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當(dāng)王石發(fā)出他的拐點(diǎn)論時(shí),，他遭到了同行的否定甚至嘲笑,。但王石仍然有條不紊地祭出了降價(jià)大旗。去年12月9日,，位于廣州康王路的萬(wàn)科金色康苑正式開(kāi)盤(pán),，不到兩個(gè)小時(shí)即全部售罄,，“原因在于萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)定價(jià)13000元/平方米的均價(jià),，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格”,。今年元宵節(jié)，萬(wàn)科在上海的諸多樓盤(pán),，如白馬花園、四季花城,、假日風(fēng)景等等優(yōu)惠5%,，在一貫以上漲為主旋律的上海樓市，一家房企旗下的多家樓盤(pán)統(tǒng)一打折,，實(shí)屬罕見(jiàn),。
與以往不同的是，萬(wàn)科的降價(jià)行動(dòng)引起了同行的響應(yīng),。上海綠地的老板張玉良,，這家上海房企的領(lǐng)軍者，緊追萬(wàn)科,，將旗下項(xiàng)目孝賢坊打折10%銷(xiāo)售,。在廣州，售價(jià)低于限價(jià)房的商品房次第登場(chǎng)，直接導(dǎo)致兩百多套限價(jià)房棄購(gòu),。并且,，今年1月份廣州市十區(qū)一手住房成交均價(jià)為9766元/平方米，比去年10月廣州房?jī)r(jià)(11574元/平方米)有所降低,。降價(jià)現(xiàn)象不僅意味著王石有了促使樓市拐點(diǎn)日漸清晰的盟友,，更意味著，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商開(kāi)始重新評(píng)估房?jī)r(jià)走勢(shì),，作出順勢(shì)而為的理性選擇,。這或引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。
需要指出的是,，在多米諾效應(yīng)中,，骨牌倒下的能量是疊加的而非均衡傳遞的。當(dāng)一張骨牌倒下,，其重力勢(shì)能轉(zhuǎn)化為動(dòng)能并轉(zhuǎn)移到第二張牌上,，第二張牌將第一張牌轉(zhuǎn)移來(lái)的動(dòng)能和自己倒下過(guò)程中由本身具有的重力勢(shì)能轉(zhuǎn)化來(lái)的動(dòng)能之和，再傳遞到第三張牌上……如此,，每張牌倒下的時(shí)候,，它所具有的動(dòng)能都比前一張牌大，因此它們的速度一個(gè)比一個(gè)快,，也就是說(shuō),，它們依次推倒的能量一個(gè)比一個(gè)大，進(jìn)而產(chǎn)生累加效應(yīng),。大不列顛哥倫比亞大學(xué)物理學(xué)家懷特海德指出,，按照一張骨牌倒下時(shí)能推倒一張1.5倍體積的骨牌推理，第13張骨牌倒下時(shí)釋放的能量比第一張牌倒下時(shí)整整要擴(kuò)大20多億倍,。如果根據(jù)這一原理制作一套骨牌,，摩天大廈就會(huì)在一指之力下被轟然推倒。
我們不妨根據(jù)多米諾效應(yīng)來(lái)分析一下房?jī)r(jià)走勢(shì),。倘若房?jī)r(jià)拐點(diǎn)跡象日益明顯,，一定是先下手者為強(qiáng)，即那些先順勢(shì)而為者最先受益,。其一,，他們是在相對(duì)較高的價(jià)位售房。當(dāng)降價(jià)風(fēng)潮真正掀起,，后降價(jià)者的商品售價(jià)更低,。其二，先降價(jià)者競(jìng)爭(zhēng)最小,，房屋銷(xiāo)量最好,，資金回流最快,，效率的提高相當(dāng)于間接提高了單位資金收益，而后降價(jià)者則相反,。除此,，還有順勢(shì)而為所帶來(lái)的企業(yè)形象的提升。而那些因資金壓力,、價(jià)格下行壓力,、銷(xiāo)量壓力等被迫降價(jià)者，則可能陷于被動(dòng),。尤其是當(dāng)降價(jià)潮引發(fā)人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下行壓力的明確預(yù)期時(shí),，很容易形成多米諾骨牌效應(yīng)。事實(shí)上,，在多個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)下降周期中,，房?jī)r(jià)初露下降端倪時(shí)，遠(yuǎn)沒(méi)有下降通道形成后的降幅深,、降速快,。這與上行通道中的房?jī)r(jià)大漲情形原理是一樣的。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,，王石堅(jiān)持拐點(diǎn)論的重要依據(jù)在于需求的變化,，這里面包含著兩種情形：
