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日前，寧波富達(dá)公告重組報(bào)告書，大股東擬以天一廣場等三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為注資,，認(rèn)購寧波富達(dá)定向增發(fā)股份,，涉及資產(chǎn)約88億元，是浙江最大的資產(chǎn)重組事件,。寧波富達(dá)董秘陳建新分析，如果這三個(gè)項(xiàng)目成功注入寧波富達(dá)，將大幅提高寧波富達(dá)的資產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模,，同時(shí)提高公司競爭力。
天一廣場：提價(jià)潛力巨大
寧波富達(dá)大股東寧波城投投資發(fā)展部經(jīng)理,、寧波富達(dá)董事王怡鷗向記者介紹,，在三個(gè)項(xiàng)目中，天一廣場具備較大的提價(jià)潛力,，而青林灣和慈城新區(qū)項(xiàng)目備較好前景,。
本次交易最重要的資產(chǎn)——天一廣場經(jīng)江蘇天衡公司評估的凈資產(chǎn)評值為72.16億元。該廣場位于寧波中央商務(wù)區(qū)（CBD）中央,，聚集了高檔商場,、電器大賣場、大型超市,、世界名牌專賣店等,，各商場和店鋪人流密集。
據(jù)王怡鷗介紹,，天一廣場占地面積19.3萬平方米,，建筑物面積22萬平方米，目前出租率幾乎達(dá)到100%,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，廣場內(nèi)僅排名前10位的商家2006年的銷售額就達(dá)到28.8億元。廣場的超市區(qū)面積2.2萬平方米,，數(shù)碼廣場面積1.14萬平方米,，男女裝區(qū)經(jīng)營面積超過4.5萬平方米，集中了國內(nèi)外眾多知名服裝品牌,；百貨區(qū)面積2.5萬平方米,；精品區(qū)1.5萬平方米，云集了世界奢侈品商家,。
王怡鷗還分析,，天一廣場是在2002年由寧波城投開發(fā)建設(shè)的，公司當(dāng)時(shí)對于如此大的商業(yè)項(xiàng)目能否迅速進(jìn)入成熟期和收獲期也存在疑慮,，所以對第一批引進(jìn)的知名品牌和大商家,，租賃協(xié)議時(shí)間比較長，租金價(jià)格也較低,。然而,，目前廣場已經(jīng)成為寧波市商業(yè)中心,，周邊商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格已經(jīng)比2002年也漲了很多，隨著第一批商家租期滿約,，續(xù)簽的租金上漲空間比較大,。2007年，天一廣場的租金收入為2.32億元,，預(yù)計(jì)2008年租金收入將達(dá)到2.65億元,，以后年度預(yù)計(jì)還會(huì)穩(wěn)定增長。
青林灣：寧波房地產(chǎn)標(biāo)桿
據(jù)評估結(jié)果,，另一項(xiàng)擬注入上市公司的資產(chǎn)是寧波城投持有的寧房公司（主要開發(fā)寧波青林灣項(xiàng)目）74.87%股份的評估價(jià)值為13.50億元,；記者走訪了寧房公司青林灣項(xiàng)目現(xiàn)場，整個(gè)項(xiàng)目北面臨姚江,，距離天一廣場約8公里,，已經(jīng)建成的一期是數(shù)十棟歐式紅瓦頂小高層建筑，目前眾多住戶已經(jīng)入住,，生活環(huán)境比較優(yōu)越,。
據(jù)介紹，青林灣項(xiàng)目總建筑面積130余萬平方米,，其中一期開發(fā)用地30.8萬平方米,，總建筑面積約60.4萬平方米，目前已基本銷售完畢,；二期開發(fā)用地37.914萬平方米,，總投資約為35.55億元，建筑面積約70萬平方米,，2008年新開工面積10萬平方米,。
據(jù)了解，青林灣由于是國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目,，當(dāng)初拿地成本比較低,，房屋銷售定價(jià)也相對保守些,，目前銷售均價(jià)約8000元/平方米,，與寧波當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目比較具有比較大的市場競爭優(yōu)勢。
本次擬置入的另一項(xiàng)目慈通置業(yè),，經(jīng)江蘇天衡評估的凈資產(chǎn)評估值為2.33億元,，慈通置業(yè)主要從事寧波市慈城新區(qū)9#地塊住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總占地面積為341畝,，系寧波市慈城新區(qū)開發(fā)的啟動(dòng)區(qū),，土地成本4.13億元（121萬元/畝）。目前正抓緊進(jìn)行項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作,，預(yù)計(jì)于2008年底開工,。根據(jù)介紹,，慈城新區(qū)在慈城古城南岸，距離寧波市區(qū)約15公里,，隨著杭州灣跨海大橋建成通車,，慈城將是杭州灣跨海大橋南端進(jìn)入寧波市區(qū)的橋頭堡。 |