|
 |
| 西子湖畔的婚慶儀式,，成為杭州冬日里一道浪漫的風(fēng)景,。新華社記者 譚進(jìn)
攝 |
 |
| 觀眾在欣賞版畫作品《浙江學(xué)界群像》。新華社發(fā)(程瑞鑫
攝) |
 |
| 在杭州著名的仿古步行街河坊街上，具有濃郁中國民間風(fēng)味的手工藝品受到了各地游客的熱捧,。新華社記者 黃深鋼
攝 |
房價會不會跌,，房價會跌多久,？
面對嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī),，很多城市的房地產(chǎn)感受到巨大壓力，房價漲跌成為不少人頗感困擾的問題,。
城市有多大的“價值”,，其“價值”是不是在良性的軌道上，穩(wěn)步,、有序地增長,？這是影響房地產(chǎn)發(fā)展前景的重要因素。
按照發(fā)展的基本規(guī)律,，科學(xué)經(jīng)營,，積極建設(shè)，使城市持續(xù)“升值”，房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個經(jīng)濟(jì)大局,，就能不斷增強(qiáng)抵御波動,、穩(wěn)定市場的“定力”，獲得全面,、協(xié)調(diào),、可持續(xù)的健康發(fā)展,。
城市不能沒有靈魂
2008年以來,，各地不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)降價的消息，有的地方甚至發(fā)出了“斷供”,、“崩盤”的驚呼,。有人為之歡呼，有人憂心忡忡,。
地價和房價的變化,，除了實(shí)際成本之外，還受到城鎮(zhèn)化進(jìn)程,、供需關(guān)系,、政策調(diào)控、地域差異等多種不確定因素的影響,。所以盡管學(xué)術(shù)界,、地方政府、企業(yè)界,、媒體等各方人士眾說紛紜,，房價問題卻越討論越說不清楚，呈現(xiàn)“亂花迷人眼”的莫衷一是態(tài)勢,。
在這個瞬息萬變的時代,，與其在“漲還是跌”的猜測中浪費(fèi)時間，還不如抓住城市發(fā)展的基本規(guī)律這個大方向,，踏踏實(shí)實(shí)埋頭搞建設(shè),，努力增加城市的“含金量”�,！叭螤枛|西南北風(fēng),，咬定青山不放松”。即使一段時期價格漲跌起落,，總的發(fā)展方向都不會錯,。短時間內(nèi)價格可能出現(xiàn)泡沫，但終歸會通過價值的不斷增長,，把泡沫擠出去,。如果把握不住價值規(guī)律，只是帶著“投機(jī)”的心態(tài),，在波動中試圖高拋低吸,，終究會因小失大,，喪失戰(zhàn)略發(fā)展前途。
怎樣的城市才是值錢的,？城市是人類文明的集中體現(xiàn),。城市的價值，不在于其社會財(cái)富有多巨大,，權(quán)力有多集中,，而在于其“宜人”或“宜居”的程度，在于城市對每一個普通人的關(guān)懷,。
在中國的特殊國情中,，城市決策層思路之高下，決定了城市建設(shè)的境界高低,�,？上У氖牵谶^去的20多年中,，我國很多城市經(jīng)歷了沒有必要的大拆大建,。無數(shù)承載歷史文化的傳統(tǒng)建筑被視為“破爛”而拆毀，建造起一批被當(dāng)時的決策者認(rèn)為“美觀”“洋氣”的高樓大廈,。近年來,，越來越多的人意識到，這是對城市“含金量”的破壞而不是增加,。
建設(shè)部中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長李曉江指出,，尊重歷史文化是提升城市競爭力和吸引力的重要途徑，人文精神及物質(zhì)載體是城市的靈魂,。中國美院建筑藝術(shù)學(xué)院院長王澍教授說,，城市失去了記憶，與白癡何異,？