一是因房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入所導(dǎo)致的實(shí)際需求能力的下降。房屋的本質(zhì)是消費(fèi)品,，而消費(fèi)品的價(jià)格是由居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力來(lái)決定的,，任何背離甚至嚴(yán)重背離居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平的商品的價(jià)格走勢(shì)，都不可能持續(xù)下去,；二是由保障性住房供應(yīng)的增加所導(dǎo)致的對(duì)商品房需求的減少,。誠(chéng)如王石所言：“未來(lái)的福利保障系統(tǒng)要分兩層，一類(lèi)是低收入人群,，另一類(lèi)是為了吸引人才,，增加城市競(jìng)爭(zhēng)力，就是把高科技人才也納入到城市福利保障系統(tǒng)中去,�,！蓖跏瘜�(duì)社會(huì)保障性住房的推測(cè)是比較具有前瞻性的。事實(shí)上,，在高房?jī)r(jià)對(duì)高科技人才的擠出與阻礙效應(yīng)產(chǎn)生之后，將高科技人才及其他對(duì)提升城市競(jìng)爭(zhēng)力意義重大的人才納入保障性住房已經(jīng)是大勢(shì)所趨,，而由此所減少的對(duì)市場(chǎng)所供應(yīng)商品房需求的減少,，勢(shì)必影響到市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。
不僅需求在不斷發(fā)生變化,，商品房的供應(yīng)環(huán)節(jié)也在發(fā)生明顯變化：
一是商品房投資的持續(xù)擴(kuò)大,。央行2月22日公布的《2007年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示,，2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元,，增長(zhǎng)30.2%,，增速比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)，高于固定資產(chǎn)投資增速5.4個(gè)百分點(diǎn),。其中,，商品住宅完成投資1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)32.1%,，占開(kāi)發(fā)投資總量的71.2%,，占比較上年增加1個(gè)百分點(diǎn)。直接供給的增加在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí),，也強(qiáng)化了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的悲觀預(yù)期,。
二是有效供應(yīng)的增加。我國(guó)房?jī)r(jià)之所以快速上漲,，與商品房有效供給的不足有關(guān),。所謂有效供給與理論上可形成的供給是相對(duì)應(yīng)的，由于土地被大量囤積在開(kāi)發(fā)商手中,、部分商品房囤積在炒房人手中,，導(dǎo)致理論上可形成的供給無(wú)法轉(zhuǎn)變成實(shí)際的供給(即有效供給)，加之住房的結(jié)構(gòu)性失衡所造成的市場(chǎng)有效供應(yīng)嚴(yán)重不足,，助推房?jī)r(jià)上漲,。但是，自去年下半年以來(lái),，國(guó)家收縮銀根,，使開(kāi)發(fā)商逐漸失去囤積土地的資金保障；征收土地閑置費(fèi)和“征繳增值地價(jià)”,，擠壓了開(kāi)發(fā)商囤積土地的收益,，并加大了其囤地的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；加息,、提高二手房貸款門(mén)檻等信貸收緊措施,，使炒房成本和炒房的難度越來(lái)越大。加之政府對(duì)炒房行為的其他抑制性措施及保障性住房范圍的擴(kuò)大,，房屋的有效供給正在增加,。
房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該走出暴利嬌慣出來(lái)的思維定勢(shì),。中央調(diào)控房?jī)r(jià)的政策是非常明確的,。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降的情況下,，開(kāi)發(fā)商逆勢(shì)而為只會(huì)引來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施,，多米諾效應(yīng)很可能在內(nèi)外力交加下出現(xiàn),，而那時(shí)受損最大的必然是后知后覺(jué)者。順勢(shì)而為,，加快資金的周轉(zhuǎn),，提高單位資金收益率，遠(yuǎn)比逆勢(shì)死扛要明智得多,。
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