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征收房產(chǎn)稅的時機：房產(chǎn)稅的征收固然面臨諸多技術難題,，但技術問題并不是主要的
《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“新國十條”)已近5個月,，一些地方偏離老百姓購買力的房價未見明顯回落,，仍處在買賣雙方持續(xù)觀望的深度博弈期,。隨著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售“金九銀十”的到來,，對房價會否逆勢上揚的擔心,，讓房產(chǎn)稅儼然成為此輪房地產(chǎn)調控能否壓死高房價這匹“瘋狂駱駝”的最后一根稻草,。
從2003年10月十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出,，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”,，到“新國十條”要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節(jié)作用”,，“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”，針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅這把磨了已近7年的劍,，何時出鞘至今不見明朗的信息,。
“進入'十二五’的改革目標應該是毫無疑問的，但何時開始實施還不見明確的說法”,，中國人民大學財經(jīng)金融學院教授安體富認為,，“最簡單易行的方法是修改現(xiàn)行的1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，將征稅對象擴大到個人住房,。無論如何,，應該盡快開征，越晚越被動,�,！�
“對個人住房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨”,，中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇指出，“但需要注意其局限性,。首先,，不能脫離我國住房市場還是賣方市場的國情；其次,，這不意味著地方財政從此高枕無憂,；再有，必須考慮重復征稅和社會反應問題,�,！�
受訪專家認為，房產(chǎn)稅改革到底是為了眼下的調控房價,，還是長遠的完善稅制,，抑或兩者都兼顧，目標不同會導致出臺不同的政策舉措,，加上對千家萬戶的房產(chǎn)價值的評估是一項復雜的工程,，諸多困難讓房產(chǎn)稅的出臺慎之又慎。
改革房產(chǎn)稅大勢所趨
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1986年9月15日,，國務院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,，實行至今。
根據(jù)上述暫行條例,，對個人非營利性住房免征房產(chǎn)稅,。這意味著，以2008年680.3億元的房產(chǎn)稅收入為例,，占當年中國稅收總額的1.2%和地方稅收收入的17.6%的收入中,，個人自用的住宅沒有稅收貢獻。而如果一旦開征,，“其規(guī)模將達到7000億元”,，安體富以1985年以來的住宅竣工面積約700億平方米，按每平方米3000元的價格,，1.2%的稅率,，扣除免征之后保守估算。
另一方面,，“物業(yè)稅或具有物業(yè)稅性質的房產(chǎn)稅的缺失,，加上未對炒房者征收土地增值稅，客觀上增加了炒房者的收益，在一定程度上助長了住房市場的投資投機需求”,。在楊志勇看來,，對個人住房持有環(huán)節(jié)征稅，無論是叫房產(chǎn)稅,，還是叫物業(yè)稅,，都是大勢所趨。
事實上,，房產(chǎn)稅這一各國普遍征收的地方性稅收,，在1949年中華人民共和國建立后，政務院發(fā)布的《全國稅政實施要則》(1950年)中,，就列為開征的14個稅種之一,。1951年8月政務院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅,。1973年簡化稅制,，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門,、個人,、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收,。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產(chǎn)稅,，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種,。兩年后《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布。
從2003年10月中央提出,，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開始,，房產(chǎn)稅改革這一大勢引起了廣泛的關注，在今年表現(xiàn)得尤為強烈,。先成為全國兩會代表委員們熱議的話題,，接著4月17日新“國十條”公布，要求“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”,。隨后,，傳出上海版調控細則可能試行房產(chǎn)稅。5月31日,，國務院批轉國家發(fā)改委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》,，明確提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，幾度引發(fā)業(yè)內猜測,。之后,，國家發(fā)改委官員表態(tài)，房產(chǎn)稅改革推進暫無總體安排，但支持地方進行試點和實驗,。
“要把征稅范圍擴大到住宅,，只要國務院修改《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》就可以了，不需要通過人大立法程序,，這是當前來看最簡便易行的”,。安體富認為，上世紀80年代個人所得稅推出相對容易,，因為當時沒有多少人能達到納稅條件�,，F(xiàn)在隨著房產(chǎn)越來越重要，房產(chǎn)稅越晚推出越被動,。
但是,，楊志勇認為，應該認識到房產(chǎn)稅短時期內可能導致房價下跌,。從中長期來看,，試圖以房產(chǎn)稅來降房價的目標是難以實現(xiàn)的。
在他看來,，讓稅收擔負遏制房價過快上漲的任務,，是一個關系到市場與政府界限確定的問題。如果承認房地產(chǎn)市場是一個市場,，那么市場在資源配置中應發(fā)揮基礎性作用,。如果政策對市場成敗有著決定性的影響，那么市場的調節(jié)機制就無從談起,。
