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上海一在建住宅樓倒塌后,，數(shù)百購(gòu)房人聯(lián)合要求退房、賠償,！他們的請(qǐng)求能否得到法律的支持,？該事件可以給更多購(gòu)房的人們什么樣的提示呢？
退房有根據(jù)
北京市藍(lán)石律師事務(wù)所牛琳娜律師表示,，依據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持。
市律師協(xié)會(huì)物權(quán)法專業(yè)委員會(huì)主任,、賽德天勤律師事務(wù)所蔡耀忠律師也認(rèn)為,，此事件中，購(gòu)房人要求退房是可行的,。蔡律師說,，購(gòu)房人也可要求開發(fā)商按原有規(guī)劃重新施工且保證符合相關(guān)質(zhì)量要求，但“蓮花河畔景苑”的交房時(shí)間預(yù)計(jì)是明年5月31日,，從合理的工期推算,，開發(fā)商未必能按時(shí)交房。按照合同法規(guī)定,，開發(fā)商未能在約定時(shí)間內(nèi)交房,，購(gòu)房人可以要求退房，這個(gè)期限一般是3個(gè)月或6個(gè)月,，具體要看雙方的合同約定,。
購(gòu)房人能索賠什么
購(gòu)房人除了要求退房外，有的還提出賠償要求,。對(duì)此,，蔡律師認(rèn)為,，這要依據(jù)事故的具體原因分析�,！叭绻顾且�?yàn)樵O(shè)計(jì),、勘察或建造等問題導(dǎo)致，屬于開發(fā)商過錯(cuò),，那么就要由開發(fā)商來賠償購(gòu)房人損失,。”如果倒塌屬于自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致,，那么根據(jù)購(gòu)房合同中對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款約定,，開發(fā)商僅需返還購(gòu)房人已支付的房款，不需賠償,。
那么,，如果購(gòu)房人要求賠償?shù)脑挘男⿹p失是可以索賠的呢,？有的業(yè)主說,，房屋倒了影響了婚期；有的說父母為此急病住院了,；還有的說,，預(yù)定的設(shè)計(jì)裝修不能開工……對(duì)此，蔡律師認(rèn)為,，賠償一定要跟房屋倒塌有明顯的關(guān)聯(lián),，比如預(yù)簽好的裝修和租、賣房合同,，因?yàn)榉课莸顾荒苈男羞�要支付違約金,，這些損失開發(fā)商要負(fù)責(zé)，但如果是間接的損失,，不能認(rèn)定和房屋倒塌有關(guān)聯(lián),，索賠很難獲得支持。
購(gòu)房人可否獲取房?jī)r(jià)上漲收益
有購(gòu)房人提出,，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了，周邊地價(jià)至少漲到每平方米1.8萬(wàn)元,，按原價(jià)1.2萬(wàn)元退房不合理,。蔡律師說，“退”房,，即合同法上認(rèn)定的互相返還,，只能按原價(jià)賠償。不過,，因?yàn)榉课莸顾�,，損害了購(gòu)房人的預(yù)期收益，那么開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)“賠”的責(zé)任，即自購(gòu)房起至倒塌發(fā)生時(shí)的房屋升值收益,，具體數(shù)額應(yīng)由專業(yè)單位計(jì)算,。
不過，牛律師對(duì)此有不同看法,，她認(rèn)為索賠依據(jù)的是購(gòu)房合同,，而法律層面更多考慮的是直接損失，對(duì)于退房后買不到同樣的房屋,，不是法院要解決或能解決的,。她認(rèn)為，這個(gè)問題比較現(xiàn)實(shí)的解決辦法是購(gòu)房人與開發(fā)商協(xié)商解決,，或通過工商,、消協(xié)、政府等職能部門主持調(diào)解,。
購(gòu)房人拒還房貸有何后果
房屋倒了,，原因不明，何時(shí)再建也懸而未決,，這么多不確定因素,，購(gòu)房人不禁擔(dān)心起自己的貸款。購(gòu)房人能否依據(jù)合同法中的“不安抗辯權(quán)”,，即認(rèn)為開發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化,、失去履行合同的能力，向法院主張暫停銀行還貸呢,？
牛律師認(rèn)為,，開發(fā)商與購(gòu)房人的“購(gòu)房合同”與購(gòu)房人和銀行之間的“借款合同”是兩個(gè)不同內(nèi)容、不同主體的法律關(guān)系,，如果購(gòu)房人因此拒絕還貸,，要承擔(dān)借款合同的違約責(zé)任。
蔡律師則比較支持法律給予購(gòu)房人“不安抗辯權(quán)”,，給購(gòu)房人一個(gè)保護(hù)空間,。“因?yàn)榉课莸顾�,，不僅造成開發(fā)商停工,，如果是小開發(fā)商，還可能導(dǎo)致其破產(chǎn),，如果出現(xiàn)這樣的后果,，在此期間，購(gòu)房人繼續(xù)還貸,，無異于拿錢打水漂,�,！彼ㄗh購(gòu)房人積極關(guān)注后續(xù)進(jìn)展，合理維權(quán),，同時(shí)推動(dòng)政府部門加強(qiáng)對(duì)此事的監(jiān)管和處理,。
周邊樓房業(yè)主退房有無可能
“城門失火，殃及池魚,�,！币恍┵�(gòu)買了“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)未倒塌住宅樓的購(gòu)房人，有理由推論出,，他們的樓房也可能存在重大安全隱患,。這部分購(gòu)房人能否要求退房呢？蔡律師說,，他們退房比較難,，因?yàn)楫吘官I的不是同一件商品，不過,，購(gòu)房人有權(quán)讓開發(fā)商在交房時(shí),，一并附上樓房的地基、檢測(cè)報(bào)告等材料,，如果有一定質(zhì)量問題,，可以要求開發(fā)商整改；如果檢查出有嚴(yán)重質(zhì)量問題,，購(gòu)房人則有權(quán)退房,。
目前，政府有關(guān)部門已承諾全力保障每位購(gòu)房者的合法權(quán)益,。牛律師認(rèn)為,，政府承諾要管，體現(xiàn)了政府的公共管理職能到位,，但政府的承諾不是法律意義上的或者說是民事權(quán)利義務(wù)的確認(rèn),。政府處于房屋出賣人和買受人之間的一種協(xié)調(diào)地位，如果政府調(diào)解不成,，最終還是要靠法律裁判解決問題,。 |