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房?jī)r(jià)高企,，已經(jīng)成為政府和老百姓的一塊心病。這么高的房?jī)r(jià),，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的,？究竟是哪些資金在買房？為什么在如此高的價(jià)位上還有這么旺盛的購(gòu)買力,？2008年,，我國(guó)的樓市打了一個(gè)大噴嚏，這兩年買房的人是否接到了樓市的最后一棒,？
說起房子,，這是大家最關(guān)心的事。不管是有房還是沒房的人,，房子的問題是全國(guó)人民都關(guān)心的事,。為什么呢？這就是中國(guó)人的傳統(tǒng),。如果我們家在農(nóng)村,，那就得先蓋上三間大瓦房，如今甚至是三層小樓,，才能娶上媳婦,；如果我們住在城里，就想在好一點(diǎn)的地段買上套像樣一點(diǎn)的房子,，才有自己安身立命的空間,，才能踏踏實(shí)實(shí)地過上有尊嚴(yán)的生活,。衣、食,、住,、行是人類最起碼的生存需要，走到今天,，13億中國(guó)人基本上解決了吃飽穿暖的問題,，接下來就輪到改善居住條件了。所以,，住房成為全國(guó)人民普遍最關(guān)心的問題,。但中國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了兩年的暴漲之后，自從進(jìn)入2008年,，漲幅明顯縮小,，有的地方甚至開始回落，引來全國(guó)上下一片質(zhì)疑之聲,，于是“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論”便應(yīng)運(yùn)而生,。
要想弄明白房?jī)r(jià)是不是真的會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)將走向何方,，我們得先搞清楚這輪房?jī)r(jià)是怎么漲上來的,，再看看這些上漲的因素中哪些已經(jīng)消失，哪些還會(huì)持續(xù)下去,，甚至力量會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,，只有這樣才能了解我國(guó)未來房?jī)r(jià)的趨勢(shì),，從而調(diào)整自己的判斷,、決策和行動(dòng)。
記得1991年清華大學(xué)派我去德國(guó)進(jìn)修的時(shí)候,，我對(duì)那里的房?jī)r(jià)感受特別深刻。有德國(guó)同事問我：“你在中國(guó)掙多少錢,？”頓時(shí)我的頭上開始冒汗,，但只能如實(shí)說：“月薪100元�,！薄�100元,？”他們眼睛瞪得大大的：“100元你怎么活？”我說：“在中國(guó),，我每月房租才兩元錢,，生活開支特別低，物價(jià)也非常便宜,�,！钡谴蠹也虏驴�,，我在德國(guó)租一間小房子一個(gè)月要交多少錢？400馬克,！當(dāng)時(shí)合1200元人民幣,。中國(guó)政府的總理干一個(gè)月都不一定能拿這么多。幸好是德國(guó)基金會(huì)贊助我讀書,，否則我在那里根本無法立足,。
20世紀(jì)90年代初，中國(guó)還沒有這么突出的買房問題,，那時(shí)住房還沒有商品化,，而是由工作單位根據(jù)各項(xiàng)條件統(tǒng)一給職工打分，排隊(duì)分配住房,。由于粥少僧多,，一碗水很難端得平，所以大家意見很大,。1996年我回國(guó)以后,，中國(guó)的住房制度開始改革，工作單位不再分房子,，我們有了住房公積金,，實(shí)行貸款買房。記得剛開始,，感覺北京的商品房簡(jiǎn)直是天價(jià)：1平方米竟然要1000元人民幣左右,。天哪！這房子太貴了,，我肯定買不起,；后來漲到了1平方米5000元，我更買不起了,；再漲到10000元時(shí),，我真的買不起了；等聽到房?jī)r(jià)漲過15000元的時(shí)候,，我基本上沒有啥想法了,。
房?jī)r(jià)對(duì)很多人來說，跟我一樣,，似乎永遠(yuǎn)追不上,。可到了2007年,，房?jī)r(jià)竟出現(xiàn)短期兩三倍的暴漲,，這是為什么？這背后的原因是什么呢？
照這樣漲下去,，那些普通收入的打工族們,，他們什么時(shí)候能買上房子呢？
前兩年,，我講課走遍了祖國(guó)大江南北,，到處去普及宏觀經(jīng)濟(jì)知識(shí)。我到過新疆,、內(nèi)蒙古,、蘭州、南寧,、北海,、深圳,、珠海,、蘇州,、杭州,、寧波、上海,、南通,、濟(jì)南、青島,、鄭州等許多城市,，每到一處，每講一次課,，都看到這個(gè)地方變化最大的是房?jī)r(jià),。前年一個(gè)價(jià),，去年一個(gè)價(jià),，今年又是一個(gè)價(jià)，所到之處房?jī)r(jià)都在翻番往上升,。
