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兄弟倆因為公房承租權糾紛,，在法院打了4年官司沒有結果,。而北京市宣武區(qū)陶然亭街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會介入后，不到一個月，兩兄弟重歸于好……
在北京市宣武區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解指導委員會成立近3個月后,，今天下午,，北京市司法局、市建委聯(lián)合召開了全市物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作現(xiàn)場會,，決定從本月起向全市推廣宣武區(qū)的做法,。
“近年來，由拒交物業(yè)管理費,、張貼抗議橫幅標語,、群體性上訪到暴力沖突事件，據(jù)北京市信訪辦統(tǒng)計,，物業(yè)糾紛信訪已經(jīng)成為僅次于城市管理類糾紛的第二信訪大戶,。”北京市司法局局長吳玉華介紹,，法院物業(yè)類糾紛收案量逐年增大,，據(jù)北京市高級人民法院統(tǒng)計，2002年此類案件的一審收案量是4010件,，2006年是3萬多件,，增長了8倍。此類案件在民事案件中占的比例,，也從2．7％上升到了11.6％,。
“這些案件的重復性較大，法院的判決并不能達到徹底平復社會矛盾的效果,。”吳玉華表示,，“建立市,、區(qū)縣、街鄉(xiāng),、社區(qū)四級物業(yè)管理糾紛指導和調(diào)解組織體系非常具有現(xiàn)實意義,。”
今天,，北京市司法局,、市建委聯(lián)合下發(fā)了《關于加強人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的指導意見》，詳細規(guī)定了四級物業(yè)糾紛調(diào)解機構的設置及職責,、調(diào)解范圍,、工作制度等。
打官司要一年 調(diào)解就用一個月
“民事案件一審加上二審,，前后花上1年時間是常事,。像業(yè)主大會要求更換物業(yè)公司這種案件，訴訟費加上律師費一般要花上50萬元左右�,！倍本┦行鋮^(qū)物業(yè)調(diào)解委員會的首席調(diào)解員,、北京市良才律師事務所的李金平律師參與調(diào)解的幾個物業(yè)糾紛，一個月內(nèi)就達到了雙方“化干戈為玉帛”的目的,。
“許多物業(yè)矛盾,，需要給雙方一個‘臺階’，這就要由調(diào)解員來做‘媒’,�,！毙鋮^(qū)司法局局長張才斐說，“再加上11位資深律師組成的專家顧問團,，不管是從情還是從理,，物業(yè)調(diào)解委員會都可以雙管齊下�,！�
自今年3月宣武區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會成立后,，宣武區(qū)的8個街道相繼成立了街道級物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，全區(qū)規(guī)模較大或物業(yè)糾紛相對突出的14個小區(qū)也成立了社區(qū)級物業(yè)糾紛調(diào)委會,。
截至5月底,，宣武區(qū)試點的各級物業(yè)糾紛調(diào)解組織共受理物業(yè)糾紛45件，調(diào)解成功42件,，成功率超過90％,。與上法院打官司相比，大家開始習慣有事先去調(diào)解委員會論個是非曲直,。
北京市東城區(qū)的物業(yè)調(diào)解委員會成立于2005年8月,，調(diào)解員均為律師兼職，所有的調(diào)解行為均是免費,。
北京市貝朗律師事務所連艷是東城區(qū)物業(yè)調(diào)解委員會的首席調(diào)解員,。在她看來，“與訴訟相比,，調(diào)解可以把多種矛盾一次性解決,。”
連艷曾經(jīng)調(diào)解過一件物業(yè)糾紛：一個業(yè)主因為自家門旁停了很多自行車,，就在樓道里焊了個鐵門,，不讓別人往里停車。物業(yè)讓他拆除,，該業(yè)主因此拒交物業(yè)費,。事實上，小區(qū)里有專門停放自行車的場所,，很多業(yè)主圖省事不愿把車存放在那里,。
