信貸政策,，以遏制“金九銀十”潛在的房價(jià)上漲。美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場研究部最新的分析認(rèn)為,，CPI指數(shù)繼續(xù)攀升,，8月份已升至3.50%，控制通脹將成為四季度政府經(jīng)濟(jì)工作的主要議題,，銀行信貸預(yù)期會(huì)繼續(xù)收緊,。
除了信貸的收緊，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管也正成為地方政府的調(diào)控手段,。據(jù)了解,，北京市有望于近日出臺(tái)關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的暫行辦法，核心是“預(yù)售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶,，房企不能直接收存”,，而浙江省將于10月1日起，對(duì)預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理,，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明,，分批次向開發(fā)商支付資金。
陳國強(qiáng)說，預(yù)售款監(jiān)管更加嚴(yán)格,，將對(duì)開發(fā)商的資金狀況和現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響,，從而間接影響企業(yè)的經(jīng)營策略。