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“樓市新政的出臺，直接縮小了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的距離，這對商業(yè)地產(chǎn)來說,，是一次很好的機遇,。”樓市傳媒董事長,、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在接受經(jīng)濟參考報記者專訪時表示，資本如同流動的水，總在尋覓價值洼地,。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段,，與住宅相比,，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處于較低水平。眼下無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調(diào)控實施細則,，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款,，而沒涉及商業(yè)地產(chǎn)�,？梢灶A見,，在住宅房地產(chǎn)開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導力量,，將成為GDP投資拉動中的主力,。據(jù)中原地產(chǎn)最新監(jiān)測顯示，4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象,，主要去向是商業(yè),、寫字樓市場,。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場，目前尚未有定論,。
開發(fā)商搶跑政策“真空期”
巨額民間資金短時內(nèi)甚至割肉涌入商業(yè)地產(chǎn),，大量做住宅的開發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時點,。政策也在影響著開發(fā)商的動作,。最近，包括萬科,、龍湖,、遠洋等在內(nèi)的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。
已有消息,，今年萬科在深圳將建5家酒店,，龍湖將計劃在5至7年內(nèi)將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，北京市6月計劃開盤項目總數(shù)在減少,，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達九個,，商住樓明顯加快了入市的步伐,，在搶跑政策的“真空期”。
21世紀不動產(chǎn)的分析人士認為,，投資商業(yè)地產(chǎn)正當其時,。但該機構(gòu)同時提醒人們，繼北京市《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》出臺,，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目,，包括產(chǎn)權(quán)類酒店、酒店式公寓被禁止分層,、分單元銷售后,，北京市住建委已透露，下一步還將對商業(yè),、寫字樓項目進行規(guī)范,。
這意味著純商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓拆分成小單位進行銷售的行為，可能也會在禁止之列,。業(yè)內(nèi)人士分析,，除大型商場和購物中心外，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍的現(xiàn)象,。開發(fā)商這么做,，最大的好處是可以加快銷售速度，快速回籠資金。
但弊端也是明顯的,。近幾年,，由于商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發(fā)生。政府部門即將對商業(yè)和寫字樓拆分行為進行規(guī)范,，也在情理之中,。而政府部門禁令只會對新項目加以約束。21世紀不動產(chǎn)分析,，禁止酒店項目分層,、分單元銷售的時間起始點，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”,，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目,，更不適用于現(xiàn)有在售項目。同樣,，如果政府部門即將對商業(yè)和寫字樓類項目拆分銷售進行規(guī)范,，會借鑒酒店禁止分層、分單元銷售的做法,，給出一個執(zhí)行政策的時間截止點,，這對現(xiàn)有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷售的商鋪和寫字樓項目同樣是利好,。
4月份以來,，隨著“新國十條”和各地方樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫,。例如北京,、上海等一線城市,，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅,。而與此同時，此前一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)項目卻開始受到眾人的追捧,。據(jù)來自我愛我家等機構(gòu)的調(diào)研顯示,，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺前增加了約30%,。
在引來大量投資客目光的同時,，就連許多大型開發(fā)商也悄然調(diào)整策略，開始加大對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā),。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產(chǎn),，北京在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目的租售價格也紛紛看漲。據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示,，3月至5月間,，北京大量在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目(商鋪、寫字樓)的租售價格均出現(xiàn)波動，在價格明顯波動的90個商業(yè)地產(chǎn)項目中,，有90%的項目價格提升,，其中有27%的項目價格漲幅超過兩成，租價最高漲幅為60%,、售價最高漲幅的為50%,。
有地產(chǎn)行業(yè)分析師也認為，從目前市場情況來看,，繼續(xù)投資住宅項目將很難帶來好的收益,，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報率明顯高于住宅,，同時相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選,，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會是很多投資者的新投資渠道,。
就在投資客大量涌入的同時,，國內(nèi)眾多房企巨頭也開始加速全面進軍商業(yè)地產(chǎn)。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達公布一季報后,，更讓眾多房企看到了商業(yè)地產(chǎn)蘊含的巨大潛力,。此前幾天，正在緊密籌備A股上市的萬達日前公布了模擬板的一季報,。2010年一季度,，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約152億元,，超過了萬科此前公布的150.9億元的一季度銷售額,，也高于中海、恒大,、保利,、綠城等公司，第一次坐上了季度銷售額老大的位置,。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的決心,。2010年在深圳將營建五家酒店。而在4月末5月初的10多天時間里,，萬科也相繼有三個大體量商業(yè)地產(chǎn)項目被披露,，總投資超過百億元。而已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積超過100萬平方米的保利地產(chǎn),，也計劃到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米,，并將投入300億元的配套資金。此外,，合生創(chuàng)展,、首創(chuàng)置業(yè),、龍湖地產(chǎn)等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產(chǎn)計劃。業(yè)內(nèi)人士認為,，隨著我國城市化進程的深入,，從長遠看，商業(yè)地產(chǎn)肯定會是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個亮點,。
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