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遼寧：民用房產(chǎn)尚未模擬評稅
本報沈陽1月6日電（記者劉文波）近來，有關物業(yè)稅的話題在媒體上熱鬧起來,。據(jù)專家介紹,，物業(yè)稅并非物業(yè)費，而是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅,、城市房地產(chǎn)稅,、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,。目前,，物業(yè)稅的模擬“空轉”已經(jīng)在多個省份試點，雖然沒有實際征稅,，但一切步驟和真實收稅流程相同,。遼寧是全國最早的6個被列為物業(yè)稅“空轉”試點地區(qū)之一，目的是為物業(yè)稅改革測算分析工作提供堅實的數(shù)據(jù)資料,。由于物業(yè)稅的話題比較敏感,，再加上仍處于試點階段，有關部門多數(shù)不愿接受采訪,。
遼寧地稅系統(tǒng)一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉”試點情況：
你所說的物業(yè)稅“空轉”試點,，規(guī)范的名稱應該叫做房地產(chǎn)模擬評稅，因為將來真正征收時,，到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說,。我們目前還在做基礎數(shù)據(jù)的采集收錄工作。具體說來,，就是要統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,，做測算、評估,，制作報表,，為將來的稅收提前做好統(tǒng)計工作。關鍵點在于我們要評估出房產(chǎn)的價值,，作為征稅的依據(jù),，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學的房地產(chǎn)評估方法主要有成本法,、時差法和收益法三種,，不同的方法針對不同的房地產(chǎn)類型，如成本法主要針對工業(yè)企業(yè),、時差法主要針對流轉環(huán)節(jié),、收益法主要針對商業(yè)企業(yè)。我們進行評估也離不開這3個方法。評估需要相關的數(shù)據(jù)做支撐,，我們需要對房地產(chǎn)的房齡,、朝向、結構,、建筑成本,、坐落位置、附近公用設施等許多數(shù)據(jù)資料進行采集統(tǒng)計,，這是一個龐大的數(shù)據(jù)量,，工作量非常大。
你問物業(yè)稅怎么評估,、誰去評估,，怎么征收、誰去征收,？我回答不了你,，現(xiàn)在還沒有框架。目前只是我們稅務局對采集的數(shù)據(jù)進行模擬評估,，估出房地產(chǎn)的價值，至于模擬評稅階段的征稅范圍,、稅率多少等,，我只能說現(xiàn)在還沒有，國家都還沒有設計,，我們還在等國務院和國家稅務總局出臺框架,，才好進行下一步的操作。而且目前還只是對經(jīng)營用房地產(chǎn)進行模擬評稅,，沒有對民用房地產(chǎn)進行模擬評稅,。遼寧省選取的試點城市是丹東，需要經(jīng)過前期準備,、制定評稅技術標準,、研發(fā)評稅系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)采集和錄入等多個階段,，工作量相當大,。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報，交上來后發(fā)現(xiàn)存在很多問題,，于是重新統(tǒng)計了一次,。丹東市是個中等城市，在沈陽這樣的大城市搞不了,，沈陽一個區(qū)的工作量都太大,。
采集統(tǒng)計完相關數(shù)據(jù)指標后，在此基礎上進行估值，這個評估的值是否準確,，還要結合各種因素進行修正,。這個評估出來的值將作為征稅的依據(jù)，所以這個評估值必須準確,，否則就無法往下繼續(xù),。房地產(chǎn)管理部門一般對所屬房地產(chǎn)有估值數(shù)據(jù)，但那往往是根據(jù)成本測算出來的,，隨著經(jīng)濟的發(fā)展,，房地產(chǎn)會升值，不同地段,、不同位置的房屋升值幅度會不同,，有些房屋年歲久遠，折舊后會貶值,。我們不能直接把那套估值數(shù)據(jù)拿來就用,，而需要自己扎扎實實進行統(tǒng)計和評估。我們稅務部門評估的這個值是不對外的,，至于評估的值準確不準確,，還要和房產(chǎn)管理部門的評估值以及市場上的評估值作比較進行修正。當然,，即使我們目前評估出來了一套數(shù)據(jù),，將來真正征稅時的房地產(chǎn)價值是由稅務部門來估值還是由社會中介組織來估值，現(xiàn)在來看還是一個未知數(shù),。物業(yè)法就規(guī)定房地產(chǎn)的評估不能由房地產(chǎn)管理部門來做,，而是社會中介組織來評估，那么到征物業(yè)稅時是不是也由社會中介組織來評估,，現(xiàn)在都說不準,。