“世界上許多國家或地區(qū)都有物業(yè)稅或同類稅收,，但在金融危機之前，多數(shù)地方經(jīng)歷了較長時間的房價持續(xù)上漲,。由此可見,，有了物業(yè)稅或同類稅收，即使短時期內房價下跌,，最終房價仍然可能回歸高位,。試圖以房產(chǎn)稅來降房價的目標從根本上是難以實現(xiàn)的”，楊志勇說,。
征收面臨五大難題
客觀來看,，改革房產(chǎn)稅，現(xiàn)實條件還面臨一系列的問題亟待解決,。
其一,，征收對象的問題。征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機性住房需求,，而非打擊自住性的剛性需求,。這就需要明確從第幾套住房開征,。但另一方面，物業(yè)稅本身是從價征收的,，以數(shù)量作為免稅或享受優(yōu)惠的依據(jù)又是不合適的,。此外，多套住房的價值不一定就比一套的價值高,。楊志勇指出,，如果采取此種優(yōu)惠政策，則勢必導致新的稅收不公平,。
退一步來看,，即使以家庭為單位從第二套住房開征，有關專家指出,，這需要全國各地的房屋主管部門建立全面,、實時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)購買和保有情況數(shù)據(jù)庫。同時,，各地民政部門,、公安系統(tǒng)也需建立全面、實時和動態(tài)的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數(shù)據(jù)庫,。這不僅需要資金的投入,，還需要打破體制的障礙。
其二,，房產(chǎn)價值評估問題,。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問題,。以北京為例,，地段的差異甚至地段內有無重點學校的差異，都造成房產(chǎn)價值的巨大差距,。如何動態(tài)地評估納稅額將是一項浩大的工程,。反過來說,，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎價格,，容易因為不公平而招致反對。
其三,，在目前住房市場呈賣方市場的情況下,，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅到底能夠發(fā)揮什么作用？楊志勇認為,，從理論上看,，直接稅不容易轉嫁，但不容易轉嫁不等于不能轉嫁,。只要市場是賣方的,，賣方就能夠想方設法將稅負轉嫁給買方。若此，稅收調節(jié)目標不僅難以實現(xiàn),，反而會加重買方的負擔,，與政策設計的目標相悖。
其四,，重復征稅問題,。從國際上來看，房產(chǎn)稅更多對應的是地方公共服務,。從我國目前的情況來看,，在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，個人住宅實際上已經(jīng)承擔了大量與基礎設施和公共服務配套相關的稅費,，范圍涉及道路,、供水、供電,、供氣,、環(huán)境綠化，等等,；還有存量房產(chǎn)的稅收待遇問題,。在實際操作過程中，房產(chǎn)稅的開征需要結合十六屆三中全會的“相應取消有關收費”的精神進行,，楊志勇認為,。
其五，對個人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大,，必須考慮其社會影響,。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少,，即使是很低的稅率,，居民個人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個問題,。
對于上述難題,，安體富認為，肯定有難度,，但各部門應該大力配合,，逐步解決。例如房管部門關于房屋方面的信息就可以提供給稅務部門,，否則永遠沒有完全準備好的那一天,。從這個意義上來看，安體富認為,，技術上的難度只是表面原因,，深層次原因則是利益,。
房產(chǎn)稅并不能包治“百病”
對個人住宅征收物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是大勢所趨。它關系到地方政府的財力來源問題,，是中國土地財政模式轉換的必然要求,，將重構政府間財政關系，特別是讓財政體制“重心下移”,。但是,，楊志勇強調，“即使如此,，地方政府仍然無法告別土地財政,。”
“環(huán)顧世界主要國家中,，哪個國家的地方政府能夠擺脫土地財政,？與房地產(chǎn)相關的稅收是許多國家地方政府的重要收入來源。房地產(chǎn)價格越高,，地方政府才能獲得更多的財產(chǎn)稅收入,。中國所應該轉變的是土地財政模式，應致力于構建新型的具有可持續(xù)性的土地財政模式”,，楊志勇認為,。
在他看來，對個人住宅開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅,，并不意味著地方財政從此高枕無憂,。
在許多國家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財政的重要收入來源,。在我國,，地方主體稅種的缺失一直是一個問題。由于缺少主體稅種,，地方政府嚴重依賴土地出讓金收入,，形成了具有中國特色的“土地財政”。這種以“賣地”為特征的“土地財政”不具有可持續(xù)性,。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅,，細水長流，地方財政不會因此竭澤而漁,。但是,，楊志勇提醒,，不能由此就認為,，物業(yè)稅開征之后，地方財政就不會出現(xiàn)困難,，財力緊張的狀況就不會再出現(xiàn),。
關于房產(chǎn)稅的定位,，有將之與地方主體稅種的健全聯(lián)系起來的看法，但楊志勇指出,，還需結合現(xiàn)實評估開征房產(chǎn)稅所可能帶來的財政風險,。
在他看來，這一對中長期有利的舉措,，在短期內可能帶來負面影響,。各地政府已經(jīng)建立了各種各樣的融資平臺。在數(shù)萬億元規(guī)模以上的融資平臺中,，有一些是不能帶來經(jīng)濟效益的項目,，如學校工程等融資項目自身不會帶來充足償還借款的現(xiàn)金流，地方來自土地出讓金的收入在一定程度上可以應對這個風險,。但是,，地方能否得到充足的土地出讓金收入也是有前提的。如果市場預期房價下跌,，或者事實上已經(jīng)在持續(xù)下跌,，那么地方將很難獲得相應的土地出讓金收入以及相關稅費收入。由此,，短期內要積極防范地方融資平臺所帶來的潛在財政風險,，也要求對房產(chǎn)稅的開征慎之又慎。這也要求,，房產(chǎn)稅的開征,，需要創(chuàng)造條件，突破短期的瓶頸,，以防地方財政風險的進一步暴露,。
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