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在各地樓價仍然漲勢難擋之時,，一直高燒不退的廣州樓市卻有了降溫的跡象,。根據(jù)廣州市國土房管局日前發(fā)布的數(shù)據(jù),，今年3月，廣州十區(qū)一手住宅首次出現(xiàn)最大降幅,，每平方米下跌700元,，而中小戶型方面更是比2月下降887元/平方米，降幅達13.9%,。
消息一傳出,，廣州樓市便再一次成為社會關注的焦點。有人冷眼旁觀心存疑問,，有人歡欣雀躍滿懷期待,，更有對房價恨鐵不成鋼者稱這是“廣州打了其它城市一記‘耳光’”。
廣州樓市的此番“降價”是宏觀調控的成果,，還是均價游戲的反映,？這一“耳光”究竟是曇花一現(xiàn)，還是預示拐點到來,？一些專家提醒,，應警惕房價起伏背后的風險，房地產(chǎn)企業(yè)在日益依賴貸款資金的同時,，也把樓市綁上了高風險的戰(zhàn)車,。目前樓市的投資風險在增大，一旦價格發(fā)生逆轉,，當心美夢破碎,，“富翁”變“負翁”。
 房價下跌就像一個數(shù)字游戲
“房價必降”,，廣州市長張廣寧年初的承諾猶在耳邊,。4月中旬，廣州市國土房管局公布數(shù)據(jù)房價下降,。不少人將這兩件事聯(lián)系起來,，把此次廣州房價跳水看作是市長降價承諾的兌現(xiàn)。
廣州樓市真的降溫了嗎,？對這一“耳光”的解讀,，專家們見解不一。
3月廣州房價下跌的原因復雜,，專家認為主要是供給結構方面的因素,。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會市場研究部主任黃福新分析認為，分布在郊區(qū)的低價位樓盤交易量增多,，把均價拉低了,。具體而言，3月花都區(qū)新建商品住宅成交面積達到13.82萬平方米,，占廣州全市十區(qū)總交易面積的23.13%,，而花都區(qū)新建商品住宅均價是全市最低的,，僅為3759元/平方米。由于郊區(qū)低價樓盤交易量大,，中心城區(qū)高價樓盤交易量少,，均價被拉低，房價下跌就不奇怪了,。
有專家認為,，部分區(qū)域的“井噴式增長”是導致均價下降的偶然因素，不能代表整個廣州的真正房價走向,。廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說,，廣州3月住宅均價的變化，主要是花都成交量的大幅變化所造成的：花都3月成交面積比2月的6.39萬平方米高出7.43萬平方米,，增幅高達116.28%,，這樣的漲幅可以稱為“井噴式增長”。而其它主要區(qū)域的成交量則有不同程度的下降,。通常來說,，2月花都成交量不應那么少，而3月花都成交量又不應那么多,；換言之，2月整體均價不應當這么高,，而3月整體均價又不應如此低,，其中不一定是有人為的因素，但花都區(qū)數(shù)據(jù)存在匯總不及時或不準時是很有可能的,。
另外,，股市、基金近期看好也是影響廣州房價下跌的重要因素,。黃福新說,，目前，國內流動性資金過剩,，由于股市行情不斷看漲,，吸引了大量資金注入股市；同時,，國家對房地產(chǎn)調控的層層加碼,，政策落實嚴格，使許多投資者停止了對房地產(chǎn)的投資,，轉而投資股市,。可以說,，是股市“救”了房市,，使房價有所回落,。
業(yè)內人士認為，不能否認種種宏觀調控政策的出臺和落實對這次廣州房價下降起到了一定的作用,。但這種作用是有限的,，因為政策從頒發(fā)到生效需要時間，不可能像外界所說的,，市長一句話說要降,，房價就馬上降的。房價下降,，政策因素的影響所占比重很小,，其作用主要在于它影響了市民的消費心理預期，無論是市長說要降房價,，還是“廣七條”的出臺,，都使消費者改變了原來認為房價只升不降的看法，讓其產(chǎn)生了觀望的情緒,。
韓世同認為,，3月廣州樓市“價量雙降”只是一種表面上的、結構性的變化,，樓價其實并沒有出現(xiàn)真正的實質性的下降,，但這也極有可能是市場將要出現(xiàn)逆轉變化的一種先兆或一個開端。
聽到每平方米700元降幅的消息后,，苦苦觀望樓市多時的廣州市民李俊聽訊后滿心歡喜地再次跑去珠江新城看樓,，結果失望而歸。樓盤價格堅挺,，有的房價甚至比自己2月去看時還高出了不少,，數(shù)據(jù)與現(xiàn)實的巨大反差讓李俊既困惑又郁悶。李俊說,，感覺上是被數(shù)據(jù)“忽悠”了,，城中心的房價還在往上漲，這樣的房價“下跌”就像一個數(shù)字游戲,。
業(yè)內人士指出,，700元是一個平均概念，是指廣州全市十區(qū)一手住宅均價的平均下降額度,。黃福新說,，房屋均價這個數(shù)據(jù)本身并不十分科學合理，其計算方法是用一段時期內一定的房屋交易總額除以交易面積得到的數(shù)據(jù),，這種計算帶有一定的籠統(tǒng)性,，存在結構性問題——不能保證高、中,、低檔房屋所占比例保持一致,。韓世同認為,，太復雜或公眾看不懂的數(shù)據(jù)其實沒有價值和意義,。建議參照股市統(tǒng)計分析方法,，在均價基礎上建立和完善房價評估體系。
由流動性支撐起來的高價位不可能持久
