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前期中央和地方各項“救市”政策的刺激效果正在減弱,，春節(jié)前后,，全國房地產(chǎn)市場又漸漸回歸冷清,，全國70個大中城市房屋銷售價格已連續(xù)兩個月同比下跌。業(yè)內人士認為,，2009年，全國房價可能醞釀新一輪下跌,。
市場人士分析,，自住型需求在經(jīng)過近四個月的消化后，目前已經(jīng)減弱,；而有效需求進一步釋放,，需購房成本繼續(xù)降低。種種跡象表明,，樓市在2008年所經(jīng)歷的“行業(yè)景氣回落,、企業(yè)庫存高企和市場價跌量縮”等困境并沒有改觀。不過,，受宏觀經(jīng)濟可能見底以及進一步救市政策預期的影響,，房價降幅不會過大。
企業(yè)庫存高壓難解
從1月28日到2月9日,，萬科對上海幾乎所有的在售項目推出春節(jié)讓利促銷,，這比去年萬科掀起降價潮的時間提前了12天。更為重要的是,，在各大城市,，與萬科一樣進行價格調整的房企和項目日益增多。
業(yè)內人士分析,，房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增,、消化困難，是迫使其加快推盤和降價銷售的主因,。
目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在60%以上,，總資產(chǎn)周轉率多數(shù)在0.3以下，經(jīng)營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負值，資金鏈普遍吃緊,。而行業(yè)整體的負債水平和資金狀況則更不容樂觀,。
戴德梁行最新報告顯示，上海,、北京,、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。
而根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù),，截至2008年12月末,，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長21.8%,，增幅比1—11月提高6.5%,。
政策效應逐漸淡化
1月份，全國重點城市新房成交量再度普降,，而同比則漲跌互現(xiàn),。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海,、北京,、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過40%，南京,、武漢,、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間,。
21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇認為,，去年11月啟動的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微,。目前,，第二階段的刺激政策，比如購房退稅,、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等,，僅限于個別城市，尚未在全國推開,。而政策預期則可能加劇有效需求的觀望,，政策效應逐漸淡化。
有研究報告顯示,，目前國內一,、二線城市房價收入比，距2003年-2005年的平均水平,，還高出30%左右,。國內宏觀經(jīng)濟前景還沒完全明朗，城市居民對未來經(jīng)濟和收入預期都不樂觀，各地樓盤降價和大眾對于中短期樓市看淡,，導致房價看跌的預期越來越強,，從而進一步延遲和減少大額消費。這也使得政策效應逐漸弱化,。
降價趨勢或將形成
一位資深人士指出,，商品房可以視為一種“大宗商品”，其價格下跌趨勢一旦形成,，短期內不會立即扭轉,。在目前的價格水平上，有穩(wěn)定收入人群的購買力不足,，將使房價存在進一步下調空間，降價趨勢或將形成,。
國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)顯示,，2009年1月，70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%,，跌幅比去年12月擴大0.5個百分點,，這是自2005年7月全國房價統(tǒng)計對象調整以來連續(xù)兩個月同比下跌；環(huán)比下降0.2%,，是連續(xù)6個月環(huán)比下跌,。 |