經(jīng)歷了多年的“付學(xué)費(fèi)”,，很多城市慢慢了解到究竟什么才是值錢的，開始在城市發(fā)展戰(zhàn)略上作出根本性調(diào)整,。和很多城市相比,，杭州是資源小市，缺地礦資源,、缺港口資源,、缺政策資源，沒有大規(guī)模發(fā)展重化工業(yè)的條件和優(yōu)勢,。但是杭州有環(huán)境資源的優(yōu)勢,。杭州市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵就在于培養(yǎng)“環(huán)境優(yōu)勢”,這是杭州不可替代的比較優(yōu)勢。幾年前,，杭州市就確立了“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略,，把建設(shè)“宜居城市”作為政府的首要任務(wù)，大力宣揚(yáng)“環(huán)境比GDP更重要”的理念,，致力于人與自然,、文化與經(jīng)濟(jì)社會的和諧發(fā)展。在此基礎(chǔ)上,，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，依托優(yōu)美的自然環(huán)境大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造全國的產(chǎn)業(yè)中心,。由此和“做地”形成良性循環(huán),。如今,，在杭州的運(yùn)河,、西溪濕地、白馬湖等風(fēng)景優(yōu)美的區(qū)域,，出現(xiàn)了十大創(chuàng)意園區(qū),，良辰美景激發(fā)無數(shù)才子靈思泉涌。周邊地塊因?yàn)檫@些“概念”紛紛身價倍增,。
西溪濕地的建設(shè)是這種“經(jīng)營城市”思路的典型案例,。杭州因此而擁有了全國第一個國家濕地公園，這張“金名片”使整個城市的品位大大提升,，整個杭州市都將因此而“增值”,，這種“增值”將惠及子孫后代。事實(shí)證明,，在西溪濕地公園一期建成后的短短幾年間,，這個原本處于城西的荒郊野外，已經(jīng)成為杭州最具歷史人文內(nèi)涵的旅游勝地,，其周邊也被認(rèn)為是最適宜人居的地方,，“真金白銀”的地價屢創(chuàng)新高�,！拔飨鍓K”已經(jīng)成為“住在杭州”的重要概念,。最近，杭州市又規(guī)劃要在西溪濕地周邊建設(shè)集聚眾多國際頂級建筑設(shè)計(jì)大師作品的“西溪天堂”城市綜合體,，使之成為世界級的旅游產(chǎn)品,。杭州近年對京杭大運(yùn)河的保護(hù)、開發(fā)也秉承了同樣的思路,，運(yùn)河兩岸從過去水臭,、房破、污水四溢的破爛景象，一變成為楊柳依依,、水清風(fēng)軟的宜居之地,。這些都是城市經(jīng)營者的高明之舉。杭州運(yùn)河綜合保護(hù)委員會主任陳述說,，運(yùn)河綜�,？偼顿Y將超過200億元，其中財(cái)政只投了5億元啟動資金,，其余全部來自環(huán)境戰(zhàn)略帶來的“經(jīng)營城市”收益,。
哪個城市尊重歷史文化傳統(tǒng)，保護(hù)人文資源,，哪個城市就能打破當(dāng)下中國城市“千城一面”的弊病,。哪個城市真正實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代與歷史文脈的薪火相傳,，哪個城市就具有天人合一的最高境界,。這是城市競爭力的關(guān)鍵。
政治文明是“做地”的制高點(diǎn)
2006年的一天,，一位來自浙江省某個偏遠(yuǎn)地區(qū)的小企業(yè)主對記者說,，他打算到杭州買房，搬到杭州來住,。為什么,？他回答：“因?yàn)樵诤贾荩惺赂芙械脩?yīng),�,！�
這位小企業(yè)主說的是他在杭州生活或工作中遇到什么麻煩事情，總是能找到相關(guān)單位去“討個說法”,。而且令他頗為驚訝的是,，有不少時候，在杭州他這個“草民”可以做到不用怕政府,，倒是一些政府的人沒啥架子,，為他服務(wù)得很到位。他曾親身經(jīng)歷,，有啥事情,，打電話給報(bào)紙、電視臺,，記者馬上就來了,，官府馬上就蔫了，晚上電視還真播出來了,，事情馬上就“透明化”了,。問題解決得如何很難說,，但相對而言，那種“有地方說理”的感覺在老家可是一件并不容易的事,。
這個實(shí)例說明,，在各地為吸聚資金和人氣，紛紛“搞概念”,、“搶傳說”,、“辦節(jié)辦會”的時候，那種從故紙堆中淘野史傳聞,，從全球的旮旯里挖所謂的“國際名牌”,，甚至不惜炮制“謠言”的“做地”手段，已經(jīng)被務(wù)實(shí)的城市經(jīng)營者所淘汰,。今后的競爭,，必定是實(shí)打?qū)嵉妮^量，是細(xì)節(jié)決定成敗的對決,。尤其對“宜居”指標(biāo)來說,，人居住于城市中的任何一點(diǎn)細(xì)致入微的體會、感覺,，都將影響到城市的吸引力和凝聚力,，影響到居民對城市的忠誠度。一個城市要想成為人才和資金的洼地,，在努力打造物質(zhì)層面環(huán)境的同時，一定要營造優(yōu)秀的政治生活品質(zhì),，這將是當(dāng)下和下一階段城市競爭的焦點(diǎn),，是具有較高技術(shù)含量又最具說服力的城市素質(zhì)。
