為什么明顯的是打壓的宏觀調(diào)控政策，可房價卻越打越高,，為什么出臺這么多的政策卻不見效呢？
究竟是什么人那么有錢,，把這么多,、這么貴的房子買下來？
是中國人的錢,，還是外國人的錢,？是富人的錢，還是窮人的錢,？是銀行的錢,，還是百姓找銀行借的錢？是什么人在這么高的價位上買房,？從哪兒來的錢買了這么高價的房子,？
今天回過頭來看，應該說是政府低估了市場的需求,，甚至過于低估了市場的需求,，尤其是短期需求。
既然土地政策緊縮,、銀行信貸緊縮,，那么明顯的一個信號就是，從市場心理預期的角度來講,，房子的市場供應量會相對減少,。而商品的供應量一減少，或者說產(chǎn)生了稀缺,，那能不能成交,、價格會不會上漲，就要看需求了,。
13億中國人對房子的需求之旺顯而易見。問題是,，這13億人口中有多少想買房的人是有效需求,？有效需求是指：有需求，但同時又有支付能力,。這里還有一個要點,，就是時間。即使有支付能力買,，還要看人們愿意在什么時候買,，是愿意趁漲價時買，還是等跌價時買,，還是判斷該出手時就出手,，立即購買,。
中國的銀行里放著20萬億人民幣居民儲蓄，20世紀80年代有人就把它比喻成“籠中虎”,，生怕有個風吹草動它一下子跑出來,，什么都得漲。結果好多年這“虎”沒動靜,，于是大家找原因,，發(fā)現(xiàn)了“二八”現(xiàn)象，就是所謂80%的存款掌握在20%的人手上,，而剩下的80%的人只掌握著20%的存款,。哦，原來是這樣,，鬧了半天這“虎”不咬人,。80%的人只掌握20%的存款，弄不出多大動靜來,，這就叫做有效需求不足,。既然口袋里掏不出這么多錢，那么再想買也買不成,。所以請放心,，如果價格過高，這生意就沒法做了,。
不曾想,，在中國經(jīng)濟市場化步伐加快的今天，在世界經(jīng)濟全球化的今天,，有一些賬不是關起門來查查銀行報表,，看看統(tǒng)計公報就可以算清楚的。
第一,，民間資本是推高房價的首要原因,。
在地產(chǎn)市場，首先敏銳地嗅到商機的,，是那些江浙商人,，尤其是溫州人。我清楚地記得,，在宏觀調(diào)控開始時,，為防止投資過熱，電力,、鋼鐵,、石油、煤炭等幾個重要的投資領域都對民營資本關上了大門，只剩下兩個投資領域是敞開的：一個是股市,，一個是房地產(chǎn)市場,。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地產(chǎn)幾乎成為唯一一個民營資本可以大規(guī)模自由進出的投資領域,。這些投資人買房并不是自己居住,，所以他們必須考慮何時退出。而退出的條件有兩個：一個是要能漲上去,，有得賺才能退出,；另一個是漲上去還要有人愿意接手。
要漲上去很簡單,，就是用相對充裕的資金去追逐相對稀缺的房子,，價格就上去了。原因很好理解,，建房的速度不可能有聚錢的速度那么快,，所以大量資金完全有能力在短期內(nèi)制造房源稀缺，制造價格上漲,，于是有了大章小報常常報道的“炒房團”,。而后來的購房者愿意以更高價格接手的理由也很簡單：就是房價不停地上漲，3000元時不買,，到4000元就后悔,；4000元時不買，到5000元就得趕快買了,。
所以,，在政府宏觀調(diào)控開始兩年效果平平的時候，我發(fā)現(xiàn)了一個問題,，就是民間資本的力量不在調(diào)控范圍內(nèi),，也就是說沒法調(diào)控。第一是性質(zhì)無法調(diào)控,，因為自有資金自由支配,；第二是規(guī)模無法調(diào)控，因為誰也不知道民間資本到底有多大,，有多少現(xiàn)金是放在地窖里銀行看不見的,，這還不算那些地下錢莊。
這時,，我們就已經(jīng)感覺到有點“藏富于民”的味道了。
如果說民營資本是小打小鬧的話,，那么國際資本跟進之后,，房價就有“洛陽紙貴”的感覺了。
第二，境外資金進入是推高房價的次要原因,。
2005年,，隨著中國匯率改革，人民幣兌美元從8.27∶1開始升值,，到2008年已升值17%以上,。在這個過程中，境外資金非常清楚在一個國家貨幣升值的過程中會發(fā)生什么,，因此巨量資金瘋狂涌入中國,，來搭人民幣升值這趟快車。