對廣州房價下降的熱議尚未平息,，廣州媒體近日又爆出了廣州國龍大廈開發(fā)商涉嫌重復抵押,、一房多售、發(fā)放假房產(chǎn)證,，百余名業(yè)主權益受侵害的事件,。開發(fā)商已經(jīng)一走了之，但有關部門的監(jiān)管責任是否到位,，銀行放貸把關是否盡責這些并不新鮮的話題又被重新提起,。
樓市火熱，市民投資熱情很高,，往往忽視了對投資風險的評估和防范,。根據(jù)《2007廣東房地產(chǎn)藍皮書》公布的數(shù)據(jù)，2006年廣東省房地產(chǎn)開發(fā)資金結構有較大調整,，其中國內貸款,、外資的增幅均超過六成，自籌資金占的比重下降,。有專家指出,，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴國內貸款、定金和預付款,，一旦金融政策調整，會出現(xiàn)開發(fā)風險,。
業(yè)內人士透露,，目前金融機構普遍流動性過剩，存在信貸擴張的沖動,，部分銀行甚至出現(xiàn)為爭房貸客戶而違規(guī)的行為,，比如在沒有達到真實預售條件下提前發(fā)放按揭貸款，或者采取先發(fā)貸款再補等級的方式,，發(fā)放按揭貸款等,。對此，中國人民銀行廣州分行貨幣信貸管理處副處長張清山指出,，這些違規(guī)行為雖然“簡化”了貸款手續(xù),，容易吸引客戶，但是加大了信貸風險,。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示,，樓市,、股市快速上漲，歸根結底是流動性過剩的結果,。在高增長,、低通脹格局不變的前提下，民間資金將持續(xù)搶灘投資市場,，過剩資金同時擠向樓市,、股市這兩個市場，推高了價格的同時也增加了風險,。由流動性支撐起來的高價位不可能持久,，我國的金融體系尚不健全，尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂產(chǎn)生的危害,。
專家提醒,，房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格突飛猛進之際,，往往也是房地產(chǎn)泡沫最容易形成之時,。10年前香港房地產(chǎn)泡沫破滅的慘相提供了前車之鑒，“負資產(chǎn)”一詞(房產(chǎn)實際價格低于所借的銀行貸款,，超出部分為無抵押的負債)便產(chǎn)生于此,。有一種說法，當時香港每位業(yè)主平均損失267萬港元,，十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”,，損失慘重，令人驚心,。
投資型買家擔心“炒樓炒成房東”
目前對廣州房價的討論無法獲得統(tǒng)一的觀點,，但廣州樓市有所降溫的微弱跡象仍然帶給市民不少希望。在未來的幾個月里,，廣州房價會否“量升價降”,，會否成為2007年廣州樓市的拐點，乃至成為全國樓市降溫的風向標,？
韓世同表示,，目前廣州樓價已經(jīng)過高，市場缺乏有效購買力的支持,，樓價必須回調才能適應和形成市場的有效需求,。如果進一步增加土地供應量，尤其是中小戶型和中低檔住宅用地,，增加普通住宅的有效供應,，供應量增加了，再加上輿論報道的引導和監(jiān)管，消除民眾對房價只漲不跌的恐慌心理,，那么廣州樓市是很有可能出現(xiàn)“量升價降”的,。
也有專家認為，3月廣州房價下降對樓市的發(fā)展影響不大,。黃福新說,，3月是房地產(chǎn)銷售淡季，推出的新樓盤較少,，加上郊區(qū)低價樓盤交易量增長,，拉低了全市均價。預計4月的均價可能與3月持平,，但進入5月銷售旺季后,，房價上漲的可能性很大，有可能超過2月的水平(7729元/平方米),。當然如果郊區(qū)推出更多的低價新盤,，房價也有可能會被繼續(xù)拉低。
倘若房價繼續(xù)下降,，想必最感歡欣雀躍的當屬準房奴們了,。李俊說，在不斷遭受漲價打擊之后,，他仍然選擇苦苦觀望,。盡管數(shù)據(jù)與現(xiàn)實之間有巨大的差異，但房價下降起碼是一線曙光,。如果今年房價真的能夠降下來,，他就有可能住上新房了。
相對于李俊的激動,，年初剛買了房子的韓鈺則對降價的反應平淡,。相反，她對于房價下降可能導致的現(xiàn)有房產(chǎn)的貶值,，還有一點擔心,。韓鈺說，房價下跌后,，她要支付給銀行的利息并不會減少，會出現(xiàn)資產(chǎn)貶值的情況,。
韓世同認為,，樓價小幅回落到合理的區(qū)間，能夠促進房地產(chǎn)市場正常健康地發(fā)展,，對整個房地產(chǎn)市場都有利好,。適度的房價下降，能夠啟動大量有效需求，形成購銷兩旺的局面,。目前“價量雙降”并沒有什么值得高興的,，關鍵還是要“量升價降”。
房價下降,，有人歡喜有人憂,。與準房奴們的殷切期待相比，利益與房價緊密相連的發(fā)展商和投資性買家則恐怕要暗自擔憂了,。業(yè)內人士表示,，如果房價真的降下來，房地產(chǎn)市場將結束暴利的局面,，開發(fā)商的收益也將減少,；投資型的買家則可能因手中房產(chǎn)貶值而“炒樓炒成房東”。
不過也有專家表示,，由于廣州樓市仍以剛性消費需求為主,，外資買房炒樓現(xiàn)象少，房地產(chǎn)泡沫小,，因此不會出現(xiàn)當年香港房地產(chǎn)泡沫破滅,，房價暴跌的慘烈場面。 |