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4萬億投資計劃給土地利用提出了“開源節(jié)流”的新課題,。近期國土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”調研發(fā)現(xiàn)，目前在土地二級市場仍有大量閑置土地,。國土資源部法律中心專家顧問楊重光等專家認為,，應建立一個規(guī)范的“土地流轉二級市場”，盤活閑置資源,，破解4萬億投資用地矛盾,。
二級市場大量閑置土地亟待盤活
“3月中旬剛結束了調研，正在匯總材料,�,！闭{研參與者、國土資源部法律中心專家顧問楊重光教授近日表示,，為摸清經(jīng)濟下行對地方用地情況帶來的實際影響,，國土資源部于3月份組織了兩路調研隊伍，分赴廣東東莞和黑龍江哈爾濱兩地進行調研,。東莞和哈爾濱被選為此次調查的重點,，與這兩地同屬于產業(yè)結構升級重點地區(qū)，一南一北分布可以反映當前經(jīng)濟局勢下用地全貌的因素有關,。
調研發(fā)現(xiàn),，目前在土地二級市場仍有大量閑置土地亟待盤活。楊重光在廣東東莞市調研期間發(fā)現(xiàn),，眾多出口加工型企業(yè)受累于全球金融危機,，或倒閉或遷出，致使大量廠房及辦公用地閑置,，這不但影響到“收租型”地方經(jīng)濟,，更給產業(yè)和用地結構調整設置了現(xiàn)實壁壘。
“這種閑置肯定會推動下一步政策的制定,�,！睏钪毓馔嘎叮�3月中旬就開始的這次南北調研,，主要目的在于摸清土地存量,。對東莞的調研持續(xù)了1個多星期，在3月15日前后結束,。調研組走訪了很多開發(fā)商和村鎮(zhèn)辦事處,、農民家庭。最讓調研組感觸的是,，經(jīng)濟下行現(xiàn)實使當?shù)睾芏鄰S房,、土地閑置,，一些依靠出租廠房、住宅為生的當?shù)鼐用裆嬍艿接绊憽?BR> “存在這樣的情況說明土地資源沒有得到充分有效利用,。在‘擴內需,、保增長’的背景下，地方政府用地指標十分緊張,，而這些廠房資源閑置,，對土地利用來說是浪費�,！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院副工程師鄒曉云表示,，“擴內需”投資主要是基礎設施投資，占用的土地多為城市邊界范圍外的土地,，尤其是耕地,，這對地方政府的用地指標影響比較大。目前,，地方政府有限的用地指標只能優(yōu)先保證中央投資項目地方的投資項目,，只能尋求限制用地等資源解決。
住宅用地二級流轉需建立統(tǒng)一規(guī)范政策
隨著4萬億投資保增長計劃的逐一落實,，用地指標日漸趨緊已是不爭的事實,。但像東莞這樣土地一經(jīng)拍賣，即便閑置也沒法再收回的局面,，在全國各地屢見不鮮,。因而，在楊重光等專家看來,，建立一個規(guī)范的“土地流轉二級市場”,，將成為破解4萬億投資用地矛盾的關鍵。
對于住宅用地的二級流轉,，楊重光認為更有必要建立統(tǒng)一的規(guī)范政策,。中央4萬億投資計劃里面，有相當部分涉及棚戶區(qū)改造,，這實際上也是一種土地置換,。
楊重光在深圳調研時還發(fā)現(xiàn)，由于2007年眾多房地產企業(yè)高價拿地,，地價下降后無力入市,，目前在深圳局部地區(qū)已經(jīng)形成相對的土地閑置,。而對于這部分市場壓力的釋放,，地方政府目前除了允許企業(yè)緩繳土地出讓金、延期開發(fā)外,，似乎再想不到更好的辦法,。在楊重光看來,，鼓勵企業(yè)間“互通有無”的二級市場交易，或許不失為破解之法,。
楊重光表示,，從經(jīng)濟發(fā)展角度來講，土地二級市場的流轉將來一定要進行很好的研究,，特別是在經(jīng)濟發(fā)達城市,。就目前來看，要規(guī)范土地二級流轉,，需要考慮的問題有很多,。比如首先要摸清情況，到底有多少二手地閑置在政府或企業(yè)手里,；其次,，對于二手地的使用年限和價格參照要有清晰界定，比如工業(yè)用地是50年使用權,，如果轉讓時剩余時間不到50年了,，是延長時間再轉讓，還是按照剩余年限計算價格,，這都需要政策有明確規(guī)定,。
土地雙軌制是一個重要障礙
“這個市場不是完全由政府主導交易的，而是在土地權利人之間相互轉讓,�,！睏钪毓獗硎荆恋亓鬓D二級市場如果能夠搞活,，將直接關系到地方產業(yè)結構和用地結構的調整,。因此他斷言：“將來這塊兒肯定要出政策�,！�
據(jù)記者了解,，目前土地交易政策更多關注的是一級市場，土地二級流轉還未被納入統(tǒng)一的政策視野,。這類交易大都在私下里進行,。相比于工業(yè)用地，目前住宅,、商業(yè)等經(jīng)營性用地二級地塊交易相對活躍,，且以股權交易為主。
“我們呼吁,、歡迎建立二級土地交易市場,。”一家北京房產公司的銷售副總經(jīng)理彭先生對記者說：“我們這樣資金實力雄厚的企業(yè)希望,、歡迎建立完善的土地二級市場,，這樣,，我們就多一個選擇。而且政府出面,，企業(yè)也可以降低交易風險,。”這代表了很多大企業(yè)的心聲,，這些發(fā)展良好的房地產開發(fā)商們希望能多渠道拿到土地,。在這些企業(yè)看來，政府出面建立的完善的二級土地交易市場,，交易成本相對較低,，風險也小得多。而企業(yè)間進行項目收購,，不僅手續(xù)煩瑣,、要求四證齊全，還有會計,、法律等等一系列環(huán)節(jié),，這其中任何一個環(huán)節(jié)都不能出問題，交易起來非常麻煩,。
其實,，從技術上來說，建立一個二級土地交易市場并不難,，只要在產權交易中心下設一個土地交易中心即可,。但是，建立完善的土地二級交易市場的困難并不只來自技術,，還有很多其他因素,。
彭先生對記者說：“目前的土地實際上是雙軌的，去年7月全部招標前,，很多土地是協(xié)議出來的,，地價非常便宜。但是,，招標后,，地價相對就很高。兩種供地渠道不同,，地價不同,，實際上形成了土地的雙軌制。這需要時間來消化,，事實上存在的土地雙軌制是一個重要的障礙,。這是政府方面所要考慮的�,！� |