而且這個物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制，房地產(chǎn)稅制還是財產(chǎn)稅制呢,？不好說,，整個國家都在探討，將來的稅制怎么設定,，咱不知道,，只能說目前還處于研究和模擬階段。
重慶：未定由誰評估房產(chǎn)價值
本報重慶1月6日電（記者侯露露）2005年,，重慶與北京,、深圳、寧夏,、遼寧和江蘇一起被國家稅務總局和財政部批準為首批物業(yè)稅試點地區(qū),，進行房地產(chǎn)模擬評稅,，即所謂的“空轉”。試點兩年來,，重慶市的物業(yè)稅“空轉”情況如何,？記者日前采訪了重慶市財政局、地稅局以及國土局,。
據(jù)重慶市財政局一位工作人員介紹,，被批準為物業(yè)稅試點地區(qū)后，重慶市選擇了九龍坡區(qū),、綦江縣,、合川區(qū)三個區(qū)縣作為試點區(qū)縣，進行物業(yè)稅的“空轉”運行,。
所謂“空轉”,，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅,，但一切步驟和真實收稅流程相同,，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,，并進行評估和稅收統(tǒng)計。但據(jù)該工作人員介紹,，目前在重慶市實行物業(yè)稅的3個試點區(qū)縣,，物業(yè)稅的“空轉”還處于統(tǒng)計測算數(shù)據(jù)階段。對房產(chǎn)價值的評估需要有專門的評估機構,，“但由誰來負責評估，目前尚未確定,�,！�
記者隨后又采訪了重慶市國土局與重慶市地稅局。重慶市國土局房地產(chǎn)發(fā)展處的工作人員稱國土局目前還未介入物業(yè)稅“空轉”的工作,，目前的主要工作由地稅局負責,。但重慶市地稅局相關部門的工作人員對此予以否認，稱并不知道重慶市已成為物業(yè)稅“空轉”試點城市,，也不清楚物業(yè)稅的“空轉”如何運作,。
據(jù)重慶市某知名房地產(chǎn)公司的一中層人士稱，從房地產(chǎn)公司掌握的信息來看,，目前可以確定的是物業(yè)稅一定會實行,，且一旦征收，會根據(jù)房屋面積等因素按照累進稅率實行征收,。但至于何時開始“實轉”,，“因為涉及到方方面面的利益，目前還不清楚�,！�
江蘇：房地產(chǎn)稅改革非常復雜
本報南京1月6日電
（記者汪曉東）江蘇是物業(yè)稅“空轉”的試點省市之一,，他們是如何進行“空轉”的呢？
江蘇省地稅局稅政三處處長李剛說：“簡言之,，是用一種相對較先進的征稅辦法,，取代原先相對落后的征稅辦法�,！崩顒偙硎�,，這項改革非常復雜，要考慮納稅人的承受能力,、社會的反應以及財政的負擔等等,。“至于說什么時候‘實轉’,，現(xiàn)在還很難說,，目前還沒有提到議事日程�,！�
“所謂‘空轉’,、‘實轉’，其實都不太確切,，因為目前沒有一個相應的制度安排,。”江蘇省地稅局副局長倪靜石說,。他指出,，如果要增設物業(yè)稅這樣一個新稅種，必須要經(jīng)過全國人大的相關程序,，確立相應的法律地位,。沒有這樣的稅種，探談“空轉”,、“實轉”就沒有制度基礎,。
“我們現(xiàn)在做的是模擬試點，也就是設置一個計算的模型和公式,，得出一個新的稅率,，重新計算房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。也就是說,，換了種計算房產(chǎn)稅和土地使用稅的方法,，為研究物業(yè)稅問題提供一些數(shù)據(jù)和參考�,！蹦哽o石說,。
模擬試點的一個重要環(huán)節(jié)是對房地產(chǎn)進行重新估價,。倪靜石舉例：比如在南京，新街口和河西地區(qū)的房價是不一樣的,，先要測定一個基本房價,，然后不同區(qū)域給出一個系數(shù)，得出不同區(qū)域的房價,，按照新的房價計算房產(chǎn)稅和土地使用稅,。
倪靜石說，按照新的模型和公式計算出來的房地產(chǎn)稅,，與原來的計稅方法相比,，肯定會高出很多�,！耙惶追孔�,，買的時候是20萬元，現(xiàn)在可能漲到100萬元,，如果按照新的辦法,，采用從價計稅，那么,，稅負總額肯定就大幅提高了,，可能要增加好幾倍�,！�
除此之外,，房地產(chǎn)稅的改革，還有一系列問題,�,！氨热纾魇辗秶绾未_定,？是否覆蓋到每一個人,？是否需要一個起征標準？一個家庭,，擠在一個30平方米的房子里，也要繳稅嗎,？另外,，通過什么途徑征收也是問題，靠稅務部門一家一家跑可能不太現(xiàn)實,�,！�
倪靜石說。 |