兩年前,，在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸，特別漂亮的水景房才1000多元1平方米,。當(dāng)時(shí)在課上我就對(duì)大家說：“這個(gè)價(jià)格太便宜了,，大家可以買,。”結(jié)果我第二次去的時(shí)候漲到2000元，第三次去的時(shí)候漲到3000元,，前不久再去時(shí)已經(jīng)漲到了4000元,。有人問我說：“這樣的房?jī)r(jià)我們還要不要再買？”
新疆也是如此,。2006年10月我在烏魯木齊市詢問房?jī)r(jià),，他們說：“不貴，2000元左右,�,！�2007年我給全國(guó)礦業(yè)老板講課的時(shí)候，有一個(gè)新疆學(xué)員說：“我們?yōu)豸斈君R市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了1平方米4000元,�,！�
我只想跟大家說，這兩年走遍祖國(guó)大江南北,，每當(dāng)我第二次再回到那個(gè)城市的時(shí)候,，那里的房?jī)r(jià)就又漲上去很多。不是一個(gè)地方漲,，而是全國(guó)房?jī)r(jià)都在漲,。就連內(nèi)蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子，我到那兒去看的時(shí)候,，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)還在飆升,。所有這一切說明什么呢？它說明了一件事：中國(guó)人對(duì)住房的需求太旺盛了,。
我在清華大學(xué)給MBA上課,，經(jīng)常舉辦沙龍，大家聚在一起探討中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題,。2007年,，我們的沙龍選在北京什剎海的游船上，暢談中國(guó)樓市問題,。一位研究生說,，在武漢有個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，2007年初賣3000元1平方米,，結(jié)果一開盤就一下子賣光了,。老板拍著大腿說：哎呀，賣虧了,，賣虧了，下次開盤一定要賣6000元,。3個(gè)月之后開盤就賣6000元,，結(jié)果剛開盤一下子又賣光了,。老板又拍著腿說：哎呀，賣虧了,，賣虧了,，下次開盤賣9000元，結(jié)果9000元開盤又一搶而空,。老板最后發(fā)話說：這房子咱先不賣了,，2008年一開盤就賣13000元，把價(jià)提得高高的,，漲得讓誰都買不起,。沒關(guān)系，反正這房?jī)r(jià)還得漲,。事情雖然說的是武漢,，但在北京、上海,、廣州,、深圳，包括成都在內(nèi),，房?jī)r(jià)就是這樣一路漲上去的,。
為什么呢？因?yàn)榈夭缓媚昧�,，太貴了,，前面賣的房子本錢都收回來了，后面又沒房賣,，把房?jī)r(jià)掛高點(diǎn),，賣不掉算了，留著以后慢慢賣,。結(jié)果是提一次價(jià)不夠賣,，提兩次還不夠賣，最后提到買房人實(shí)在買不起的程度,。只要地產(chǎn)商前面賺夠了,，管你愛買不買。結(jié)果就是,，附近的地產(chǎn)商一家比著一家賣,。你看隔壁都賣這么高了，而且他拿地的成本也高,，估計(jì)建好房子的成本得比我現(xiàn)在的賣價(jià)還要高,，我得再漲點(diǎn)。
就這么一家比一家,，一家趕一家,，“離譜”的房?jī)r(jià)就這么給推上去了,。而買房的人呢？3000元沒買,，6000元后悔了；6000元沒買,，9000元更后悔,。再不買，真的漲到13000元了,！這只是舉個(gè)例子,，但這一輪輪房?jī)r(jià)基本上就這樣漲起來的。
問題是,，房?jī)r(jià)這么一輪一輪漲,，真的有人要跟，真的有人要買,，這一漲再漲的辦法這么好使,，為什么5年前或3年前樓市疲軟的時(shí)候，不用這辦法呢,？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨,，而且還挨得起呢？