“像這樣的糾紛,，里面有很多法律關系：比如私自焊鐵門、不交物業(yè)費是一個問題,；物業(yè)的自行車管理是一個問題,；業(yè)主不往里面存車又是一個問題。如果要走法律程序,，每個法律關系都需要單獨訴訟,，有些矛盾可能通過很復雜的訴訟都解決不了，但調(diào)解可以把這些問題一次性解決,�,！边B艷說。
律師義務工作 能否長期工作
宣武區(qū)司法局基層科科長曹淑琴認為,，目前調(diào)解委員會運行中還存在一些問題—現(xiàn)在調(diào)解員主要由居委會人員擔任,，有時百姓來問一些房屋租賃等專業(yè)性問題，有的基層司法所調(diào)解員解釋得不是很清楚,。而且,，調(diào)解員和顧問律師都是靠著奉獻精神工作，難以保證調(diào)解工作的長期效果,。因此,，調(diào)委會應進行專業(yè)化的機構建設。
記者注意到,，此次北京市司法局和市建委聯(lián)合下發(fā)的文件要求,，四級物業(yè)糾紛調(diào)解機構由專職人民調(diào)解員、律師及相關專業(yè)人士組成,，社區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會要定期組織業(yè)主委員會或業(yè)主代表,、物業(yè)管理企業(yè)參加的聯(lián)席會議，了解小區(qū)物業(yè)管理情況及矛盾動態(tài),，有針對性地開展糾紛預防和調(diào)解工作,。
隨著物業(yè)調(diào)解委員會在全市范圍的全面鋪開，如何保障律師長時間免費進行這項“費時又費力的工作”,？“很多年輕律師做了幾次后就做不下去了,，調(diào)解對象很復雜,，各種學歷,、年齡、閱歷的人都有,，有時年輕人去了只有被人說服的份兒,。”連艷說,。
在連艷,、李金平這樣的首席調(diào)解員看來,，律師在專業(yè)知識方面和普通的人民調(diào)解員相比有優(yōu)勢。但調(diào)解員工作效果的一個決定因素,，是個人態(tài)度,、威信等一些看起來微不足道的東西，這正是做好調(diào)解工作所必需的,。
連艷建議,，可以參照律師參與法律援助的經(jīng)驗，培養(yǎng)我國的物業(yè)糾紛調(diào)解律師,。
市場化之前還要靠加強監(jiān)管
記者就北京市的這項舉措采訪了一些長期代理物業(yè)糾紛案件的律師,，他們對這個在處理物業(yè)糾紛中引入“第三人”舉措表示肯定的同時，也指出了規(guī)范物業(yè)管理還需要加強政府監(jiān)管,。
有律師認為,，當下物業(yè)管理引發(fā)的社會矛盾，80％源自開發(fā)商,。原因就是,，約束規(guī)范開發(fā)商行為的法規(guī)有欠缺。由開發(fā)商引發(fā)的矛盾具體體現(xiàn)在,，開發(fā)商更改小區(qū)公共設施的公益性功能用于自己謀利,，比如車庫、會所的所有權及使用,，房屋出售后前期物業(yè)與后期物業(yè)管理的銜接及賬目公開等等,。
作為政府部門，在物業(yè)管理工作中應扮演指導,、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的角色,。本來物業(yè)管理行為是一種服務交換，應該按照市場規(guī)律辦事,，政府不應干預太多,。但現(xiàn)階段，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識和法律理解有偏差,。此外,，國內(nèi)物業(yè)管理的產(chǎn)生不是完全由市場培育出來的，且物業(yè)管理這一行出現(xiàn)的時間也不是很長,，因此導致目前糾紛較多,。
現(xiàn)階段，政府必須強勢介入物管工作,，投入更多的行政資源,。不過，隨著物業(yè)管理法律,、法規(guī)的健全和市場化程度進一步提高,，政府介入力度可以慢慢減弱,，最后把物業(yè)管理完全交給市場，由市場這只“無形的手”來規(guī)范物業(yè)管理工作,。本報北京6月14日電 |