在這樣的城市中,，官員們看起來不夠威嚴(yán),，但是他們失去的只是所謂的“面子”，而城市贏得了實(shí)打?qū)嵉摹袄镒印�,。�?shí)際上,，杭州等地需要進(jìn)一步努力的地方還有很多，但是已經(jīng)做出的努力和嘗試正在說明一個問題——關(guān)于“宜居”的競爭沒有最好,，只有更好,。在各地紛紛認(rèn)識到“青山綠水”也是“金山銀山”的時候，哪個城市能在“經(jīng)營城市”的思路上搶占制高點(diǎn),，喝到頭口水,，就能在“做地”中贏得暫時的先機(jī)，保持城市“升值”的速度,。
杭州市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為,，當(dāng)提出以“生活品質(zhì)之城”為城市品牌的時候,，杭州已經(jīng)走出了經(jīng)營城市就是經(jīng)營土地、經(jīng)營固定資產(chǎn)的舊模式,，邁向了更高的境界——要把經(jīng)營城市變成“經(jīng)營城市品牌”,。
他們說，經(jīng)營土地等有形資產(chǎn),，總量是有限的,，其帶動力也是有限的；但經(jīng)營“城市品牌”這一無形資產(chǎn),，其潛力和作用是無限的,。這就好比做企業(yè)，二流企業(yè)做產(chǎn)品,，一流企業(yè)就要做品牌,。圍繞著城市品牌，杭州的黨委政府把城市像一個企業(yè)一樣來經(jīng)營,，向全球征集城市標(biāo)志設(shè)計(jì),，征集城市雕塑。還把“生活品質(zhì)之城”這一城市品牌向國家工商總局申請注冊,。
必須強(qiáng)調(diào)指出的是,，形象標(biāo)識都是次要的，在一個優(yōu)秀的品牌面前,，官僚主義顯然是致命的毀牌行為,，顯然，“辦事難”,、沒有服務(wù)意識是不行的,，顯然醫(yī)療、教育,、公交等各種公共服務(wù)的改善,，是品牌建設(shè)必須要加快完成的內(nèi)容。不然,，名牌就會貶值,，甚至最終被摘牌。
高效的政府服務(wù)勝于西湖美景
很多人理解杭州提出的“環(huán)境戰(zhàn)略”,，應(yīng)該并不僅僅是指改善自然環(huán)境,，更重要的是優(yōu)化政策環(huán)境。市委市政府也提出,，不僅要建設(shè)經(jīng)濟(jì)生活品質(zhì),、文化生活品質(zhì)等，還要建設(shè)“政治生活品質(zhì)”,。高效的政府服務(wù),，對城市競爭力的重要性遠(yuǎn)勝于西湖美景,。
優(yōu)秀的物業(yè)管理可以使房產(chǎn)增值。城市的“做地”,，就是“做環(huán)境”,。人在這個環(huán)境中不是光看美景，還要有主人的感覺,。政府就像物業(yè)管理,，要“叫得應(yīng)”。
杭州市2008年提出了建設(shè)“民主促民生”的黨政,、媒體,、市民群眾“三位一體”互動機(jī)制。市政府通過新聞媒體,，和群眾一起討論管理城市的辦法,，由群眾監(jiān)督落實(shí)。前不久,，市政府考評辦向社會公開發(fā)表了社會各界對市直單位的評價意見以及重點(diǎn)整改目標(biāo),。這些評價意見來自市民代表等9個層次，占市直單位綜合考評的權(quán)重達(dá)50%,。市政府考評辦主任伍彬說,，今后杭州市每年都將公布“社會評價報(bào)告”，形成“評判-整改-再評判-再整改”的工作機(jī)制,。哪個政府部門在群眾評判中受到批評,，就將在考核中受到相應(yīng)的處罰，被督促整改,。
從2008年7月1日起,，杭州市推行了投資項(xiàng)目“代辦制”。全市機(jī)關(guān)選調(diào)543名后備干部,，到行政審批服務(wù)中心掛職當(dāng)“代辦員”，免費(fèi)為企業(yè)項(xiàng)目“跑手續(xù)”,，幫助企業(yè)破解“辦事難”,。掛職鍛煉情況作為選拔使用的重要依據(jù)。