我研究的是宏觀經(jīng)濟(jì),，一直關(guān)注政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控,。從2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始提速的時(shí)候，政府就已經(jīng)意識(shí)到,，以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的做法存在問題,。第一是地價(jià)太便宜，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產(chǎn)市場(chǎng),，會(huì)刺激房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資的泡沫,。第二是地價(jià)太便宜，意味著誰能接觸到掌握批地權(quán)力的人,，誰就有條件優(yōu)先拿到地,，會(huì)刺激大量權(quán)錢交易、暗箱操作,，滋生大量違法亂紀(jì)的案件,。第三還是地價(jià)太便宜，不能充分體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,，土地作為已經(jīng)市場(chǎng)化的重要生產(chǎn)要素,，不能公平地由市場(chǎng)供求關(guān)系來決定它應(yīng)有的價(jià)值和價(jià)格。在中國(guó),，《憲法》規(guī)定土地屬于國(guó)家和勞動(dòng)群眾集體所有,，大量土地以這種便宜的協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式流入少數(shù)地產(chǎn)商名下,，實(shí)際是對(duì)公眾利益的變相剝奪，這既不符合經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)規(guī)律,，更不符合社會(huì)公平原則,。第四仍然是地價(jià)太便宜，直接減少了政府財(cái)政收入,。反過來說,，政府也應(yīng)該搭上經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的快車，而政府能拿到的就是財(cái)政收入,。目前財(cái)政收入最重要的一部分是稅收,，還有一部分是土地出讓金。而賣地,，則被指責(zé)為推高房?jī)r(jià)的重要原因。
總之一句話,，不能再這么便宜賣地了,。
于是，便有了《國(guó)六條》,、《國(guó)八條》等限制土地供應(yīng)和規(guī)范地產(chǎn)發(fā)展等政策措施,。最重要的是2004年的8月31日，這是所有地產(chǎn)開發(fā)商最難忘的日子,。2004年4月,，國(guó)土資源部、國(guó)家監(jiān)察部聯(lián)合出臺(tái)了71號(hào)令—《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,。通知規(guī)定,，8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有建設(shè)用地都必須通過土地招,、拍,、掛的形式進(jìn)行出讓，就是要實(shí)行招標(biāo),、拍賣,、掛牌。同時(shí),，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商,，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補(bǔ)齊,，方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓,，且須在兩年內(nèi)動(dòng)工，否則政府可有權(quán)收回,。
這是中國(guó)土地政策一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折,，而這個(gè)轉(zhuǎn)折又不得不轉(zhuǎn),。
應(yīng)該說，當(dāng)時(shí)政府的意圖很清楚,，就是要抑制地產(chǎn)商的投資熱情,。土地價(jià)格高了，銀行貸款難了,，地產(chǎn)商自然就望而卻步了,。或者說,，你買地建了房，價(jià)格高了大家買不起,，按揭貸款首付相應(yīng)提高,，買房也難了。你賣不出去,，自然就不會(huì)一個(gè)勁兒拿地,、一個(gè)勁兒地貸款、一個(gè)勁兒地建房了,。
沒想到,，2003~2007年，政府年年出臺(tái)新政策,，年年試圖調(diào)控房?jī)r(jià),，結(jié)果是出臺(tái)一個(gè)政策，房?jī)r(jià)就漲一輪,，再出臺(tái)一次再漲一輪,，漲到今天，所有沒買房的人都在“望房興嘆”,，房?jī)r(jià)高得越來越遙不可及,。 |