從謹慎“試水”，到?jīng)坝慷耄俚酵晟撇季�,，對中國�?nèi)地房地產(chǎn)青睞有加的海外基金也在積極“成長”中,。而去年以來,，樓市調(diào)控深入、“限外”大幕開啟，懂得順勢而為的海外基金也開始在投資領(lǐng)域的“跑馬”、收購項目的“換馬”,、戰(zhàn)略合作的“養(yǎng)馬”三方面展現(xiàn)出新的態(tài)度。
一方面,，海外基金對內(nèi)地房地產(chǎn)的投資視野開始放寬,，“跑馬”的范圍更加廣闊，這從去年海外基金由一線城市向二線城市挺進,、從商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅物業(yè)等動作中便可見一斑,。而隨著政府加強調(diào)控，房地產(chǎn)的社會性質(zhì)比經(jīng)濟性質(zhì)更為突出,，一些海外基金開始把觸角伸向普通民居,。
如前一階段，德意志銀行旗下最大的房地產(chǎn)基金RREEF一邊忙著與希爾頓酒店集團合作,，計劃在上海、北京,、天津等核心城市收購,、開發(fā)并改建20多家酒店；一邊又宣布參與三線城市珠海的普通民居開發(fā),，攜手一家來自澳門及兩家內(nèi)地的投資商,，聯(lián)合投資發(fā)展價值2.25億美元、面向當?shù)刂械仁杖胨较M者的“中珠上城”項目,。
“從商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅物業(yè),，再從高端住宅轉(zhuǎn)向大眾住宅，看來海外基金也很會看‘風向’,，并且對中國房地產(chǎn)市場前景仍持樂觀態(tài)度,。”BAZO投資（亞洲）有限公司董事長鄭小平表示,。事實上,，RREEF在自己的研究報告中也指出,，中國許多城市的房地產(chǎn)收益率仍十分具有吸引力，住宅項目的毛利率預(yù)期高達20%-30%,，
另一方面,，海外基金在一直關(guān)注的中國成熟物業(yè)收購方面也開始動新腦筋，行話所說的“換馬”動作又有新跡象,，如從外資向內(nèi)資收購物業(yè)變成外資向外資收購物業(yè),。去年的上海房地產(chǎn)市場就不乏這樣的案例，如印尼三林基金以1.16億美元向荷蘭ING購得盛捷酒店式服務(wù)公寓,，新加坡騰飛集團以1.6億美元向“同鄉(xiāng)”星控股,、吉寶置業(yè)和淡馬錫控股購得海洋廣場等。
“由于這些物業(yè)原本就被外資持有,，如今再轉(zhuǎn)讓給新的外資,，就不會受到‘限外令’的影響�,！痹诮账押裹c房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的小型訪談活動上,，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民告訴記者，“由于‘限外’政策影響,，外資向內(nèi)資開發(fā)商收購物業(yè)的難度增加,，除非是那些進入較早，已經(jīng)‘生根發(fā)芽’注冊了企業(yè)的,，所以一些海外基金開發(fā)把目光瞄向‘同類’手中的物業(yè),。畢竟海外基金本質(zhì)上是沖著收益而非項目來的，所以總有‘換馬’的時候,�,！�
另外，隨著“限外”影響逐漸鋪開,，業(yè)內(nèi)預(yù)計海外基金與國內(nèi)開發(fā)商的合作會愈演愈烈,，而且除了以往在資本面上的合作，戰(zhàn)略層面的結(jié)合也在增多,�,！皟�(nèi)地開發(fā)商因資金問題而借力于外資的想法現(xiàn)在的確很多，同時外資也在積極尋求合作投資機會,，不過它們并非純粹是追求高回報的項目,，有的也是想找到一個好的當?shù)鼗锇椋瑸槠湮磥淼膬?nèi)地發(fā)展養(yǎng)精蓄銳,�,！闭谏虾；I備中國房地產(chǎn)投資世界峰會的鄭小平告訴記者，海外基金本身是資本管理者而非開發(fā)商,，他們也需要向內(nèi)地開發(fā)商借資源,、借經(jīng)驗。
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