城市競爭沒有止境,，杭州令人“眼前一亮”之處也只是相對的,，這個城市還有很多落后、讓人憋氣的地方,，尤其是在公共服務(wù)方面,，城市病還很嚴(yán)重�,？床‰y,、上學(xué)難等問題還很突出,。不公平的事情隨處可見。社會資源的占有離真正的“共建共享”還有很大的距離,。但是在喜悅和煎熬兼具的城市生活中,，我們還是可以看到時不時閃現(xiàn)的亮點(diǎn)。比如,，杭州已經(jīng)出現(xiàn)了到政府辦事大廳辦事,，辦事員起立迎接、起立送行,、微笑服務(wù)的規(guī)范化行為準(zhǔn)則,。有的交警提出了要雙目平視執(zhí)法對象，不能用手指只能用手掌示意等充分體現(xiàn)“尊重”的執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn),。這些現(xiàn)象雖然尚不夠普及,，但已經(jīng)顯示出一些有心人的努力，這都是“做環(huán)境”,、“做品牌”思路帶來的可喜景象,。
在過去的三五年中，有不少沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楸就恋貎r太高,，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到內(nèi)陸一些二,、三線城市，盡管地價不高,，成本很低,，幾年下來，項(xiàng)目的收益卻遠(yuǎn)不如高地價城市的項(xiàng)目,，有的甚至還要虧本,。這些企業(yè)又回過頭來，用比當(dāng)年更貴的價格,，來投資發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場,。地價和房價的高低，其實(shí)并不一定能得出發(fā)展空間已經(jīng)變小了,，或泡沫已經(jīng)很大了之類的結(jié)論,，關(guān)鍵要看城市的價值和地價房價的相對應(yīng)程度。
在基本面健康情況下,，如果城市很“值錢”,，“增值”的速度超過了地價房價上漲的速度，說明投資空間還在進(jìn)一步擴(kuò)大,，如果地價房價上漲速度超過了城市的“增值”速度,，投資空間就在逐步縮小。而有的城市盡管房價地價都很低,，但是如果城市不增值,，甚至還在貶值,，那么這種低價就完全沒有意義。
“適彼樂土”帶來差異化發(fā)展
人口的遷移,，是城市化必有之要義,。地區(qū)發(fā)展的不均衡，構(gòu)成了房價差異的主要原因,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，美國國際大都市為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)域已經(jīng)擁有54%的全國人口；歐盟以倫敦,、巴黎,、米蘭、慕尼黑和漢堡為核心的“五角形”區(qū)域,，其土地,、人口和GDP分別占?xì)W盟的20%、40%和50%,。日本三大都市圈的人口占全國總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到68.1%,；韓國首都圈的人口占全國人口的比重超過50%。我國的長三角,，號稱世界第六大都市圈,，以全國2.2%的陸地面積、10.4%的人口,，創(chuàng)造了全國1/4強(qiáng)的國內(nèi)生產(chǎn)總值,、近30%的工業(yè)總產(chǎn)值和1/3強(qiáng)的外貿(mào)出口。大量的人口“東南飛”,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前我國每年有1200萬人口從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。
“適彼樂土”的大潮流,，正在實(shí)現(xiàn)地球上最大規(guī)模的人口流動,。這種流動，必然是從宜居宜業(yè)程度差的地區(qū),，流向宜居宜業(yè)程度高的地區(qū),。在這樣的情況下，發(fā)達(dá)地區(qū),，尤其是具有核心輻射效應(yīng)的城市，必然出現(xiàn)房價逐步走高的態(tài)勢,。如何應(yīng)對這種局面,，需要明確一種態(tài)度，實(shí)行兩手措施,。
