|
一方是持幣觀望,，一方是推遲開盤,；一面是打折促銷，一面是成交萎縮,；一邊是媒體喊“跌”四起,，一邊是統(tǒng)計數據還在環(huán)比微升。當下,，樓市陷入一種微妙的僵持狀態(tài),，博弈加劇，買賣雙方都能接受的房價均衡點還在試探,、尋找中,。
房價還只是高位微調
近來關于房價走低的報道不斷：先是全國規(guī)模最大的房地產公司萬科在全國近十個城市打折促銷，繼而傳出北京新樓盤遍地促銷,，日前又曝上海商品住宅成交均價“跌破”萬元大關,。
樓市情況究竟如何？具體分析一下上海的情況約略可窺一斑,。
有房地產研究機構統(tǒng)計,，２月１５日至２１日，上海商品住宅（剔除配套動遷住宅）成交均價環(huán)比大幅下滑３４．８９％,，達９７６７元／平方米，為“近１０個月來首次低于萬元”,。
但另外一家研究機構統(tǒng)計,，相同時段內上海３８個有成交的商品住宅（包括別墅）樓盤的成交均價達１２５７９元/平方米。
姑且不論不同統(tǒng)計機構之間數據“打架”,，即便某一周的房屋成交價真的低于萬元,，也很難據此作出結論。因為相對于月統(tǒng)計數據而言,，以周為統(tǒng)計周期,，數據受偶然性的影響較大，在整體市場清淡的情況下尤其如此,，中心城區(qū)和郊區(qū)的房屋成交比例稍有變化,，就可能導致均價大幅波動。據此作出趨勢性判斷是不妥的,，難免有些“盲人摸象”的味道,。
易居房地產研究院研究中心經理汪波說：“根據我們的數據監(jiān)測，雖然近一階段上海商品住宅價格走低,，但尚未跌破萬元大關,。”
事實上,，目前全國房價還只是在高位調整,，下降的大多還是漲幅,。譬如上海，１月二手房指數較２００７年１２月環(huán)比上漲１．３％,，漲幅最高的陸家嘴板塊超過６％,，其他傳統(tǒng)自住區(qū)域如普陀、楊浦和閘北,，漲幅也都在２％以上,。當然，成交量的確銳減了,。
即便有些城市房價出現了絕對下降,，那也仍然是在高位調整，相對于２００７年初的價格,，仍屬高企,。上海浦東某樓盤，２００７年初現房（毛坯）售價９０００元／平方米,，到了年末,，推出的二期裝修房房價已飛漲到１８０００元／平方米（剔除裝修成本，毛坯價格在１６０００元／平方米以上）,，今年２月份打折后的促銷價在１６５００元／平方米左右,。盡管相對于前期高點，現在價格是下降了,，但與一年前相比,，還是漲幅過大。
“這就類似將一支股票的價格快速拉升到上漲９％,，然后讓它回調到６％,。賣的人說，我降了３個點了,；事實上,，它漲了６％——就看以哪個時點為參照�,！鄙虾７康禺a研究專家顧海波說,。
價格均衡點尚未達到
與以往相比，目前樓市一個實實在在的變化是成交量持續(xù)萎縮,，陷入低谷,。而這，正是當前房地產市場買賣雙方博弈加劇的最大表現,。買房人持幣觀望,，作壁上觀；開發(fā)商或延遲推盤,，堅壁清野,，或邊等邊看,，期待３月份“春暖花開”。
在上海,，２月１５日至２１日這七天內,，一手房推盤量在１萬平方米以上的４個樓盤共計推出８６０套公寓，截至２１日僅簽約１７套,，有樓盤在開盤四天后簽約數仍為零,，市場交易之冷清可見一斑。
在北京,，據北京市房地產交易管理網公布的數據,，春節(jié)后第一周內，商品住宅期房僅成交３０９套,，同比下降４７％,，現房僅售出６４套，同比減少５３％,。
從現在的情況來看,，去年新推房源即能取得較好的銷售業(yè)績并迅速成為市場成交主力的局面已不復存在，市場交投雙方博弈加劇,，而持幣觀望正是買家與開發(fā)商博弈的重要手段,。
一方面，開發(fā)商依然堅挺,�,；蚬淌馗邇r、按兵不動,，或暫時延遲推盤，以“堅壁清野”的戰(zhàn)術來和購房者對陣,。據中大恒基不動產營銷市場研究中心統(tǒng)計,，２００８年１月份前三周北京樓市開盤項目共２９個，可售面積４１萬余平方米,，同比開盤數下降了１７％,，供應面積下降了６７％。
也有開發(fā)商選擇以各種名目出現的適度降價,，但目前仍屬少數,。事實上，樓市促銷正是尋求價格均衡點的雙向試探：開發(fā)商向潛在買房人發(fā)出要約,，買房人用買或不買的行動作答,。由于目前大多數買房人覺得開發(fā)商的降價幅度尚未達到自己的心理點位，所以交投仍不活躍,，樓市仍處于僵持狀態(tài),。
未來走向看銀根
市場人士認為,，目前房地產市場上出現的降價行為會不會引起大面積跟風，關鍵看銀根緊縮程度,。
萬科這條地產“鯰魚”的促銷行為不是會不會產生波及效應的問題,，而是波及的范圍能有多大。萬科的率先降價對其項目所在地周邊的樓盤構成壓力是肯定的,，但萬科的樓盤一般都遠在城郊,，多屬于四級甚至五六級地塊，也就是說,，打折風吹拂之地多在城市外圍,，能不能傳導到中心城區(qū)，現在還很難說,。而一般而言,，對一個地區(qū)房價起主導作用、具有風向標意義的往往不是城郊房價而是中心城區(qū)的房價,。
市場的現狀也確實如此,，越靠近中心城區(qū)的房價越堅挺。在上海地鐵一號線北延伸段附近的樓盤“寶華現代城”,，２００７年初售價在１．３萬元／平方米左右,，而現在售樓人員的報價是均價２．２萬元／平方米，不打半點折扣,。
未來,，中心城區(qū)的房價會不會跟隨既起的“打折風”、在多大幅度上打折,，這將取決于緊縮貨幣政策的運行對房地產企業(yè)的影響程度,。２００８年，四大商業(yè)銀行新增貸款與去年相比均有減少,，各銀行幾乎無一例外地在收縮公司貸款,。房地產公司的信貸額度大大降低，一些銀行第一季度的房地產開發(fā)貸款額已告罄,。
業(yè)內人士預計,，如果第二季度銀根依舊收緊，而閑置一年收費,、閑置兩年無償收回的反囤地措施能夠得到嚴格執(zhí)行,，那么，一些開發(fā)商的資金周轉會日趨吃緊,，加速回籠現金流的壓力越往后越大,，屆時，降價促銷將是開發(fā)商的不二選擇,。當房價下調到一定幅度,，剛性需求類的買房人就會出手,。買賣雙方都能接受的價格均衡點形成，樓市成交量自然會上升,，調整也就基本到位了,。 |