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除了大本營廣州，恒大目前還沒有進(jìn)入其他一線城市,。雖然廣泛布陣二線城市為恒大帶來了“上半年銷售面積冠軍”的榮譽(yù),，但許家印正在努力重返利潤更高的一線戰(zhàn)場。
6月23日,，一則名為“中穗廣場(暫定名)項目環(huán)境影響評價公示”的公告悄然出現(xiàn)在上海環(huán)境熱線官方網(wǎng)站,。“中穗廣場”就是恒大地產(chǎn)約兩年半前“預(yù)定”的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)源深路1號地塊項目,。
三年前,，恒大以13億元的價格把總建面積約為40萬平方米的浦東三林地區(qū)3幅住宅用地賣給了萬科，此后,，在上海沒有啟動任何項目,。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印和總裁夏海鈞多次在公開場合表示，只要有合適機(jī)會,，就會進(jìn)上海,、北京等大城市。此次源深1號項目啟動,，預(yù)示著恒大地產(chǎn)重返上海,。
快消品模式
5月份，保利,、金地,、富力等一線品牌開發(fā)商的銷售業(yè)績均有不同程度下降，而恒大的銷售業(yè)績卻逆市上漲。恒大公告顯示,，5月較4月合約銷售額環(huán)比增長8.3%,，銷售面積環(huán)比增長10.7%，銷售均價環(huán)比下降2.2%,。
“其業(yè)績上漲的背后,，是恒大面對市場變動主動進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。而且恒大主要在二線城市做中高端項目,，這種項目的客群以剛性需求為主,，只要價格合適，就能被市場接受,�,！敝袊康禺a(chǎn)測評中心主任龍勝平向時代周報記者表示。
與其他開發(fā)商不同的是,，恒大非常熱衷于在二,、三線城市做項目，是進(jìn)入省會城市最多的開發(fā)商,�,！半m然二線城市樓價升幅比較小，但老百姓的剛性需求比較強(qiáng),，多年來恒大在二,、三線城市開發(fā)取得的成績證明了我們的策略是正確的，公司會將土地儲備的戰(zhàn)略目標(biāo)集中在二,、三線城市,，從而保證土地儲備建立在低成本的基礎(chǔ)之上�,！焙愦蠖戮指敝飨�,、總裁夏海鈞向時代周報記者表示。
正是源于二線城市穩(wěn)定的客源,，保證了恒大的銷售計劃,。目前，恒大的現(xiàn)金流比較充足,，截至5月份共有200億元的現(xiàn)金流,，如果按照目前恒大的銷售速度，每個月可保持40億元的銷售額,，“糧草”充足,。
事實(shí)上，恒大這種專做二線城市中端產(chǎn)品的經(jīng)營模式,，使得上半年恒大一舉成為銷售面積排名第一的開發(fā)商,。
根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心公布的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示,，上半年恒大、萬科分別保持了銷售面積,、銷售金額的頭把交易,，繼續(xù)延續(xù)今年以來的龍頭之爭態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，萬科上半年銷售金額為355億元,，恒大地產(chǎn)集團(tuán)為211億元。萬科是唯一一家超過300億元的地產(chǎn)企業(yè),。
但從銷售面積看,，恒大地產(chǎn)上半年銷售面積為332萬平米，萬科為294萬平米,，恒大是上半年唯一一家銷售面積超300萬平米企業(yè),。排在第三位的保利地產(chǎn)銷售面積為257萬平米。
龍勝平認(rèn)為,，從產(chǎn)品區(qū)域分布來看,，萬科在上海、北京,、廣州等一線城市都有樓盤，而恒大的產(chǎn)品均分布在二線城市,。一線城市房價上漲顯然要比二線城市要快,。也就是說，雖然,，萬科的銷售面積沒有恒大多,，但萬科憑借著一線城市的銷售金額取勝，恒大的主要優(yōu)勢靠二線城市樓盤的數(shù)量取勝,�,！皬倪@方面來說，恒大的客源比較穩(wěn)定,，回籠資金比較快,，很像快消品的運(yùn)營模式�,！�
利潤的誘惑
不過,，恒大并沒有放棄利潤更高的一線市場。除了其發(fā)家地廣州,，恒大也曾嘗試進(jìn)入上海市場,。
早在2004年恒大就進(jìn)入上海開發(fā)項目，先后在浦東三林開發(fā)了“恒大翰城”,、“恒大國際”項目,。但2007年恒大把浦東三林總建筑面積為40萬平方米的三幅地塊轉(zhuǎn)讓給萬科,，之后幾年，恒大在上海一直沒有開發(fā)過項目,。
分析人士指出,，2007年宏觀調(diào)控之時，一線城市受到影響最大,，恒大又在IPO的準(zhǔn)備過程之中,，放棄一些地塊，套現(xiàn)也是比較正常,。但是,，進(jìn)入2009年，北京,、上海等一線城市房價上漲較快,，上海的房價至少上漲了30%，獲利空間比較大,，在這種情況,，恒大也渴望進(jìn)入一線城市。
面對如此誘惑,，恒大方面卻是非常謹(jǐn)慎,。“我們絕對不會搶占高端的城市和熱點(diǎn)區(qū)域,，例如北京,、上海，公司會謹(jǐn)慎地進(jìn)入這些區(qū)域,�,！毕暮ｂx表示。
根據(jù)2008年恒大地產(chǎn)在港發(fā)布招股章程稱,，源深1號土地是其預(yù)留土地,，公司將斥資14億元從穗華公司手中收購。為此,，恒大支付了3億元定金,，剩余11億元合同款中的9億元為現(xiàn)金、2億元以股份形式支付,。
事實(shí)上,，這次重新啟動浦東源深1號項目，也預(yù)示恒大向一線城市試探性地進(jìn)發(fā),�,！爸兴霃V場”位于上海浦東新區(qū)源深路1號，屬于上海內(nèi)中環(huán)之間,，總建筑面積132836平方米,，容積率2.94,，是恒大有史以來最小項目，分為住宅和商業(yè)辦公兩部分,，項目總投資約4億元,。
目前，浦東源深板塊內(nèi)高端住宅成交均價已達(dá)3.5萬元/平方米-4萬元/平方米,，板塊內(nèi)除了恒大項目外,，基本已經(jīng)沒有地塊可以推出，板塊內(nèi)成交相對活躍的高端住宅中,，“陸家嘴花園”,、“山水國際花園”成交均價更是略高于4萬元/平方米。
“恒大拿地時間比較早,，也使得源深1號,，有較大的獲利空間，當(dāng)初的樓板價僅為1萬元/平方米,，整幅地價也只有14億元,。按現(xiàn)在該區(qū)域的均價，其總銷金額可達(dá)49億元左右,，項目的投資回報率在2倍左右,。”易居研究院分析師薛建雄表示,。
面對如此高的獲利空間,，恒大是否會再次大規(guī)模進(jìn)入上海，通過此舉來豐富自己的產(chǎn)品,？恒大地產(chǎn)相關(guān)人士向時代周報記者表示：“我們在上海只有一幅地塊，項目公司只是針對源深路1號,，目前老板還沒有在上海拿地的計劃,。”
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