資金會瘋狂到什么程度呢,？有人甚至提出這么一句口號：“堅決買入人民幣,！堅決買入人民幣資產(chǎn)（包括垃圾資產(chǎn)）！”于是我們看到,，在北京,、上海等地，都有境外機構用數(shù)億數(shù)十億的資金,，把整棟整片樓盤買下,。他們看到了人民幣升值，更看到了人民幣資產(chǎn)的升值,。房產(chǎn)是最典型的人民幣資產(chǎn),。
從2005年起，境外那些大資金看準了中國經(jīng)濟快速發(fā)展這個機會,，開始登陸中國內(nèi)地,、登陸中國香港，把手里的美元,、歐元,、澳元、英鎊,、日元換成人民幣,，這些資金進入樓市樓市漲，進入股市股市漲,，買個煤礦煤礦漲,，買個金礦金礦漲。所以,，熱錢涌入中國的一個目標,，就是賭人民幣升值。中國政府則不斷頒布政策限制外資進入樓市,、限制外資進入礦產(chǎn)資源,、有節(jié)制地審批QFII（境外合格機構投資者）進入股市,。
但是，只要機會存在,，很多境外資金就會想盡辦法繞過政府監(jiān)管和政策的限制,，或者躲在合法身份者的背后參與進來，甚至直接通過地下錢莊進入市場,。僅廣州而言,，2007年半年樓市上漲50%，有公開報道稱發(fā)現(xiàn)3
000億美元通過地下錢莊“襲擊”了廣州樓市,。
然而,，人民幣升值勢不可當，人民幣資產(chǎn)升值也勢不可當,，這才是人們買房的真正原因,。
第三，股市資金是推高房價的重要原因,。
如果嫌境外資金來得不夠猛,、不夠快的話，那股市資金就成為推動房價迅速上漲的第三股重要力量,。到2007年5月,，股市已經(jīng)翻了好幾倍，第一波賺足錢的人在股市暴跌的“5?30”之前逃離出來,。北京有個做地產(chǎn)的老板,，在“五一”節(jié)期間一天內(nèi)接到5個朋友打電話來買房，那時他的房地產(chǎn)項目已漲到2萬多元1平方米了,。
第四,，地價暴漲也是推高房價的重要原因。
境內(nèi)和境外數(shù)家房地產(chǎn)商參與本來已經(jīng)火暴的土地市場“招拍掛”,，瘋狂拿地,，“地王”紀錄在全國各地頻頻刷新，已經(jīng)建好的樓盤比著隔壁剛拿地的開發(fā)商的成本一算,，我這房太便宜,，不行！隨便找個理由先捂幾天,，要么說銷售證沒拿到,，要么稱需要預約，先捂它幾個月再說,。等項目一開盤,，50%的價錢上去了，甚至還有翻著倍地就上去了,。股市賺錢太容易的時候,，買房跟買白菜蘿卜一樣,，反正錢像白賺的，買房價格不管多高都不在話下,。
第五，銀行20萬億居民儲蓄被撬動,，是房價上漲的最后一個原因,。
這么高的房價總得有人接啊,！雖然不是絕對的,，但基本是在民營資本、境外資本,、股市資本一輪又一輪的推動下,，樓價一漲再漲，最后老百姓憋不住了,，還是趕快買吧,！再不買，誰知道明天又該漲成什么樣,？于是,，20萬億存款終于松動了，當然不是全部,。
以前中國人如果有了錢,，他們有理財?shù)耐緩絾幔抗墒羞@么低迷,，大家只能把錢放在銀行里,，一是大筆現(xiàn)金放在家里不踏實，二是沒有什么別的理財產(chǎn)品,，拿著人民幣做不了任何的事情,。結果樓價一路猛漲，這時銀行的20萬億居民儲蓄存款再也按捺不住了,，所有的人都在想,，與其把錢放在銀行里，不如拿出來買房,，以后房價肯定漲,，而且漲得非常快,。當每一個人都這樣想的時候,，還有多少人的錢能在銀行里待得住,？
于是大家就看到2007年很多樓盤一開盤就銷售一空的盛況：連夜排隊,，電腦搖號,，跟股市打新股中簽一樣，搖中號才有資格選房,。你有錢怎么樣,？沒房！需求可以一夜之間就爆發(fā)出來,，只要把銀行里的錢提出來,，只要把股市里的錢挪出來，只要把國外的錢匯進來,，就能流進樓市,。但是，一夜之間能蓋一棟房子嗎,？當然不能,。地產(chǎn)商需要先買土地，然后去做規(guī)劃,，再找銀行貸款,，才能蓋房，最后才可以銷售,，這可不是一朝一夕能完成的,。
錢多貨少，結果就是一個字—漲,！
如果錢太多,、貨太少，就是兩個字—猛漲,。
這就是過去兩年來我們看到的房價為什么一漲再漲,，而且是猛漲的主要原因。
現(xiàn)在問題出來了,，這最后被撬動的儲蓄接到樓市的最后一棒了嗎,？
股市已經(jīng)暴跌了，房價真的會下跌嗎,？ |
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