明確一種態(tài)度,，就是堅(jiān)決實(shí)行商品房改革制度不動搖,。在這些年關(guān)于房地產(chǎn)市場的輿論中，不乏對住房改革的否定意見,。在有的地方,，已經(jīng)出現(xiàn)了想要重新回到政府限制價格、領(lǐng)導(dǎo)分配一切資源年代的苗頭,。黨中央多次強(qiáng)調(diào)指出,，發(fā)展是科學(xué)發(fā)展觀的第一要義。發(fā)展中出現(xiàn)的問題,，還是要通過加快發(fā)展才能得到解決,。決不能開改革的倒車。浙江省委書記趙洪祝日前在互聯(lián)網(wǎng)上和網(wǎng)友對話時指出,，我們一定要集中精力解決好廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的問題,，同時對商業(yè)開發(fā)用房也要注重，因?yàn)樗且粋�地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要方面,，一個投資的重點(diǎn),，也是一個進(jìn)行市場交易的重點(diǎn)。
實(shí)行兩手措施,。第一,，加大城市化建設(shè)力度，解決城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的問題,。城市化帶來的住房問題,，不能靠放慢城市化的腳步、降低城市化的程度來解決,，而是要更加加快城市化,。以杭州為例，在過去,，主城區(qū)是最好的地塊,，其他區(qū)域由于配套不夠好、地段偏遠(yuǎn),、交通不便等原因,，屬于比較差的區(qū)域。近年來,，杭州市委市政府大力推進(jìn)城市化,，實(shí)行城市有機(jī)更新，效果顯著,。目前城市的西邊,，是以西溪濕地為代表的世界級旅游板塊；東邊是杭州最大的交通樞紐所在地“東部新城”；南邊是杭州的新市中心錢江新城,；連歷史上一直是杭州最差居住板塊的城北,，現(xiàn)在也推出了世界級的文化遺產(chǎn)京杭大運(yùn)河概念。這種均衡發(fā)展的格局,，能削峰填谷,，實(shí)現(xiàn)房價的均衡。由于分散了購買力,，實(shí)際上可以發(fā)揮平抑房地產(chǎn)過快,、過于集中地漲價的作用。放到全國看也是如此,，中央關(guān)于西部大開放,、中部地區(qū)崛起、全面振興東北老工業(yè)基地,、積極支持東部地區(qū)率先發(fā)展的宏偉戰(zhàn)略,，將最終化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾，實(shí)現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展,。
第二,，大力建設(shè)保障房。讓保障歸保障,，才能讓市場歸市場,。保障缺失的市場，無論從道德上還是從經(jīng)濟(jì)角度都是底氣不足的�,，F(xiàn)在很多城市都認(rèn)識到了這一點(diǎn),。在杭州，明確提出每年建設(shè)一百萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房,，從2008年起到2012年,，每年確保新開工建設(shè)拆遷安置房不少于300萬平方米，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房兩個“房等人”,�,？紤]到生活成本，還提出要讓拆遷戶實(shí)現(xiàn)同區(qū)安置,。2008年杭州又把申請人的年齡放寬到了23歲,，為全國最低。近日,，杭州市推出經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉的新政策,，買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又沒有達(dá)到廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人,，可以先租賃經(jīng)濟(jì)適用房,，在有能力的時候買下一部分面積，最終買下全部的面積。租用5年后如果還無力購買的話,，可以退還經(jīng)濟(jì)適用房，優(yōu)先租用“經(jīng)濟(jì)租賃房”,。爭取實(shí)現(xiàn)各種住房困難“夾心層”人群的全覆蓋,。為全體居民提供住房保障，這完全是政府應(yīng)盡的責(zé)任,。政府可以做的事情還有很多,。只有在保障房建設(shè)上用“有形的手”做到位，才能在商品房領(lǐng)域真正讓“無形的手”說話,，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)富效應(yīng),。 |